검인계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.10.1. ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지 ○○○이라는 3층짜리 여인숙건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 숙박업을 영위하다가 2006.12.20. 양도가액 645,000천원에 양도하고, 1층은 실제 주택으로 사용하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세로, 2~3층은 상가부분 안분계산하여 양도가액은 실지거래가액인 400,840천원으로, 취득가액은 환산가액인 235,756천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부 하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 현지확인조사를 실시하여 쟁점부동산 중 상가부분의 양도가액은 실지거래가액인 400,840천원, 취득가액은 검인계약서상 가액은 64,530천원으로 하여 2007.10.12. 청구인에게 양도소득세 58,482,700원을 경정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.9. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 제반증빙이 멸실되어 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 소득세법 제97조제1항제1호 나목에 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 한다는 규정에 따라 적법하게 양도소득세를 신고한 것이고, 법무사가 임의로 작성한 검인계약서는 지방세 과세시가표준으로 작성되는 것이 관례로 되어 있는 당시 상황을 감안할 때 검인계약서 상 금액을 취득가액으로 산정하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 허위로 신고하여 탈세하였다는 탈세제보에 따라 처분청의 양도소득세 현지확인 조사에서 2001.10.1. 취득한 쟁점부동산의 실제매매계약서 등 관련증빙서류를 요구하였으나 분실하였다는 이유로 실제거래가액을 확인할 수 없는 상황에서 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이 타당하다 할 것이므로, 검인계약서에 기재된 가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 검인계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1)소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․결정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2)소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 대하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × --------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정 에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.10.1. 쟁점부동산을 취득하여 숙박업을 영위하다가 2006.12.20.양도가액 645,000천원으로 양도하고, 1층은 실제 주택으로 사용하여 1세대1주택 양도소득세 비과세로, 2~3층은 상가부분 안분계산 하여 양도가액은 실지거래가액인 400,840천원으로, 취득가액은 환산가액인 235,756천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점부동산 중 상가부분의 양도가액은 실지거래가액인 400,840천원, 취득가액은 검인계약서상 가액인 64,530천원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 증빙자료가 멸실되어 환산취득가액으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 처분청이 법무사가 지방세과세시가표준에 따라 임의로 작성한 검인계약서상 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가)청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 1층은 등기부등본에 주택으로 용도변경하지 않았으나, 실제 주택으로 사용하여 1세대1주택 양도소득세 비과세로, 2~3층은 사업용 건물로 신고․납부하였고, 취득시 매매계약서가 없다는 이유로 취득가액은 환산가액인 235,756천원으로 신고․납부한 사실이 처분청의 조사보고서에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 쟁점부동산의 양도 및 취득가액에 대한 조사내용을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 2006.12.20. 양수자인 청구외 ○○○에게 645,000천원에 양도한 사실이 있고, 취득가액은 전 양도자 청구외 ○○○이 양도당시 매매계액서 등 관련증빙이 없고 양도가액도 잘 모른다고 진술을 회피하고 있어 확인이 불가하여 청구인에게 실제 취득한 매매계약서 등 관련증빙을 요구하였으나 분실하였다는 이유로 제시하지 못하고 있는 것으로 조사보고서에 나타난다. (다) 처분청은 쟁점부동산의 전 양도자 청구외 ○○○이 2001.10.24. ○○세무서장에게 신고한 양도소득세 사전신고서에 의하면 검인계약서 상 양도가액이 103,000천원으로 기재되어 있고, 관할관청인 ○○○도 ○○○시 ○○○구청에 확인한 바 검인대장상 금액이 103,000천원(검인계약서는 보존년도 5년으로 현재 없음)임을 확인한 것으로 나타난다. (라) 처분청이 쟁점부동산 중 상가부분의 양도가액 400,840천원 및 취득가액 64,530천원으로 안분계산한 내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 구분 계산내역 양도가액

○ 양도시 기준시가

• 주택부분: 53,860(토지 공시지가)+15,140(건물 기준시가)=69,000

• 상가부분: 90,340(토지 공시지가)+22,939(건물 기준시가)=113,279

○ 양도가액 안분

• 상가부분: 645,000(매매가)×(113,279/182,280)=400,840 취득가액

○ 취득시 기준시가

• 주택부분: 25,044(토지 공시지가)+14,674(건물 기준시가)=39,718

• 상가부분: 42,008(토지 공시지가)+24,618(건물 기준시가)=66,626

○ 취득가액 안분

• 상가부분: 103,000(검인계약서상 가액)×(66,626/106,345)=64,530

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 검인계약서는 실지매매계약서가 아니므로 이 건 처분은 잘못이고 청구인이 제시한 기준시가로 환산한 금액인 235,756천원을 취득가액을 하여야 한다고 주장하나, 일반적으로 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자인 청구인이 입증하여야 할 것인바(대법 92누282, 1992.11.24. 같은 뜻임), 이 건의 검인계약서는 매매당사자 표시, 부동산 표시, 매매대금의 표시 등 매매계약서로서의 요건을 모두 갖춘 후, 2001.10.24. ○○○도 ○○○시 ○○○구청장의 검인을 받아 적법하나 계약서로 보이는 반면, 청구인은 동 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 주장하면서 쟁점부동산 취득 시 매매계약서, 금융증빙, 정산서류 등 동 검인계약서상 가액을 부인할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 검인계약서상 가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.