형질변경으로 공시지가가 불합리하여 감정평가액을 참작하여 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.2.18. 아버지 최○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 33-2 임야 4,871㎡의 1/2 지분 2,435.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고 증여시점의 개별공시지가로 평가하여 증여세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 ○○지방국세청장의 정기종합감사 결과에 따라 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2007.3.16. ○○세무서장으로부터 통보받은 쟁점토지의 감정평가액을 근거로 하여 2007.8.10. 청구인에게 증여세 97,764천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 는 토지의 형질변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 등의 경우에 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가하도록 규정하고 있으나, 청구인은 쟁점토지의 증여일인 2005.2.18. 이후에 지적법상 지목을 변경하였으므로 처분청이 쟁점토지 증여일 당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정 평가한 가액으로 과세한 처분은 부당하다. 쟁점토지는 증여시점 이후인 2005.2.28. 33-2~7번지로 분할되어 분할번지인 33-4․6번지는 2005.4.13. 임야에서 대지로 변경되었지만, 나머지 분할번지는 2006.7.18. 이후 지적법상 지목이 변경되었으므로 33-4․6번지를 제외한 분할번지는 증여당시 고시된 개별공시지가를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 2002.2.4. 산지전용허가 및 2004.10.7. 등록전환이 있을 당시부터 인근 표준지가 높은 점 등을 보아도 사실상 개별공시지가가 높은 상태였음을 알 수 있음에도 불구하고 지목이 임야로 되어 있어 개별공시지가가 25,800원/㎡으로 낮게 책정되어 있었을 뿐이며, 2005.1.1. 기준 감정평가기관의 지가 산정 당시 쟁점토지는 국도변 상가지대로서 상업나지로 이용되고 있는 토지로서 쟁점토지의 가치는 증여시점에 이미 고시된 가액이 불합리하다는 점을 나타내고 있다고 볼 수 있으므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2이상의 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 참조하여 관할세무서장이 결정한 개별공시지가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 증여 당시 개별공시지가가 없는 것으로 보고 처분청이 감정평가액을 참작하여 평가한 가액을 증여가액으로 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목․이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록 토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지(국․공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.9.8. 임야 4,871㎡를 아버지 최○○과 공동으로 취득한 후, 2005.2.18. 아버지로부터 아버지 지분(50%)인 쟁점토지를 증여받고, 증여가액을 개별공시지가로 평가하여 증여세를 신고 납부하였으며, 처분청은 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 쟁점토지 증여 시 증여가액을 감정기관의 감정평가액을 참작하여 평가한 가액으로 산정하여 2007.8.10. 청구인에게 증여세를 고지한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 단서에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제50조는 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 지적법에 의하여 신규등록, 분할․합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장이 평가한 가액이라고 규정하고 있다. (나) 처분청이 제출한 ○○시장의 산지전용변경허가 공문 및 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 증여일(2005.2.18) 이전인 2004.9.17. ○○시장으로부터 쟁점토지 등 4,871㎡ 중 1,217㎡는 다가구택부지로, 2,678㎡는 근린생활시설(사무실, 소매점) 부지로, 922㎡는 다가구주택부지로 산지전용변경 허가를 받았으며, 쟁점토지를 2004.10.25. 산 139-5 번지에서 33-2번지로 등록 전환하였고, 2005.2.18. 증여받은 후, 2005.2.28. 33-2번지를 33-2~7번지로 분할하였고, 분할번지의 지목변경일이 아래표와 같이 나타나며, 2005.12.6. 분할번지인 33-2․5번지 1,293㎡(도로 456㎡포함)를 제2종 근린생활시설(제조업소)로 산지전용변경 허가를 받은 사실이 확인된다. 지번 면적* 지적법상 지목 증여일 지목변경일 변경 전 변경 후 33-2(모번) 837㎡ 임야 공장용지 2005.2.18 2006.7.18 33-3 938㎡ 대지 2006.8.23 33-4 2,741㎡ 대지 2005.4.13 33-5 456㎡ 도로 2006.7.18 33-6 8㎡ 도로 2005.4.13 33-7 70㎡ 임야

• * 토지 지분 50%는 청구인이 기 취득하였음 (다) 2004.5.31. 고시된 2004.1.1. 기준 쟁점토지의 개별공시지가는 25,800원/㎡이고, 2005.5.31. 고시된 2005.1.1. 기준 개별공시지자는 312,000원/㎡으로 나타나며, 쟁점토지의 증여일 전․후 각 연도별 개별공시지가는 아래와 같이 확인된다. (금액: 원/㎡) 구분 쟁점토지(산 139-5, 4,871㎡, 임야) 1999(9.8.취득) 17,500 2004 (10.25 등록전환) 25,800 2005 1.1.기준 (5.31.공시) 312,000 2.18.증여 및 2.28.지번분할 33-2 33-3 33-4 33-5 33-6 33-7 2005.7.1(10.31공시) (개별공시지가/㎡) 292,000 306,000 466,000 157,000 157,000 157,000 2007 185,000 289,000 631,000 211,000 211,000 211,000 (라) 쟁점토지 관할세무서장은 2007.3.20. 2개의 감정평가기관에 쟁점토지의 평가를 의뢰하였으며, 감정평가기관이 2005.1.1. 기준 쟁점토지에 대하여 평가한 결과, 토지의 이용상황, 인근지가, 산정지가 등이 아래와 같이 나타나고 있으며, 이를 처분청에 통보한 사실이 확인된다. (단위: 원) 감정평가법인 지번 면적 지목 용도 지역 이용 상황 인근지가 산정지가 공부 실제

○○ 감정원 33-2 4,871㎡ 임야 임야 관리 지역 상업 지역 240,000 (2005.1.1) 187,000 (2005.1.1) (주)○○ 감정평가법인 240,000 (2004.1.1) 194,000 (2004.12.31) (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서는 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법에 관하여만 같은법 시행령에 위임하고 있을 뿐이므로 개별공시지가가 없는 토지의 범위를 같은법 시행령 제50조 제1항 각호의 경우로만 제한하여 볼 수 없고(서울행정법원 2006구단 12435, 2008.1.11), 토지의 성상과 위치, 용도, 형질 등의 변동으로 토지이용 현황의 변화가 있어 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제1항 제3호에서 정한 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 할 것이다. 쟁점토지의 경우 청구인이 증여(2005.2.18) 받기 이전인 2004.9.17. 산지전용(형질변경) 허가를 득하였고, 2004.10.25. 임야대장에서 토지대장으로 옮겨 등록하는 등록전환이 된 점, 2개의 감정평가기관에서 2005.1.1. 기준 평가 시 쟁점토지 이용상황이 상업나지로 되 2004.1.1. 기준 개별공시지가 25,800원/㎡에 비하여 큰 폭으로 상승한 점, 2개 감정평가기관의 평가액이 각각 187,000/㎡, 194,000원/㎡로 인근토지의 개별공시지가 240,000원/㎡와 유사한 점으로 보아 쟁점토지는 증여 당시 이미 산지전용허가에 따른 형질변경이 진행 중이라고 볼 수 있어 토지 이용상황 등에 변동이 있다고 할 수 있으므로 쟁점토지에 대한 증여 당시 고시된 개별공시지가를 적용하는 것은 불합리하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 쟁점토지의 증여가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.