전 소유자가 작성한 확인서상 금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1994.9.2. ○○시 ○○구 ○○동 154-2 ○○아파트 101동 201호 건물 84.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 김○○으로부터 취득하여 보유하다가 2003.8.28. 청구외 정○○에게 양도가액 365,000천원에 양도한 후, 2003.10.31. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액은 양도자 김○○이 작성한 확인서상 가액임을 확인하고 이는 사실과 다르게 높게 거래된 허위금액임을 이유로 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 결정하여 2007.8.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 45,025,110원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.11. 이의신청을 거쳐 2007.12.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도당시 양도차익의 계산은 원칙적으로 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있고, 양도가액을 기준시가로 적용하면 취득가액도 기준시가로, 실거래가액을 적용하면 취득가액도 실거래가액으로 계산하도록 되어 있는 바, 쟁점부동산의 경우 10년 이상 보유한 것이므로 양도차익의 계산은 양도 및 취득가액은 모두 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하여야만 함에도, 처분청은 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익이 가장 많이 발생하는 계산방법을 적용하여 부당하게 양도차익을 과대계상하였고, 처분청이 취득거래에 대한 계약서가 없다 하여 당초 소유자인 김○○으로부터 인감증명서를 첨부하여 확인받아 제출한 거래사실확인서에 기재된 거래금액을 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 당초 양도자에게 거래당시의 부동산 시세정보지를 제시하면서 당시의 시세와는 다른 가격에 사실확인서 및 인감증명서를 작성하여 준 사실을 확인한 바 매수자인 청구인의 요청에 따라 단순 작성하여 준 사실이 확인되었고, 쟁점부동산의 취득기간동안의 부동산 시세정보지 등을 통하여 검토한 바 쟁점부동산은 비로열층으로 동일평형의 매매시세는 180,000천원～200,000천원으로 확인되었으며, 국세청 기준시가 조회결과 당시 기준시가는 126,000천원으로서 통상 소형평형의 매매가 기준 70% 정도를 기준시가로 책정한다고 볼 때 시세는 180,000천원으로 정보지 등의 시세와 일치하는 바, 쟁점부동산 취득당시 거래가액이 200,000천원 정도임을 감안하면 청구인이 제시한 취득가액 268,000천원은 계약서가 없음을 이유로 취득가액을 부당하게 고가로 증액하여 신고한 것으로 보이므로 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 전 소유자가 작성한 확인서상 금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2005.12.31., 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1994.9.2. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2003.8.28. 양도가액 365,000천원에 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고․납부하였고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 양도자 청구외 김○○이 작성한 확인서상 가액임을 확인 하고 이는 사실과 다르게 높게 거래된 허위금액임을 이유로 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익의 계산은 양도 및 취득가액은 모두 기준시가로 하거나 또는 실지거래가액으로 계산하여야 하고, 취득거래에 대한 매매계약서 등이 없어 당초 소유자가 작성한 거래사실확인서상 취득가액을 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 1994.9.2. 청구외 김

○○ 으로부터 취득 하여 2003.8.25. 청구외 정

○○ 에게 365,000천원에 양도하였고, 취득당 시 매매계약서 등이 없다는 이유로 전 소유자인 청구외 김○○이 작성한 거래사실확인서상 취득가액 268,000천원으로 양도소득세를 신 고한 사실이 거래사실확인서 및 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 2007.6.25. 전 소유자 청구외 김○○이 작성한 거래사실확인서에 대하여 확인한 바, “정확한 거래금액의 기억은 나지 않으나 매수자가 거래한 금액이라 하여 그 사실을 믿고 거래사실확인서를 작성한 사실이 있음을 확인한다”라고 진술하고 있어 청구인의 요청에 의하여 거래사실확인서를 작성하여 준 것으로 판단되고, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액 268,000천원에 대한 금융자료는 양도자나 양수자 모두 확인되지 아니한다. (다) 처분청이 쟁점부동산의 취득기간이 포함된 1990.12.26.부터 2007.5.28.까지의 기간동안 부동산 정보지 등을 통하여 평형별 시세를 검토한 바, 쟁점부동산(15층 아파트의 2층)은 비로열층을 제외하고서라도, 평형별로 매매하한가～상한가로 조회되어 쟁점부동산의 당시시세는 180,000천원～200,000천원인 것으로 확인되고, 또한, 국세청 기준 시가를 조회한 결과 당시 기준시가는 126,000천원으로서 통상 소형평형의 매매가 기준 70% 정도를 기준시가로 책정한다고 할 때 시세는 180,000천원으로서 부동산 정보지 등의 시세와 일치하는 것으로 나타난다. (라) 살피건대, 청 구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 268,000천원이라는 증거로 전 소유자가 작성한 거래사실확인서상 취득가액을 그 근거로 제시하고 있으나, 동 취득가액에 대한 지급사실이 양도자나 양수자 모두 확인되지 아니한 점, 전 소유자에게 거래사실확인서상 취득가액에 대하여 문의한 결과 청구인의 요청에 의해 단순 작성하여 주었다고 진술한 점, 취득당시 부동산 정보지 등에서 확인된 시세는 180,000천원～200,000천원으로 나타난 점, 당시 기준시가는 126,000천원으로서 소형평형의 매매가 기준 70% 수준으로 기준시가로 책정한다고 할 때 시세는 180,000천원 정도로 보는 것이 합리적인 점 등에 비추어 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 취득가액 268,000천원은 인정하기 어려워 보이므로, 처분청이 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.