임차인이 경락부동산에 대해 임대보증금 반환청구한 경우 매각대금을 감액하는지 여부

심판청구를 각하합니다.

• 가. 처분청은 2006.11.6. 체납자 최○○(이하 “체납자”라 한다)에 대한 체납처분을 위하여 체납자 소유의 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○ 1014호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 압류하였고 2006. 11.8. 체납자의 종합소득세 체납액 1,770,552,160원의 미납을 원인으로 한국자산관리공사(이하 “자산관리공사”라 한다)에 쟁점부동산에 대한 공매대행을 의뢰하였다.
• 나. 자산관리공사는 공매절차를 집행하여 2007.3.22. 청구인에게 매각대금 266,300,000원에 매각결정을 하고 2007.5.25. 매각대금 완납을 원인으로 청구인의 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 관할 등기소에 촉탁하여 소유권이전등기가 경료되었다.
• 다. 쟁점부동산의 근저당권자이었던 ○○은행은 매각대금 배분일 전인 2007.6.1. 쟁점부동산에 대한 피담보채권액이 “없음”으로 기재된 채권계산서를 자산관리공사에 제출하였는데, 이는 체납자가 2007.4.18. ○○은행에 설정된 선순위근저당과 관련된 채무를 완제한 사실을 확인한 것이며 결국 쟁점부동산 임차인 신○○의/(○○○○○○-○○○○○○○, 이하 “임차인”이라 한다)가 매수인인 청구인에게 대항할 수 있게 된 바, 청구인은 임차인에 대한 임대보증금반환채무 70,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 매수대금과 별도로 추가로 부담하게 되었다.
• 라. 자산관리공사는 2007.6.15. 청구인에게 임차인의 지위 승격에 따른 매수자 권리변동을 통보하였고, 이에 청구인은 매각대금 배분 연기요청을 하고, 2007.6.29. 자산관리공사에 조세체납처분에 의한 매각대금 감액 청구(이하 ”감액청구“라 한다)를 하였다.
• 마. 자산관리공사는 2007.7.9. 처분청에 청구인의 감액청구에 관한 협의문을 발송하였고, 처분청은 2007.8.2. 자산관리공사에 쟁점부동산 감액청구는 체납처분절차와 관련된 사항이 아니라 매도자와 매수인 사이의 이해관계에 불과하다는 이유로 거부처분을 하였으며, 자산관리공사는 2007. 8.20. 이와 같은 결과를 청구인에게 통보하였다.
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 국세징수법상의 강제징수절차는 압류, 환가(공매), 청산(배분)의 절차를 거쳐야 비로소 종료되는 것이며, 국세징수법 기본통칙 79-0…5는 압류재산의 매각의 경우에 민법 제578조 【경매외 매도인의 담보책임】의 규정을 준용하도록 하고 있는 바, 이 건은 체납자가 공매에 따른 매각결정이후 매각대금 잔금 기일전 및 소유권이전등기일전 즉 공매절차진행중에 선순위 근저당권을 말소시켜 임차인의 대항력이 생성되어 매도인의 담보책임이 발생한 경우로서, 청구인은 ○○은행이 선순위 근저당권을 보유하고 있어 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 매각결정을 받았고 선순위근저당권의 소멸로 인하여 임차인의 지위가 승격된 이 건에 있어서 쟁점금액은 체납자의 적법한 매각대금이 아니고 선의의 매수자인 청구인에게 잘못 지워진 부담이고 청구인으로 하여금 별도의 소를 통해 손실을 회복하도록 하는 것은 가혹하므로 공매에 의한 강제집행 절차를 집행하는 처분청에서 매각대금을 감액해 주어야 한다.
• 나. 처분청 의견 매각대금의 감액 등 공매재산가의 변경은 체납자의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 사항이고, 본 건 부동산공매의 경우 매각대금이 기 완납된 사항으로 감액청구를 인용할 수 없으며, 쟁점부동산의 매각결정 이후에 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 매수인이 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인에 대한 임대보증금반환채무를 부담하게 된 경우에 이를 민법 제574조 의 목적물의 일부멸실에 해당하는 경우라고 본다면 계약해제와 매각대금감액을 청구할 수 있을 것이나, 이 건은 같은 법 제575조 제2항에서 규정하는 바, 대항력을 갖춘 임차권이 존재하는 경우에 해당되어 계약의 해제, 즉 매각결정의 취소를 구할 수 있음은 별론으로 하더라도 대금감액을 청구할 수는 없으므로 이 건 거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 선순위근저당권의 소멸로 인하여 쟁점부동산의 임차인이 청구인에게 임대보증금 반환청구를 할 수 있게 된 경우 청구인의 매각대금 감액청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정된 것) 제55조【불복】

① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.

○ 국세징수법(2006.10.27. 법률 제8055호로 개정된 것) 제61조【공매】

① 세무서장은 압류한 동산·유가증권·부동산·무체재산권과 제41조 제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 제75조【매각결정통지서의 교부와 매수대금의 납부기한】

① 세무서장은 매각결정을 한 때에는 매수인에게 매수대금의 납부기한을 정하여 매각결정통지서를 교부하여야 한다. 다만, 권리이전에 관하여 등기 또는 등록을 요하지 아니하는 재산의 매수대금을 즉시 납부시킬 때에는 구술로 통지할 수 있다. 제77조【매수대금납부의 효과】

① 매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다. 제79조【매각재산의 권리이전절차】 매각재산에 대하여 체납자가 권리이전의 절차를 밟지 아니하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 세무서장이 대신하여 그 절차를 밟는다. 다만, 제61조 제1항 단서 또는 제62조제2항의 규정이 적용되는 때에는 한국자산관리공사가 이를 대행할 수 있으며, 이 경우의 절차이행은 세무서장이 한 것으로 본다. 제80조【배분금전의 범위】

① 세무서장은 다음 각호의 금전을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제1항 단서 또는 제62조 제2항의 규정이 적용되는 때에는 한국자산관리공사가 이를 대행할 수 있으며, 이 경우의 금전배분은 세무서장이 한 것으로 본다.

○ 민법(2005.12.29. 법률 제7765호로 개정된 것) 제569조【타인의 권리의 매매】 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 제570조【동전-매도인의 담보책임】 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다. 제571조【동전-선의의 매도인의 담보책임 】

① 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

② 전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. 제572조【권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임】

① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.

③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다. 제573조【전조의 권리행사의 기간】 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 제574조【수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임】 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다. 제575조【제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임】

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 제576조【저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임】

① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

② 전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 제577조【저당권의 목적이된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임】 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다. 제578조【경매와 매도인의 담보책임】

① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

○ 주택임대차보호법(2005.1.27. 법률 제7358호로 개정된 것) 제3조 【대항력등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

○ 민사집행법(2005.1.27. 법률 제7358호로 개정된 것) 제121조【매각허가에 대한 이의신청사유】 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 제127조【매각허가결정의 취소신청】

① 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○은행 ○○동 지점장이 2007.6.1. 자산관리공사에 제출한 권리신고 및 배분요구서에 의하면, 동 지점이 2006.6.16.자로 채권최고액을 178,800천원으로 하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 체납자 최○○에게 2006.6.23. 대출을 승인한 것으로 나타나고 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 2007.5.25. 공매에 의해 청구인에게 소유권이전등기된 바, 이에 대하여 청구인은 최○○이 2007.4.18.○○동 지점에 동 근저당권과 관련된 채무를 완제하였음에도 불구하고 청구인이 2007.5.25. 경락대금을 완납할 때까지 이와 같은 중요한 권리관계의 변동사실을 고의로 은폐하여 쟁점부동산의 소유권을 취득한 청구인에게 임차보증금 반환채무를 부담하게 한 것이라고 주장한다.

(2) 자산관리공사가 2007.8.9. 청구인에게 보낸 압류재산 매각대금 감액청구에 대한 회신문서를 보면, 처분청은 매각대금의 감액 등 공매재산가의 변경은 체납자의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 사항이고, 본 건 부동산공매의 경우 매각대금이 기 완납된 사항으로 감액청구를 인용할 수 없다는 이유로 청구인의 감액청구를 거부하였다.

(3) 청구인은 2007.12.6. 국세심판관회의에 출석하여 행한 의견진술에서, 처분청은 이 건이 민법 제575조 제2항 에서 규정하고 있는 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우 즉 제한물권이 있는 경우의 담보책임에 해당되므로 계약의 해제를 구할 수는 있으나 감액청구는 할 수 없다는 의견이지만, 이 건은 임차보증금 70백만원에 대한 채권계약만이 존재하는 것으로서 제한물권이 존재하지 않고 등기된 임대차계약이 없기 때문에 타당하지 아니한 반면에 이 건은 민법 제572조 에서 규정하고 있는 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임에 해당되므로 대금의 감액을 청구할 수 있다고 주장하면서 대법원 판례 등을 관련 근거로 제시한 바, 이에 대하여 본다. (가) 민법 제578조 는 경락인은 제570조 내지 제577조에서 규정하는 바에 따라 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 하거나 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있는 바, 민법 제578조 (경매와 매도인의 담보책임)의 규정은 압류재산의 매각의 경우에 준용된다 하겠다(국세징수법 기본통칙 79-0-5. 참고). 청구인은 이 건이 민법 제572조 에 해당하므로 감액청구를 할 수 있다고 주장하나, 동조 제1항은 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에 한하여 대금의 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 건은 쟁점부동산의 소유권이 이미 청구인에게 이전된 경우로서 그 구성요건이 다를 뿐만 아니라 쟁점부동산의 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권을 토대로 청구인에게 임차보증금 반환을 청구하는 대항력을 행사하고 있으며 이에 따라 쟁점부동산에 대한 청구인의 완전한 용익권능이 제한받게 되었으므로 이 건은 민법 제572조 가 아니라 같은 법 제575조 제2항에서 규정하는 제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임에 해당하는 것으로 판단된다. (나) 청구인이 제시한 대법원 판례(대법원 1997.11.11. 선고 96그64 판결, 대법원 1998.8.24. 선고 98마1031 판결, 대법원 2003.4.25. 선고 2002다70075 판결 및 대법원 2004.12.24 선고 2003마1665 판결)들은 낙찰자가 매매계약을 해제한다든지 낙찰허가결정의 취소를 구한다든지 채무자에게 손해배상을 구한다든지 또는 경락대금의 지급기일이 지정되기 전에 채무자의 책임없는 사유에 대하여 경매집행법원의 담보책임을 인정한 판결이나, 이 건 심판청구는 비록 경락대금의 배당이 실시되기 전이기는 하나 채무자의 책임있는 사유로 청구인에게 중대한 권리변동이 발생한 것에 대하여 청구인이 매매계약을 해제하지 않고 처분청에 낙찰대금의 감액을 청구한 경우이다. 따라서, 청구인이 제시한 동 판례들은 이 건 심판청구와는 그 사실관계 및 법률구성요건이 일치하지 않는 것으로서 이 건 심판청구에 원용할 여지가 없는 것으로 판단된다.

(4) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합해 보면, 민법 제578조 제1항 은 담보책임을 원칙적으로 채무자인 체납자에게 지우고 있으며, 이 때 경락인 즉 청구인은 민법 제570조 내지 제577조에서 규정하는 바, 각 법률구성요건에 따라 계약을 해제하거나 대금감액의 청구를 할 수 있을 뿐, 동일한 요건에 대하여 담보책임의 행사에 있어서 계약의 해제 또는 대금감액의 청구의 권리를 임의로 선택하여 행사하거나 병행할 수는 없는 것으로서, 이 건 심판청구는 청구인이 경락받은 쟁점부동산에 대항력이 있는 임대차계약이 있음에도 불구하고 청구인에게 이미 쟁점부동산의 소유권이 이전된 경우로서 민법 제575조 제2항 및 제1항이 적용되므로 청구인은 동 조항 및 동 법 제578조 제3항에 따라 체납자에게 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하거나 부당이득반환청구의 소를 제기할 수 있는 지 여부에 대하여는 별론으로 하더라도 채권자인 처분청에 대하여 매각대금의 감액을 청구할 수는 없다 할 것이다. 따라서, 이 건은 청구인이 처분청으로부터 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못한 경우에 해당하지 않아 불복청구의 대상이 되지 아니하므로 본안심리의 대상이 아닌 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.