개별공시지가가 없는 토지에 대하여 2개 감정가액의 평균액을 취득가액으로 함

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1989.1.23. ○○시 ○○구 ○○동 170-7․15․178․179 제방 1,917㎡와 같은 곳 170-16․180․181 유지 12,324㎡와 같은 곳 170-19․185 구거 2,106㎡ 합계면적 16,347㎡(이하󰡒양도토지󰡓라 한다)를 증여를 원인으로 취득하여 2006.12.19. 한국토지공사와 ○○시도시개발공사에 양도하고, 양도토지를 취득할 당시에는 개별공시지가가 결정․고시되어 있지 아니하여 처분청이 2개 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 5,950원/㎡를 기준으로 하여 취득가액을 97,264,650원으로 산정하고 기준시가에 의하여 양도토지의 양도차익을 산정하여 2007.2.28. 양도소득과세표준을 신고․납부한 후, 양도토지의 취득가액이 취득당시 현황이 고려되지 아니하였다 하여 취득당시의 현황과 토지등급이 유사한 인접토지 170-26의 개별공시지가 18,000원/㎡를 기준으로 하여 취득원가를 산정(294,246,000원)하여 양도소득세 46,105,632원의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 한데 대하여, 처분청은 2007.7.24. 거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구법인 주장 처분청이 감정의뢰하여 통보받은 2개 감정평가기관의 양도토지에 대한 평가서에 의하면, 쟁점토지의 취득당시 공시지가는 그 지목이 구거, 유지, 제방이라는 이유로 인근토지 공시지가의 1/3 가액인 감정가액으로 결정되었으나 이는 양도토지의 양도당시 지목 현황만을 고려한 것으로 1989년 취득당시에는 농지이었다는 사실을 고려하지 아니한 감정평가가액으로 사료되고, 양도토지를 취득할 당시에는 인근토지들의 지목이 농지로 전부 유사했던 점, 양도토지 양도시 양도토지보다 공시지가가 훨씬 낮은 인근토지들도 1990년 당시 공시지가가 18,000원/㎡인 점 등을 고려해 볼 때, 양도토지 취득가액의 공시지가도 최소 18,000원/㎡으로 결정하는 것이 합리적이다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항 제3호에서 양도토지의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액과 관련하여 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 관할세무서장이 토지와 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 소정의 비교표에 의하여 이를 평가하여야 하고, 이 경우 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정되어있는 바, 청구인이 감정평가기관의 평가가액을 인정하지 아니하고 인근의 유사지번의 개별공시지가를 기준으로 취득원가를 계산하여야 한다는 주장은 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁 점 개별공시지가가 결정․고시되어 있지 아니한 양도토지의 취득가액을 산정함에 있어, 처분청이 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 통보받은 양도토지의 ㎡당 감정가액의 평균을 취득당시의 개별공시지가로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 O 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. O 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청으로부터 양도토지의 1990.1.1. 기준 감정평가를 의뢰받은 한국감정원 ○○지점장 및 (주)○○감정평가법인은 ○○시 ○○구 ○○동 170-7․15․178․179의 공부상 지목은 ‘제방’, 같은 곳 170-16․180․181의 공부상 지목은 ‘유지’, 같은 곳 170-19․185의 공부상 지목은 ‘구거’이고, 양도토지가 공부상 지목대로 실제 이용되고 있는 것으로 하여, 개별토지 산정단가를 한국감정원 ○○지점장은 6,000원/㎡으로, (주)○○감정평가법인은 5,900원/㎡으로 산정하여 처분청에 통보하였음이 ‘개별토지단가 산정 결과통보와 ‘개별토지단가 산정 결과에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 위 2개 감정평가기관으로부터 통보받은 양도토지에 대한 개별토지 산정단가의 합을 산술평균한 5,950원/㎡〔(6,000원+5,900원)/2〕을 적용하여 양도토지의 취득가액을 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) ‘염전 허가폐지 확인원’에 의하면, ○○시 ○○구 ○○동 170 소재 ○○제염소 대표 홍○○이 ‘염전’을 ‘농경지’로 전환하기 위하여, 1953.4.28. 발급받은 염전개발 및 염제조 허가(허가번호 제○○호)를 반납하고 1974.12.28.자로 염전을 폐지한 것으로 나타난다.

(3) 양도토지의 농지원부에 의하면, 1998.5.1. 기준으로 ○○시 ○○구 ○○동 170-15(170-178․179로 분할되기 전)의 지목은 ‘제방’, 동소 170-16(170-180․181로 분할되기 전)의 지목은 ‘유지’ 및 동소 170-19(170-185로 분할되기 전)의 지목은 ‘구거’로 되어 있는 토지대장과는 달리 실제 지목이 ‘답’으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. 또한, 동 농지원부의 최초 작성일이 1998.5.1.인 것으로 한국감정원 ○○지점장의 ‘개별토지단가 산정 결과통보와 (주)○○평가법인의 ‘개별토지단가 산정 결과에 나타난다.

(4) ○○정보원에서 1981년 ○○지역을 항공촬영한 사진을 토대로 1990년 현지조사를 거쳐 1994년 인쇄한 축적 5,000분의 1 지형도(도엽번호 ○○)에 의하면, ○○시 ○○구 ○○동 170-7․15․179는 ‘소형차로와 소로’로, 동소 170-185는 ‘도로의 성토부 및 절토부’로, 동소 170-16․19․178․180․181는 ‘답 ’ 으로 표시되어 있는 것으로 나타나고, ○○정보원에서 1987년 5월 및 1992년 11월 양도토지를 포함한 주위지형을 항공촬영한 사실이 항공사진에 의하여 확인된다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보건대, ○○시 ○○구 ○○동 170 소재 ‘염전’이 ‘농경지’로 전환하기 위하여 1974.12.28.자로 염전을 폐지한 사실과 농지원부상 양도토지의 실제 지목이 ‘답’으로 기재되어 있는 것으로 보아 양도토지가 실제 ‘답’으로 이용되었을 것이라고 추정할 수 있는 측면이 있으나, 동 농지원부가 1998.5.1. 최초 작성된 것으로 확인되는 바, 동 농지원부상 지목을 근거로 약 7～8년 전인 1990.1.1. 당시 양도토지가 ‘답’으로 이용되었다고 판단하기는 곤란한 것으로 보인다. 또한,

○○정보원에서 발행한 지형도에서 양도토지 중 ○○시 ○○구 ○○동 170-16․19․178․180․181는 ‘답 ’ 으로 표시되어 있으나, ○○정보원이 1987년 5월 동 지역을 촬영한 항공사진을 소유하고 있었음에도 1981년 촬영한 항공사진을 토대로 동 지형도를 작성한 이유가 설명되지 않는 점, 1987년 5월에 촬영된 항공사진만으로는 양도토지가 실제 ‘답’인지 여부를 확인할 수 없는 점, 감정평가전문기관인 한국감정원 ○○지점장 및 (주)○○감정평가법인이 양도토지의 이용상황을 공부상의 지목대로 인정한 사실 등을 감안할 때, 처분청이 위 2개 감정평가기관으로부터 통보받은 양도토지에 대한 1990.1.1. 개별토지 산정단가의 합을 산술평균하여 양도토지의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.