매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2007.9.9. 청구인에게 한 2006.12.20. 증여분 증여세 45,736,740원의 부과처분은 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 103동 2501호의 시가를 500,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청 구인(69년생)은 청구인의 父 ○○○(44년생)으로부터 2006.12.20. ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 103동 2501호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가에 의한 385,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세 54,900,000원을 신고․납부 하였다.
• 나. 처분청은 증여일로부터 3개월 이내인 2006.9.22 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로 층만 다른 103동 2401호(이하 “A매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 570,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 후 2007.9.9. 청구인에게 2006.12.20. 증여분 증여세 45,736,740원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트 증여와 관련하여 매매사례가액을 확인할 수 없어 기준시가에 의한 증여세를 신고하였고, 쟁점아파트는 25층 아파트의 25층이고 처분청이 과세근거로 본 A매매사례아파트는 24층이어서 쟁점아파트보다 선호도가 높고 기준시가도 7,000천원 더 높게 나타남에도 A매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 납세자의 재산권을 침해한 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 건설교통부 홈페이지 아파트실거래를 조회하면 실거래가액이 확인됨에도 매매사례가액을 확인할 수 없다는 청구주장은 잘못이고, A매매사례아파트가 24층이어서 기준시가 25층인 쟁점아파트의 기준시가보다 높아 적정한 매매사례아파트가 아니라면 같은 단지내 같은 평형의 같은 층으로서 증여일로부터 3개월 이내인 2006.09.30. 매매계약되어 기준시가도 동일한 104동 2502호(이하 “B매매사례아파트”라 한다)의 매매가액 500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 하는 것은 별론으로 하더라도, A매매사례아파트는 증여일(2006.12.20.)로부터 3개월 이내인 2006.9.22. 매매계약되어 동 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 기준시가에 의한 가액으로 증여세를 신고․납부하였으나 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의 하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여 일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에도 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다.

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간·성질·내용·거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가 액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인 정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.12.20. 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의한 385,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세 54,900,000원을 신고․납부한 것에 대하여, 처분청은 증여일로부터 3개월 이내인 2006.9.22. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로 층만 다른 103동 2401호(A매매사례아파트)의 매매가액인 570,000천원을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 매매사례아파트는 다음 <표1>과 같은 바, B매매사례아파트(2006.9.30)는 A매매사례아파트(2006.9.22)보다 증여일(2006.12.20.)에 더 가깝고, A매매사례아파트는 쟁점아파트와 기준시가도 다르나 B매매사례아파트는 쟁점아파트와 기준시가도 같음을 알 수 있다. <표1> 쟁점아파트와 매매사례아파트 비교 (단위: 천원) 동 호수 계약(증여)일자 매매대금 기준시가 쟁점아파트 103동 2501호 (2006.12.20.)

• 385,000 A매매사례아파트 103동 2401호 2006.9.22. 570,000 392,000 B매매사례아파트 104동 2502호 2006.9.30. 500,000 385,000 *청구인 신고: 기준시가 385,000천원, 과세기준: A매매사례아파트 570,000천원

(3) 건설교통부 부동산종합정보시스템 자료에 의하면, ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 85㎡의 거래가액이 쟁점아파트의 증여시점인 12월에는 595,000천원, 매매사례아파트의 매매시점인 9월에는 500,000천원(25층)~570,000천원(24층)으로 기록되어 있다.

(4) 청구인과 세무대리인

○○○ 은 국세심판관회의(2007.12.6.)에서 의견진술을 통하여 “A매매사례아파트는 25층 아파트의 24층이어서 25층인 쟁점아파트보다 기준시가도 높고, B매매사례아파트도 전면이 30층 아파트로 가려있는 쟁점아파트와 달라 매매사례아파트가 될 수 없다”는 등의 내용을 진술하였다.

(5) 살피건대, 청구인이 2006.12.20. 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의한 385,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고․납부한 것에 대하여, 처분청은 A매매사례아파트가 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로서 층만 다르고 증여일(2006.12.20.)로부터 3개월 이내에 계약되어 A매매사례아파트의 매매가액(570,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 에 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 되어 있고, B매매사례아파트의 계약일(2006.9.30.)은 A매매사례아파트(2006.9.22.) 계약일보다 증여일(2006.12.20.)에 더 가까우며, 기준시가도 A매매사례아파트는 쟁점아파트보다 7,000천원이 높게 나타나나 B매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형으로서 층이 같아 기준시가도 쟁점아파트와 동일하므로 B매매사례아파트의 매매가액 500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 봄이 더 합리적이라 하겠다. 따라서 처분청이 청구인이 증여받은 쟁점아파트(○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 103동 2501호)의 시가를 A매매사례아파트(쟁점아파트와 같은 단지내 103동 2401)의 매매가액인 570,000천원으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 B매매사례아파트(쟁점아파트와 같은 단지내 104동 2502호)의 매매가액인 500,000천원을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.