다세대주택을 다가구주택으로 변경신청하여 승인받은 경우 1주택 인정여부

○○세무서장이 2007.10.8. 청구인에게 한 2006년도 귀속분 양도소득세 55,756,800원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2006.3.15. ○○○(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 1세대1주택 양도소득세 비과세에 해당되지 아니하는 것으로 보아 1세대3주택자로 2006년도 귀속분 양도소득세 61,613,400원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 2005.12.17. 다세대주택인 ○○○(이하 “쟁점보유주택”이라 한다)을 청구인의 남편인 최○○○과 공동취득한 사실과 양도가액 과소신고 및 취득가액 과다신고액을 확인하여 쟁점주택의 양도가 1세대3주택 양도에 해당하는 것으로 하여 2007.10.8. 청구인에게 2006년도 귀속분 양도소득세 55,756,800원을 경정·고지였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점보유주택은 쟁점주택의 양도당시 등기부등본상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 쟁점보유주택의 실질형태는 지상 1층과 지상 2층은 근린생활시설, 지상 3개층(3~5층)은 소규모 다가구용 단독주택이며, 쟁점보유주택과 같은 주택이 다가구주택에 해당되는지 여부를 관할구청에 질의한 바 다가구주택에 해당된다는 회신을 받고 건축물관리대장 및 등기부등본상에 다가구주택(단독주택)으로 변경신청하여 다가구주택으로 등재되었는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 양도소득세 비과세를 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 남편인 최○○○과 다세대주택인 쟁점보유주택을 공동으로 보유하고 있었으므로 쟁점주택을 양도할 당시 1세대가 보유한 주택수가 다주택으로 확인되었기에 쟁점주택의 양도를 1세대3주택에 해당되는 것으로 보아 이건 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도당시 쟁점보유주택을 “다가구용단독주택”으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】①다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】①법 제89조제1항제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 나. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설)
• 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 제155조【1세대1주택의 특례】①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (3) 소득세법시행규칙 제74조【다가구주택】영 제155조제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점보유주택이 당초 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 그 실질형태는 다가구용 단독주택이며, 쟁점보유주택과 같은 주택이 다가구주택에 해당되는지 여부를 관할구청인 ○○○청에 질의한 바 다가구주택에 해당된다는 회신을 받고 건축물관리대장 및 등기부등본상에 다가구주택(단독주택)으로 변경신청하여 다가구주택으로 등재되었음에도, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 양도소득세 비과세를 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점보유주택의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점보유주택의 구조 등은 아래 표와 같이 나타나고 있다. 내용 구조 용도 면적 1층 철근콘크리트 근린생활시설 164.71㎡ 2층 “ “ “ 3층 “ 다가구주택2가구 189.76㎡ 4층 “ “ “ 5층 “ “ “ 옥탑층 “ 계단실 14.5㎡ 계 569.28㎡(주택분) (나) 청구인이 쟁점보유주택에 대하여 ○○○장에 질의한 회신문(2007.12.12.)에 의하면, 다가구주택은 건축법시행령 제3조의4 관련 별표1 제1호 다목 요건 모두를 갖춘 주택으로서 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하이며, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등을 요건으로 하고 있는 바, 청구인과 청구인의 남편소유의 쟁점보유주택은 양도당시 다가구 주택의 요건을 모두 갖추고 있어 사실상 다가구주택에 해당된다는 사실이 확인된다. (다) 청구인과 청구인의 남편인 최○○○은 2007.12.4. ○○○청장에게 건축물대장합병신청서(공부상 다세대주택을 다가구주택으로 변경하는 신청)를 제출하였으며, ○○○청장은 이에 대한 요건심사를 거쳐 다가구주택으로 승인하여 쟁점보유주택은 2007.11.30.부터 공부상 다가구주택(일반건축물대장) 및 단독주택(등기부등본)으로 등재된 사실이 확인된다.

(2) 종합하건대, 쟁점보유주택은 쟁점주택의 양도당시 등기부등본상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 쟁점주택의 양도당시 쟁점보유주택의 실질형태는 층별로 세대를 분리하여 양도할 수 있는 여건의 주택이 아닌 것으로 보이며, 청구인이 쟁점보유주택에 대하여 당해 주택이 다가구주택에 해당되는지 여부를 관할구청에 질의·회신을 하고, 요건심사를 거쳐 건축물관리대장 및 등기부등본상에 다가구주택으로 등재된 사실 등에 비추어 보아 쟁점주택의 양도당시 쟁점보유주택은 사실상 다가구 주택으로 판단되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점보유주택을 다가구 주택으로 보아 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.