고가주택 판정에 있어서 특정 지분 상당의 양도가액을 기준으로 할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.4. 배우자 백○○로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을아파트 000동 0000호(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 1/2지분을 증여받아 보유하였고, 동 백○○가 2006.3.27. 사망함에 따라 백○○의 전처 소생인 백○○ 외 2인이 백○○의 지분(1/2)을 협의분할에 의한 상속을 받은 상태에서 공동소유자들과 함께 2007.4.26. 전○○ 외 1인에게 920,000천원에 양도한 후, 청구인은 쟁점주택 중 자신 지분(1/2)의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 것으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택이 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다 하여 청구인 지분에 상당하는 고가주택분 양도차익을 산정하여 2007.10.16. 청구인에게 2007년 귀속분 양도소득세 17,301,530원을 경정고지하였다가, 배우자 취득기간에 상당하는 장기보유특별공제를 추가 적용하여 2007.10.24. 양도소득세 5,033,970원을 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점주택의 양도가액 920,000천원 중 자신의 지분상당액이 460,000천원이어서 고가주택의 기준금액 600,000천원에 미달하므로 1세대 1주택의 비과세를 적용하여 달라고 예정신고하였고, 처분청은 양도차익 중 고가주택의 기준금액 중 1/2인 3억원 초과부분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하고 있으나, 먼저, 소득세법시행령 제156조 제1항 의 규정으로 보아 쟁점주택 중 청구인 지분에 상당하는 면적의 양도가액은 460,000천원에 불과하므로 청구인 지분의 양도에 대하여는 고가주택으로 볼 수 없고, 아울러 처분청이 국세청 예규(서면4팀-333, 2006.2.17)에 의하여 청구인의 고가주택 기준 초과금액을 160,000천원[460,000천원-600,000천원(지분율 1/2)]으로 계산하였으나, 동 기준금액에 지분율을 감안하는 계산방법은 임의적인 방법이어서 이에 따른 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 고가주택 여부의 기준이 되는 600,000천원은 양도주택 전체의 양도가액을 기준으로 적용하여야 단독 또는 공동소유 주택에 일관된 법 적용이 가능하고, 이 건 쟁점주택과 같이 동일세대원이 아닌 공동소유자가 양도한 경우 양도가액의 합계액을 기준으로 고가주택을 판단하는 것이 타당하며, 1세대 1주택에 해당하는 청구인의 양도차익을 계산하면서 고가주택 기준금액 600,000천원에서 청구인 지분상당액 300,000천원 초과분에 대하여만 산정하여 과세한 당초 처분은 정당 하다.

• 가. 쟁 점 공동소유 주택에 대한 고가주택 판정에 있어서 청구인의 지분 상당의 양도가액을 기준으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 〇 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 〇 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. 〇 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 〇 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 1/2지분을 소유한 쟁점주택을 공동소유자들과 함께 920,000천원에 양도한데 대하여, 쟁점주택은 양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당하고, 청구인의 지분은 1세대 1주택에 해당하므로 동 양도차익은 아래와 같이 청구인 지분율을 적용하여 92,288천원으로 산정한 후 이 건을 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×지분율) 265,330천원= [(920,000천원-378,000천원-11,340천원)×0.5) (양도가액×지분율) - (6억원×지분율) (920,000천원×0.5)-(600,000천원×0.5) × (양도가액×지분율) *(920,000천원×0.5)

(2) 청구인은 쟁점주택의 등기부등본, 배우자 백〇〇의 제적등본, 양도소득세 예정신고서(2007년 5월) 등을 제출하면서 쟁점주택의 양도가액이 전체 920,000천원인 것은 맞으나, 소득세법시행령 제156조 제1항 에서 1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액의 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택의 면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 보도록 규정하고 있으므로, 쟁점주택의 양도가액 중 청구인 지분상당액은 460,000천원이 되어 6억원에 미달하므로 고가주택에 해당하지 아니하며, 청구인의 양도차익 계산시 고가주택 기준 초과금액을 160,000천원[460,000천원-600,000천원(지분율 1/2)]으로 계산하는 방법은 임의적인 것이므로 부당하다는 주장이다.

(3) 위의 사실 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 먼저 청구인이 쟁점주택의 양도가액 920,000천원 중 자신의 지분상당액이 460,000천원이어서 고가주택의 기준금액 600,000천원에 미달하므로 쟁점주택 중 청구인 지분에 대하여는 고가주택에서 제외하여야 한다는 주장은 소득세법시행령 제156조 에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것”으로 규정하고 있어서 고가주택 여부의 판정은 소유지분 관계를 불문하고 양도되는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 가액을 기준으로 판단하여야 할 것이므로 타당하지 않다(국심 2006서3670, 2007.2.16. 같은 뜻). 한편, 청구인이 쟁점주택 중 청구인 지분의 양도차익 계산시 고가주택 기준 초과금액을 160,000천원[460,000천원-600,000천원(지분율 1/2)]으로 계산하는 방법은 임의적인 것이라고 하면서 사실상 쟁점주택의 양도차익을 공유자 별로 나누어 6억원 초과분에 대하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 취지의 주장을 하고 있으나, 양도차익 계산에 있어서 소득세법 제95조 제1항 소정의 양도 소득의 총수입금액 즉 양도가액을 기준으로 1주택 전체의 양도차익(6억원 초과분에 대한 것)을 계산한 다음 공유자별 지분에 비례하여 당해 양도차익을 안분계산하는 것이므로(국세청 서면4팀-1512, 2007.5.7., 국심 2007중205, 2007.5.1. 같은 뜻), 이에 대한 청구주장은 관련 법령을 오해한 것으로서 받아들이기 어렵다. 따라서, 청구인 등이 공동 양도한 쟁점주택을 고가주택으로 보고 동 청구인 지분에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용하는 한편 고가주택분 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.