비교아파트의 매매사례가액을 증여재산가액의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.12.27. 서울특별시 ○○○를 아버지 김○○○로부터 증여받고, 증여재산가액을 7억 5천만원으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2006.12.28. 매매계약이 체결된 같은 동 1001호(건물면적이 94.26㎡이며, 이하 “비교아파트”라 한다)의 거래가액 9억원을 매매사례가액으로 보아, 쟁점아파트의 시가를 9억원이라 하여 2008.8.11. 청구인에게 2006.12.27. 증여분 증여세 50,085,200원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.29. 이의신청을 거쳐 2008.11.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교아파트는 쟁점아파트 보다 로열층으로서 기준시가도 높고, 내부수리도 되어 있으나, 쟁점아파트는 내부수리도 되지 아니하였으며, 이들 아파트는 서로 위치, 일조권의 방향, 교통 및 생활 편의시설 등과의 거리에 있어 차이가 나며, 청구인이 비교아파트의 시세를 확인할 수 없는 사정이 있음에도, 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트와 비교아파트가 내부수리에 있어서 차이가 남을 주장만 할 뿐, 이를 뒷받침할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 관련세법의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내에 거래된 비교아파트의 매매사례가액에 의하여 쟁점아파트의 시가를 산정하여 과세한 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(3) 국세기본법(2008.2.29. 법률 제18860호로 개정된 것) 제79조【불고불리ㆍ불이익변경금지】② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여받은 쟁점아파트의 증여가액을 산정하여 과세한 처분이 부당하다고 주장하면서, 부동산뱅크에서 발표하는 부동산시세표, 공인중개사 조○○○의 확인서, 공사 견적서 등을 제시하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 증여재산가액을 7억 5천만원으로 하여 증여세를 신고한 데 대하여, 처분청은 2006.12.28. 매매계약이 체결된 비교아파트의 거래가액 9억원을 매매사례가액으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것으로 심리자료에 나타난다.

(2) 우리 원에서 서울특별시 ○○○구청 주택과 인터넷 홈페이지 등을 통하여 조사한 바에 의하면, 쟁점아파트가 속한 서울특별시 ○○○로 1981.8.27. 사용승인되었고, 2000년 11월경 재건축 추진위원회가 승인되었으며, 2001년 4월경 시공사를 선정하였으며, 2002.1.30. 안전진단을 통과하여 2002.3.11. 재건축조합이 인가를 받아 설립되었으며, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 동에 위치하고 그 면적이 94.26㎡로 동일하나, 기준시가는 쟁점아파트가 5억 3천 4백만원으로 비교아파트 5억 4천 4백만원 보다 2천만원이 낮은 것으로 확인된다.

(3) 처분청이 제시한 ○○○은행에서 발표한 ○○○ 아파트의 시세는 다음 <표1>과 같고, 이에 의하면 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 2006년 12월 중 같은 규모의 ○○○ 일반거래가는 9억 9천만원으로 청구인의 신고가액 7억 5천만원 보다는 처분청의 매매사례가액 9억원에 보다 근접하고 있음을 알 수 있다.

(4) 청구인이 제시한 부동산뱅크 발표 ○○○아파트 같은 규모(94.26㎡) 아파트의 증여 당시 시세는 다음 <표2>와 같다.

(5) 청구인은 당시 시세가 약 8억 5천만원 정도였고, 쟁점아파트는 내부수리가 되지 아니하였기에 그 수리비용을 감안하여 쟁점아파트 증여재산가액을 7억 5천만원으로 하여 신고하였다고 주장하면서 공인중개사 조○○○의 확인서(2008.6.2. 작성)를 제시하였는 바, 당해 확인서에서 조○○○은 당시 시세를 8억 2천만원에서 8억 5천만원 정도로 기억하고 있으며, 아파트의 층수, 내부수리 여부 등에 따라 매매가액에 차이가 있음을 확인하였다.

(6) 이 건 심리자료에 나타나는 처분청이 조사?확인한 증여일 전후 3월 이내의 ○○○아파트 같은 규모의 매매사례는 다음 <표3>과 같고, 이에 의하면 ○○○아파트 6동 501호의 경우 쟁점아파트 보다 기준시가가 낮음에도 9억 8천만원에 거래된 사실이 나타난다.

(7) 살피건대, 쟁점아파트의 기준시가가 비교아파트에 비하여 2천만원이 낮고, 층수도 6층과 10층으로 차이가 나기는 하나, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지의 아파트로서 면적, 용도(주택), 위치, 방향 등이 동일하고, ○○○아파트의 경우 재건축이 추진되고 있어 기준시가 및 층수의 차이 등이 매매가액에 영향을 미치는 것으로 보기는 어려워 보이고, 증여일 전 3월 이내인 2006.12.19. 매매계약이 체결된 같은 아파트 6동 501호의 경우에 그 기준시가가 쟁점아파트 및 비교아파트 보다 낮음에도 처분청이 시가로 본 9억원 보다 높은 가격인 9억 8천만원에 거래되었으며, 청구인이 주장하는 내부수리에 있어서의 차이가 구체적이고 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 이 건 당초 처분에는 달리 잘못이 있는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.