부동산매매업에 해당하는지 여부

○○세무서장이 2007.5.11. 청구인에게 한 2005년 귀속 종합소득세 16,314,490원의 부과처분은 수입금액누락액(440,000천원) 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000 ○○○ 000호 및 같은 곳 000호의 매매관련 수입금액누락액에 대하여 소득금액을 실지조사 방법으로 결정하되, 동 부동산의 취득가액 등 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 다세대 주택 등을 신축하여 판매(부동산 매매 포함)하는 자인 바, 처분청은 청구인이 주택분양시 분양가액을 실지거래가액의 40% 정도를 신고하여 소득세 등 탈루혐의가 있다는 정보내용에 따라 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2001년～2005년 귀속 종합소득세 신고시 아래 <표>와 같이 과소 신고한 수입금액 6,292,700천원을 적출하고 추계조사 방법으로 소득금액을 결정하여 2007.5.11. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 211,732,930원, 2002년 귀속 종합소득세 171,346,260원, 2003년 귀속 종합소득세 37,946,500원, 2004년 귀속 종합소득세 14,925,780원, 2005년 귀속 종합소득세 16,314,490원을 경정고지하였다. <표: 신고수입금액 및 조사적출 수입금액 내역> (단위: 천원) 과세기간 신고수입금액 경정 수입금액 적출(과소) 수입금액 비고 2001 854,335 3,426,535 2,572,200 2002 766,081 3,226,581 2,460,500 2003 303,652 827,652 524,000 2004 164,638 460,638 296,000 2005 무신고 440,000 440,000 계 2,088,706 8,381,406 6,292,700
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.9. 이의신청을 거쳐 2007.12.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 주택신축판매업자로서 과소신고한 금액에 대해 종합소득세를 추징함은 이의가 없다. 다만, 2005년 적출금액 440,000천원 중 310,000천원(이하 “쟁점수입금액”이라 한다)은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000 ○○○ 000호를 165,000천원에 취득하여 ○○○○(주)에게 165,000천원에 양도한 것과 같은 곳 000호(000호 및 000호를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 145,000천원에 취득하여 권○○에게 145,000천원에 양도한 금액이 포함되어 있고, 동 금액(쟁점수입금액)은 청구인의 주택신축판매업과 무관하게 이루어진 것으로 단순한 부동산 거래이므로 양도소득세 과세대상에 해당됨에도 불구하고 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득 및 양도내역을 보면, 2005년 중에 취득 및 양도하여 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우로서 부동산매매업에 해당하므로 쟁점수입금액을 사업소득으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 부동산관련업(주택신축판매업 등)을 영위하는 자로 쟁점부동산의 매매행위는 수익을 목적으로 한 사업활동의 일환으로서 계속성과 반복성이 있다고 보아야 하며, 청구인은 쟁점부동산을 주거용으로 사용하거나 양도소득세를 신고납부한 사실이 없으므로 쟁점수입금액은 사업소득에 해당한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 양도한 행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 처분청이 청구인에 대한 세무조사시 적출한 청구인의 수입금액누락액은 위 <표>와 같고, 처분청은 이와 관련하여 청구인의 소득금액을 추계조사 방법으로 결정하여 이 건 종합소득세를 과세하였다. (나) 청구인은 주택신축판매업을 영위하는 자이고, 청구인의 2005년 귀속 수입금액누락액 440,000천원 중에는 쟁점부동산의 매매대금(쟁점수입금액)이 포함되어 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인의 사업(주택신축판매업)과 무관하게 이루어진 단순한 부동산 거래에 해당하므로 쟁점수입금액의 경우 사업소득(종합소득세) 과세대상이 아니라 양도소득세 과세대상이라고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점부동산의 거래가 부동산매매업에 해당하므로 사업소득으로 보아야 한다는 의견이다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 양도소득세를 신고납부하거나 주거용으로 사용한 사실이 없다.

(2) 쟁점부동산의 양도행위에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 2005년 제1기(2005.6.30.)에 2건의 부동산(쟁점부동산)을 취득하였다가 2005년 제2기(2005.11.28. 및 2005.12.12.)에 동 부동산 2건을 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어 단지 당해 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(○○○ 0000○0000, 2001.4.24. 같은 뜻임). (다) 청구인은 주택신축판매업을 영위하면서 쟁점부동산을 취득하여 단기 양도한 점에 비추어 그 취득목적이 실수요로 보기 보다는 단지 사업목적으로 계속적, 반복적으로 부동산을 거래하였다고 보여지므로 처분청이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 부동산매매업으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 부동산매매업의 소득금액을 추계조사 방법으로 결정한 것에 대하여 실지조사 방법으로 결정할 수 있는지 직권심리하기로 한다. (가) 소득세법시행령 제34조 의 규정에 의하면, 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다고 규정하면서 단서에서 주택신축판매업을 제외하도록 규정하고 있는 바, 주택신축판매업과 부동산매매업은 별개의 업종임을 알 수 있다. (나) 소득세법 제80조 제3항 에서 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다고 규정하고 있으므로 종합소득세를 무신고한 경우 또는 장부를 비치하지 아니하였다 할지라도 다른 증빙에 의하여 소득금액 계산이 가능한 경우에는 실지조사 방법으로 소득금액을 결정하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 이 건의 경우 쟁점부동산의 매매와 관련된 부동산매매업의 경우 그 주요부분에 해당하는 양도가액(쟁점수입금액)은 처분청이 세무조사시 이미 확인한 바 있고, 청구인이 주장하는 취득가액(310,000천원)의 경우도 단기 양도에 해당하고 분양가액에 의하여 확인이 가능하다고 판단되므로, 처분청이 필요경비에 해당하는 취득가액 등을 재조사하여 확인된 금액을 당해 연도 필요경비에 반영하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으나 직권 심리하여 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.