미등기 양도자산에 해당되는지 및 중개수수료의 필요경비 산입 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.27 ○○도 ○○시 ○○동 000-0번지 소재 대지 251㎡(○○지구 택지개발사업지구내 단독주택용지로 ○○시가 일반인에게 장기할부조건으로 분양한 토지로 이하 “쟁점토지”라 한다)에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 상태에서 이를 차○○(2002.10.5 ○○시와 잔대금을 최장 1년 6월간 6회에 걸쳐 균등 분할 납입하는 조건으로 부동산매매계약을 체결하고 계약금만 납입한 최초 분양계약자)로부터 매수한 후 2차례 할부금을 납입하다가 2003.8.1 안○○외 2인에게 양도하였다. 위 안○○이 양도소득세 신고차 방문한 ○○세무서의 민원 담당 세무공무원은 동인과 상담하는 과정에서 청구인이 2003.10.12 쟁점토지를 소유권이전등기를 함이 없이 취득하여 2003.10.13(안○○ 등이 할부금 잔액을 일시에 조기 납입한 후 취득 등기를 최초 분양계약자인 차○○와 자신의 명의로 순차 경료한 날짜임)안○○ 등에게 양도한 사실이 인지된다 하여 이를 처분청에 과세자료로 통보하였고 이를 받은 처분청은 2007.8.7 청구인에 대하여 미등기 양도에 따르는 양도소득세 세율(100분의 60)을 적용하고 양도소득 기본공제(2,500,000원)를 배제하여 2003년 귀속 양도소득세 18,394,610원을 결정하여 이를 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 최초 분양계약자인 차○○로부터 매수한 후 6차례의 중도금 및 잔금 중 2회분까지만 할부금을 붓다가 자금사정이 여의치 못하여 소유권이전등기가 불가능한 분양권 상태에서 이를 안○○ 등에게 양도한 것이나, 처분청은 단지 양수자인 안○○ 등이 잔여 분양대금을 일시에 납부하고 그로써 최초 분양 계약자(차○○)와 동인들 명의의 소유권이전등기를 순차 경료한 사실을 근거로 청구인도 그렇게 할 수 있지 않았느냐는 추정아래 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 과세하였으나, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도대금을 수령한 후에는 쟁점토지에 대한 권리가 없어졌으므로 취득자가 할부금 납부 스케줄대로 납부하든, 일시에 납부하든 알 수 없었던 일이고 실지로 청구인은 안○○외 2인이 잔여대금을 일시에 납부한 사실을 이 건 과세에 당하여 알았던 바, 청구인이 양도한 시점에는 전체 분양대금 중 일부만 납부한 분양권 상태의 양도이므로 미등기 전매 세율 60%가 아닌 1년 미만 소유 분양권 양도세율인 36%를 적용하여 이 건 처분을 경정함이 타당하다.

(2) 청구인이 중개업자인 가○○에게 중개수수료 2백만원을 지불한 사실이 처분청의 과세전 조사 과정에서 명백하게 밝혀졌음에도 처분청이 이를 필요경비로 공제하지 않은 채 양도차익을 계산한 조치는 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 최초 분양자인 차○○가 계약금만 납부한 상태에서 양도하였음에도 청구인으로부터 매매 취득한 안○○외 2인이 장기할부금 잔여 4회분을 납부하자 장기할부 잔여금을 납부한 날과 같은 날짜에 차○○와 안○○외 2인에게 소유권 이전등기가 된 것으로 보아 청구인도 쟁점토지를 양도한 날에 차○○와 청구인 및 안○○외 2인에게 순차적으로 소유권 이전 등기가 가능한 점이 분명하므로 양도 당시 취득등기가 불가능한 자산으로서 미등기 양도제외 자산의 범위에 포함되지 않아 미등기 양도 세율을 적용한 당초처분은 정당하다.

(2) 청구인이 제출한 녹취록과 영수증 사본만으로는 객관적인금융거래 증빙자료를 대체할 수 없다고 판단되므로 중개수수료 지출에 대한 청구인의 주장을 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지를 미등기 양도자산으로 보아 그에 해당하는 세율(양도소득 과세표 준의 100분의 60)을 적용하여 과세한 처분의 당부(쟁점①)

(2) 중개수수료 2백만원이 실지 지출된 것으로 보아 이를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(쟁점②)

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ● 기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.

○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제 】

① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 36

3. 미등기양도자산 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29 제목개정)

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정)

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002. 12. 30 개정)

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 관하여 본다. (가) 처분청이 쟁점토지에 관하여 청구인이 이를 미등기 양도한 것으로 보아 청구인에 대하여 중과세율(100분의 60)을 적용하고 양도소득 기본공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여, 청구인은 쟁점토지가 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호 에서 정하고 있는 바에 따라 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산이므로미등기양도제외 자산에 해당한다는 주장인 만큼 이에 대하여 살펴본다. (나) 우선 이 건 사실관계를 보면 쟁점토지는 ○○에 의하여 일반인에게 단독주택 건설용지로 분양된 사실, 이때 대금납부 방법 등 거래조건은 1년 6월의 장기할부 조건인 바, “최초계약자가 매매대금 전액을 납부하기 전에는 전매가 불가하다”는 거래상 특별한 제한(의무)이 당해 택지개발사업의 시행청인 ○○시에 의하여 과하여 진 사실, 청구인은 쟁점토지에 관하여 분양계약금만을 납부한 최초의 분양계약자(차○○)로부터 이를 취득한 후 안○○외 2인에게 양도(전매)하기 전 중도금 또는 잔대금의 일부에 해당하는 2회차분 할부금까지 납부하였던 사실, 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 안○○외 2인은 청구인을 건너 뛴 채 최초 분양계약자와 자신들 명의로 취득에 관한 소유권이전등기를 순차 경료한 사실들이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 각 확인되고 이러한 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (다) 쟁점토지에 관한 사실관계가 위와 같다면 쟁점토지는 비록 장기할부조건으로 취득된 자산에 해당한다 할지라도 최초 분양 계약자가 매매대금 전액을 납부하기 전에는 전매가 불가능한 계약조건을 어기고 청구인이 이를 최초 분양계약자로부터 취득하여 타인(제3자)에게 양도한 이 건, 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호 소정의 예외적 사유 즉 계약조건에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산으로 인정하기 어려운 만큼 쟁점토지는 미등기양도제외 자산이 아닌 미등기양도자산에 해당한다 할 것이고 따라서 처분청이 쟁점토지를 미등기양도자산으로 보아 청구인에 대하여 2003년도의 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 배제하고 미등기 전매 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 관하여 본다. 청구인은 중개수수료(2,000,000원)의 지출 사실을 처분청도 인정하면서 이를 필요경비에 산입하지 아니한 것은 부당하다는 주장이므로 이를 살펴보면, 중개수수료는 다른 필요경비와 마찬가지로 직접적이고 구체적인 증빙자료에 의하여 그 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우에 한하여 이를 필요경비로서 양도소득에서 공제할 수 있다 할 것인 바, 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 청구인이 제출한 녹취록은 직접적이고 객관적인 자료가 아니고 영수증 사본은 언제든 별개인에 의하여 임의로 작성이 가능한 만큼 거기에 참고자료 이상의 증거가치를 인정키 어렵다 하여 이를 증빙자료로 인정하지 아니한 사실이 확인되는 데다가 달리 심리 종결일 현재 중개수수료의 지출이 실제 있었음을 객관적으로 확인할 방법 또한 별도로 있지 아니하므로 이를 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.