아파트 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액으로 평가한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.10.31. 아버지 오○○○으로부터 ○○○(건물 84.50㎡, 이하“쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 뒤 2007.1.31. 기준시가(140,000,000원)로 증여재산가액을 평가하여 증여세 2,647,070원을 신고·납부하였다. 처분청은 2006.11.20. 매매한 ○○○의 가액 325,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 인정하여 증여재산가액으로 평가하고 2007.6.12. 청구인에게 2006.10.31. 증여분 증여세 30,156,770원을 과세예고통지하였다. 청구인이 이에 불복하여 2007.7.12. 과세전적부심사청구를 제기하자, 처분청은 증여재산가액 산정당시 적용한 매매사례가액의 오류를 인정하여 과세예고통지를 철회하여 심리대상이 존재하지 아니하는 것으로 보아 심사제외결정하고 2007.7.24. 이를 청구인에게 통지하였다. 처분청은 다시 쟁점아파트 증여일 전 3월 이내인 2006.9.25. 매매계약을 체결한 당해 아파트와 같은동 2층(201)에 위치한 아파트(이하“비교아파트”라 한다)의 매매가액 280,000,000원을 당해 아파트 증여당시 시가로 보아 증여재산가액으로 산정하여 2007.12.12. 청구인에게 2006.10.31. 증여분 증여세 22,279,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 과세예고통지당시에는 매매사례가액을 적용하여 증여세를 부과한다고 하였다가 이에 불복하여 청구인이 과세전적부심사청구를 제기하자 심사제외결정하여 과세예고통지를 취소한 뒤 다시 비교아파트의 매매사례가액에 의하여 증여세를 부과한 처분은 신의성실원칙에 위배되고 세무공무원의 재량의 한계를 일탈한 위법한 처분이다. (2) 상속세 및 증여세법 제49조 제5항 에서 증여재산과 위치·면적·용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으나, (가) 납세의무자는 증여재산과 위치·면적·용도가 유사한 다른 재산을 확인하는 것이 불가능함에도 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 불가능한 의무의 이행을 전제로 하여 납세자에게 불이익을 주는 것이므로 조세법률주의에 위배되고 헌법이 보장하는 재산권을 침해하는 것이다. (나) 매매사례가액은 거래당시 조건, 상황, 형태 등에 따라 달리 형성되는 것이므로 시가를 담보할 방법이 없음에도 그 가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 예측가능성을 침해하는 처분이다. (다) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 증여재산가액은 시가에 의하고 거래가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액만 시가로 본다고 규정하고 있음에도, 같은법시행령 제49조 제5항에서 유사한 재산의 매매가액을 시가로 규정한 것은 위임범위를 벗어난 위법한 규정이다. (라) 쟁점아파트 및 비교아파트는 층수가 다를 뿐만 아니라 비교아파트 매매계약일(2006.9.25.)과 쟁점아파트 수증일(2006.10.31) 사이에 가격이 급등하여 비교가능성이 없어 비교아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 시가에 해당되지 아니하고, 국세심판결정(○○○, 2005.12. 27.) 또한 층이 다른 경우 매매사례가액으로 보지 아니하는 만큼, 비교아파트 매매가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 과세예고통지는 부과처분이 아니므로 이를 취소하고 다시 과세요건을 확정하여 증여세를 부과한 처분은 달리 문제가 없는 것이며, 2003.12.30. 개정된 상속세 및 증여세법은 상속세 및 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고 그 연장선에서 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 과 제5항에서 당해 재산에 대한 매매가액이나 감정가액 외에 당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 또는 유사한 다른 재산의 매매가액 또한 시가로 본다고 규정하였다. 이는 당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 또는 유사한 다른 재산의 매매가액이 존재함에도 시가로 보지 아니하는 불합리한 측면을 해소하기 위한 것이 개정취지이고 또한 현재까지 당해 법령이 위헌으로 결정되지 아니하고 있는 만큼, 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 유사한 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분은 적법·타당하다.

(2) 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 505동 2층에 위치하고 있고 쟁점아파트 증여일(2006.10.31)부터 3월 이내인 2006.9.25. 매매계약을 체결하여 280,000,000원에 양도한 것인 만큼, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 의하여 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 증여재산가액을 하여 증여세를 부과한 처분은 적법·타당하다.

• 가. 쟁점

① 과세예고통지에 불복하여 과세전적부심사청구를 제기하자 매매사례가액의 적용오류를 인정하여 과세예고통지를 취소하며 심사제외결정하고, 다른 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분이 신의성실원칙과 조세법률주의에 위배되는 것인지 여부

② 증여받은 아파트와 면적·위치·용도가 유사한 다른 아파트를 증여일 전후 3월 이내에 매매한 가액을 당해 아파트의 시가로 보고 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련법령 ◯ 국세기본법 제15조 【신의·성실】 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. ◯ 국세기본법제19조【세무공무원의 재량의 한계】 세무공무원이 그 재량에 의하여 직무를 수행함에 있어서는 과세의 형평과 당해 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다. ◯ 국세기본법제81조의 10【과세전적부심사】

① 다음 각호의 1에 해당하는 통지를 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 20일 이내에 당해 세무서장 또는 지방국세청장에게 통지내용에 대한 적법성 여부에 관하여 심사(이하 이 조에서“과세전적부심사”라 한다)를 청구할 수 있다.(단서 생략)

2. 기타 대통령령이 정하는 과세예고통지 ◯ 국세기본법시행령 제63조 의 8【과세전적부심사의 범위 등】

② 법 제81조의 10 제1항 제2호에서“기타 대통령령이 정하는 과세예고통지”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 세무서 또는 지방국세청에 대한 지방국세청장 또는 국세청장의 업무감사결과(현지에서 시정조치하는 경우를 포함한다)에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 행하는 과세예고통지 ◯ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ◯ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서“수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서“평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(생략) 또는 공매(이하 이 항에서“매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다. (가) 과세관청의 행위에 대하여 신의성실원칙이 적용되기 위하여는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰하는 것에 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하여 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 그 견해표명에 반하여 처분을 한 결과 납세자의 이익이 침해되어야 한다(○○○, 1996.1.28. 외 다수 같은 취지). (나) 과세예고통지는 부과처분을 하기 전에 과세할 내용을 납세자에게 미리 통지하는 것이고, 과세전적부심사는 과세예고통지한 내용에 이의가 있는 납세자가 통지한 내용의 적법 또는 정당 여부에 대하여 심사를 청구하여 사전에 납세자 권리를 구제하는 것을 목적으로 하는 제도인 만큼, 과세전적부심사결정은 부과처분 결정내용이 명백히 위법·부당한 경우가 아닌 이상 존중되어야 하는 것이다. (다) 그러나, 이 건은 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 보고 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과하겠다 과세예고통지하여 청구인이 과세전적부심사청구를 제기한 결과 매매사례가액의 적용 오류를 인정하고 과세예고통지를 취소한 뒤 심리대상 부존재를 이유로 심사제외결정하여 본안심리를 하지 아니하고, 또한 처분청이 청구인에게 매매사례가액이 있다고 하더라도 기준시가로 증여재산을 평가한다는 공적 견해를 표명한 적이 없으며, 세무공무원이 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 의하여 다른 매매사례가액을 찾아 당해 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 경우에 해당되는 만큼, 증여세 부과처분이 공적 견해표명, 관련법령의 규정범위를 벗어나는 과세행위, 과세적전부심사결정 등을 전제로 하는 신의성실원칙, 세무공무원의 재량의 한계 일탈금지원칙, 과세전적부심사결정이 갖는 기속력 등에 위배된다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다. (라) 증여세 부과처분의 근거법규인 상속세 및 증여세법 제60조 와 같은법시행령 제49조 제1항과 제5항은 쟁점아파트의 증여당시 적법·유효하게 시행되고 있었고 당해 규정이 폐지되거나 그에 대하여 위헌 결정이나 판결을 받지 아니한 이상 당연히 효력을 발생한다. 한편 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 증여재산인 경우 평가기준일(증여일) 현재 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있고, 제5항에서 제1항을 적용함에 있어 당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (마) 그렇다면, 위와 같이 쟁점아파트의 증여당시 적법·유효하게 시행되고 있고 폐지되거나 위헌 판결 또는 결정을 받은 사실이 없고 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 위임을 받아 시가로 보는 범위를 규정하는 같은법시행령 제49조 제5항이 법률의 위임범위를 벗어나고 납세의무자의 예측가능성을 침해하므로 그 규정을 적용하여 증여세를 부과한 처분이 조세법률주의에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다(○○○, 2006.12.29. 외 다수 같은 취지).

(2) 쟁점 ②에 대하여 본다. (가) 쟁점아파트 증여일(2006.10.31.) 전후 3개월 이내인 2006.9.25. 매매계약을 체결한 비교아파트는 아래〈표 1〉과 같이 쟁점아파트와 동·면적이 같으며 층별 차이는 3층에 불과하고, 2005.5.2. 현재를 기준으로 쟁점아파트 기준시가가 비교아파트의 그것보다 4,000,000원 만큼 높은 사실이 등기부등본과 국세통합전산망에 등재되어 있다. <표 1> (단위: 천원, ㎡) 구 분 (증여일) 매매가액 비교기준 계약일 기준시가 면 적 층 수 쟁점아파트 (2006.10.31)

• 114,000 84.50 505-507 비교아파트 2006.9.25 280,000 110,000 84.50 505-201 (나) 건설교통부에서 고시한 아파트 거래가격에는〈표 2〉와 같이 2006년 3~4분기에 쟁점아파트와 같은 평형(전용면적 85㎡)의 아파트가 7건이 거래되고 평균거래가액은 341,500,000원인 사실이 나타난다. <표 2> (단위: ㎡, 만원) 아파트 매매계약 체결기간 거래가액 5-16 2006.9.1. 〜 2006.9.10. 30,700 5-9 2006.9.11. 〜 2006.9.20. 32,500 5-7 2006.9.21. 〜 2006.9.30. 31,500 5-12 2006.10.11. 〜 2006.10.20. 34,750 5-8 2006.10.21. 〜 2006.10.31. 35,300 5-17 확인되지 아니함 36,300 5-15 2006.11.11. 〜 2006.11.20. 38,000 평균매매가액(7건) 34,150 (다) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며 같은법시행령 제49조 제1항에서 증여재산은 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 가액으로 한다고 규정하며 제5항에서 당해 재산과 면적·위치·용도가 유사한 다른 재산의 매매가액은 시가로 본다 규정하고 있다. (라) 비교아파트와 쟁점아파트는 같은 동에 있고 면적도 같으며 층수만 다른(비교아파트는 2층, 쟁점아파트는 5층) 점, 쟁점아파트의 기준시가가 비교아파트의 그것보다 오히려 높은 점, 같은 동 아파트의 증여일 전후 3월내 평균매매가액이 341,500,000원인 점, 비교아파트의 매매계약체결일과 쟁점아파트 증여일 사이에 큰 가격변동이 있었다고 보기는 어려운 점 등을 감안하면 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.