토지를 취득하고 소유권이전등기에 아무런 제약이 없는데도 소유권이전등기절차를 거치지 아니하고 계약 당일 곧바로 전전 매매로 많은 양도차익을 실현한 사실 등에 비추어 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 봄이 타당함.
토지를 취득하고 소유권이전등기에 아무런 제약이 없는데도 소유권이전등기절차를 거치지 아니하고 계약 당일 곧바로 전전 매매로 많은 양도차익을 실현한 사실 등에 비추어 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 봄이 타당함.
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 2001.6.25. 대한주택공사와 쟁점토지를 3,502,620천원에 분양계약을 체결하고 동일자에 매수자인 김○○․강○○에게 쟁점토지와 건물 및 학원 소유의 유․무형 권리와 부속물 등을 50억원에 양도하는 계약을 체결하면서, 쟁점토지의 소유권은 대한주택공사에 있고 건물 소유권은 청구인에게 있다는 사실을 알리고, 청구인이 쟁점토지를 대한주택공사로부터 분양받아 매수인에게 분양권을 승계하여 주는 조건으로 계약을 체결하였다. 따라서 청구인은 쟁점토지를 취득할 의사로 대한주택공사와 분양계약을 체결한 것이 아니라 주식회사 ○○교육원의 자동차운전학원의 영업양도와 청구인 소유인 건물을 매각할 의사로 분양계약을 체결한 것인데도 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 보아 고율의 세율을 적용하는 것은 부당하다.
(2) 또한 위 계약서의 매매가액 50억원에는 대한주택공사에 납부하여야 할 토지대금 3,502,620천원 이외에 건물과 학원 소유의 유․무형권리 및 부속물 가액도 포함된 것이므로 처분청이 양도가액 50억원에서 위 부속물 가액 등을 1억원으로 평가하여 차감한 것은 부당하며, 나아가 부동산중개수수료 1억원 및 그밖에 지출된 비용도 비용으로 차감하여야 한다.
(1) 쟁점토지는 청구인이 배타적, 독점적으로 취득할 수 있는 권리에 해당되지 않으므로 권리의 양도로 볼 수 없고, 이미 소유권 이전등기가 가능한 쟁점토지를 미등기 전매 한 것은 조세부담을 회피하기 위한 방편으로 보는 것이 타당하므로 쟁점토지와 건물의 매매가액을 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 후 미등기 전매로 보아 65%의 세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.
(2) 쟁점부동산의 총매매대금 50억원 중 청구외법인의 부속물 매각가격은 부속물의 매매사례가액 1억원을 시가로 보는 것이 타당하므로 나머지 49억원은 청구인 소유의 쟁점토지와 건물의 양도대가로 보는 것이 타당하다.
① 쟁점토지의 양도행위가 미등기전매에 해당되는지 여부
② 쟁점토지와 건물의 일괄양도가액 50억원 중 자동차운전학원 부속물 등의 가액이 얼마인지
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40
양도소득과세표준의 100분의 65
③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다. 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(1) 쟁점①에 대하여 본다. ㈎ 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지상의 건물분에 대하여만 양도소득세를 신고함에 따라 처분청이 현지조사를 실시하여 쟁점토지와 건물의 일괄매도가액 50억원 중 주식회사 ○○교육원 소유인 부속물 등(자동차, 집기비품 등)의 가액 1억원을 차감한 49억원을 토지와 건물부분의 양도가액을 기준시가로 안분하여 토지 4,781,832천원, 건물 118,168천원으로 산정하고, 토지의 양도차익 1,279,212천원에 대하여 65%의 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다. 청구인은 쟁점토지를 대한주택공사로부터 1997.12.30.부터 임차하여 ○○운전학원을 영위하다가 1999.11.30. 주식회사 ○○교육원으로 전환하였다. ㈏ 청구인은 대한주택공사와 2001.6.25. 쟁점토지를 3,502,620천원에 취득하는 분양계약을 체결하고, 동일자에 계약상태에 있던 쟁점토지와 쟁점토지상에 있던 청구인 소유의 자동차운전학원 건물을 김○○․강○○에게 50억원에 일괄 양도하는 계약을 체결하였는 바, 매수인 김○○․강○○은 위 계약내용에 따라 청구인에게 지급하여야 할 잔금 중 3,152,358천원을 2001.7.13. 대한주택공사에 직접 납부하고 2001.7.4. 건물에 대해서만 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. ㈐ 부동산등기부 등본에 의하면, 쟁점토지는 대한주택공사의 소유이었다가 2001.7.13. 청구인을 거침이 없이 곧바로 김○○․강○○의 공동 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. ㈑ 청구인이 2001.6.25. 대한주택공사 ○○지역본부장과 체결한 자동차관련시설용지 분양계약서에 의하면, 쟁점토지를 3,502,620천원에 분양받은 것으로 나타나며, 같은 날 청구인이 김○○․강○○과 체결한 매매계약서에 의하면, 쟁점토지 및 건물을 50억원에 일괄 양도하는 것으로 나타나고, 특약사항으로서 위 부동산의 토지소유권은 대한주택공사에 있고, 건물소유권은 청구인 앞으로 등기되어 있는 것을 인지하고 매수인은 계약하며, 쟁점토지를 분양받아 매수인에게 승계하여 주며 매수인은 매매대금의 잔금 3,850,000천원 중 697,660천원만 매도인인 청구인에게 지불하고, 차액금 3,152,340천원은 미지불된 토지대금으로 대한주택공사에 직접 납부하며, 토지, 건물 및 주식회사 ○○교육원의 모든 유․무형 권리 및 부속물 일체(자동차, 수강생, 집기, 비품, 기타 등)가 포함된다는 내용으로 약정되어 있다. ㈒ 청구인, 대한주택공사○○지사 및 김○○․강○○이 2001.6.26. 체결한 권리의무승계계약서에 의하면, 매수자인 김○○․강○○은 쟁점토지를 대한주택공사와 청구인간에 체결한 매매계약상의 일체의 권리의무와 ○○지방법원 2000가합 토지인도 등 사건 조정조서상 피고(청구인, 주식회사 ○○교육원)의 지위를 그대로 승계하는 취지로 기재되어 있다. ㈓ ○○지방법원 제7민사부 조정조서(2000가합0000, 2001.3.10.)에 의하면, 대한주택공사는 청구인이 장기간 쟁점토지에 대한 임차료 및 부가가치세를 납부하지 않아 청구인 등을 피고로 하여 토지인도 등을 요구하는 소송을 제기하였고, 법원은 그간 피고가 연체된 임대료 등을 납부함은 물론 쟁점토지에 대한 임대차계약의 해지시 쟁점토지위에 건축된 건축물을 자진하여 철거하고 쟁점토지를 인도하며 대한주택공사와 분양계약을 체결한다는 취지로 조정한 것으로 나타난다. ㈔ 소득세법 제104조 제1항 제3호 에 의하면, 미등기 양도자산에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 65의 세율을 적용하고 동조 제3항은 미등기양도자산은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것으로 규정하고 있다. 여기서, 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과세하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 않고 이를 양도함으로써, 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전 매매하는 따위의 부동산 투기 등을 억제, 방지하려는데 있다고 할 것이고, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임이 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에 한하여 양도소득세가 중과되는 미등기양도자산에서 제외된다고 할 것이다(대법원 2005.10.28. 선고 2004두9494, 대법원 1995.4.11. 선고 94누8020 판결 같은 뜻). ㈕ 위의 사실을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지를 취득할 목적으로 분양계약을 체결한 것이 아니라 쟁점토지상의 건물과 자동차운전학원의 사업권을 양도하기 위하여 분양계약을 체결한 것이라고 주장하나, 대한주택공사와 쟁점토지를 취득하는 분양계약을 체결하고 소유권이전등기에 아무런 제약이 없는데도 소유권이전등기절차를 거치지 아니하고 계약 당일 김○○․강○○과 매매계약을 체결하여 잔대금을 지급함이 없이 김○○․강○○에게 곧바로 전전 매매를 통하여 많은 양도차익을 실현한 사실 등에 비추어 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 볼 수밖에 없다고 판단된다. ㈖ 한편, 청구인은 법원의 민사조정을 근거로 사업권을 양도한 것이라고 주장하나, 이는 대한주택공사2가 청구인이 토지임차료 등을 연체하고 그 지상에 청구인 소유의 건물이 존재한다는 사실에 기초하여 분쟁 중에 있는 쟁점토지에 대하여 연체된 임차료와 지상권 및 영업권 등의 문제를 조속히 해결하고 쟁점토지를 처분할 목적으로 청구인이 매수인에게 쟁점토지와 건물 등을 양도하는데 협조하는 차원에서 권리의무승계계약을 체결한 것에 불과한 내용으로 보아야지 청구인에게 쟁점토지에 대한 독립적이고 배타적인 권리를 부여한 것으로 볼 수는 없다고 할 것이므로 이를 근거로 쟁점토지의 양도를 사업권의 양도로 보기는 어렵다. ㈗ 따라서 청구인은 대한주택공사로부터 쟁점토지를 취득하여 소유권이전등기를 경료한 후 김○○․강○○에게 양도하여야 함에도, 소유권이전등기를 생략한 채 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 이를 미등기전매로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 건물을 기준시가로 안분하여 평가하고 부속물의 가액도 1억원으로 평가한 것은 부당하고, 부동산중개수수료 1억원과 그밖에 지출된 비용도 차감하여야 한다고 주장한다. ㈏ 처분청이 조사한 기록에 의하면, 자동차운전학원 부속물가액에 있어, 매수자인 김○○․강○○이 자동차운전학원을 취득한 후 조○○에게 임대하여 운영하게 하면서 2001.7.12. 부속물가액을 1억원에 매도하는 차량및물품매매계약서를 작성하여 그 가액에 매도한 것으로 조사되었고, 청구외법인은 2000사업연도 및 2001사업연도 각 법인세신고시, 각 사업연도의 대차대조표상 영업권은 없는 것으로 확인되었으며, 자동차 및 비품에 대한 감가상각 후 자산가액은 모두 변동이 없을 뿐만 아니라 여기에 다른 어떠한 평가와 관련한 자료는 찾아 볼 수 없다. 그러므로 처분청이 위 부속물가액을 1억원으로 평가한 것은 합리적으로 볼 수 있다. ㈐ 또한, 소득세법 제100조 제2항 에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지와 그 지상의 건물 및 자동차운전학원의 부속물을 합하여 50억원에 양도하였고, 위 양도계약서에 토지 및 건물의 가액을 특정하지 않아 그 자산별 가액의 구분이 불분명하다. 그렇다면 처분청이 쟁점토지 및 건물 등의 일괄양도가액 50억원중 위의 학원부속물 1억원을 차감한 49억원의 가액을 소득세법 제100조 제2항 에 따라 기준시가로 안분계산 하여 토지양도가액은 4,781,832천원, 건물양도가액은 118,168천원으로 평가하여 양도차익을 산정한 것은 정당한 것으로 볼 수 있다. ㈑ 한편, 청구인은 부동산중개수수료 및 기타 지출비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 신고납부세목인 양도소득세에 있어 필요경비에 실제 소유된 증빙자료는 전혀 제시하지 아니하고 막연히 필요경비를 인정하여야 한다고 주장만 하고 있을 뿐이므로 이 청구주장 또한 이유 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.