아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

1. ○○○세무서장이 2007.8.17. 청구인에게 한 2005.11.10. 증여분 증여세 89,600,730원의 부과처분은 경기도 ○○○호의 매매사례가액 686,000,000원을 증여재산가액으로 적용한 부분은 취소한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 2005.11.10. 아버지 ○○○호(건물면적 127.29㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가 294,000천원보다 높은 307,000천원으로 하여 증여세를 신고납부하였다. 처분청은 2006.1.7. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 아파트 같은 동 501호(건물면적 127.29㎡, 이하 "비교아파트"라 한다)의 매매사례가액 686,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보고 증여재산가액을 686,000천원으로 하여 2007.8.17. 청구인에게 2005.11.10. 증여분 증여세 89,600,730원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 17층 아파트의 꼭대기인 17층에 위치하고 있고 경수산업도로변에 접해있어 소음 및 분진이 심하여 생활하기에 불편하며 1993년 입주한 이래 한번도 수리하지 않은 낡은 아파트로서 다른 층의 아파트에 비해서 시세가 매우 낮게 형성되어 있음에도 기준시가가 높고 로열층인 5층에 위치한 비교아파트의 매매사례가액을 적용하여 이 건 증여세를 부과한 것은 부당하다.

(2) 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 시기는 2005.11.5.이고 증여세 신고기한은 증여일로부터 3개월이내인 2006.2.5.이며, 처분청의 증여세 결정기한은 과세표준신고기한으로부터 3개월 이내인 바, 처분청이 증여세 결정기한인 2006.5.6.부터 13개월이나 지나서 증여세를 결정하여 청구인의 귀책 사유없이 납부불성실가산세를 부담하게 하는 것은 부당한 조세행정이므로 납부불성실가산세의 계산일을 증여세 신고기한의 다음날인 2006.2.6.부터 결정기한인 2006.5.6.까지로 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지, 같은 동에 위치하고 있고 같은 평형, 같은 방향인 점을 감안하면 비교아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당한다 할 것이고, 2005.5.2. 고시된 공동주택 기준시가를 보면 쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가가 미미한 차이를 보이나, 2006.4.28. 고시된 기준시가는 같으며, 국민은행 시세변동표를 참고한 바 비교아파트의 매매사례가액과 시세가 비슷하고, 쟁점아파트에 비해 매매가액이 특별히 높은 점이 발견되지 않아 차별하기도 어려운 사정 등을 종합적으로 고려할 때 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 것은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점아파트 증여일 전 10년 이내인 2001.10.24. 청구인의 아버지로부터 증여받은 증여재산가액 82,716,686원을 신고누락 하였으므로 납부불성실가산세 부과는 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트의 시가를 비교아파트의 매매사례가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

② 재차증여가산액 누락에 따른 납부불성실가산세를 증여세 신고기한 다음날부터 증여세 결정기한까지 3개월만 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액을 평가한다. (4) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

② 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다. (5) 상속세 및 증여세법 제78조 【가산세 등】

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다. (6) 상속세 및 증여세법 시행령 제80조 【가산세 등】

④ 법 제78조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율" 이라 함은 매 1일당 1만분의 3을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다 (가) 청구인은 2005.11.10. 아버지 이○○으로부터 쟁점아파트를 증여받은 사실이 쟁점아파트의 등기부등본에 의하여 확인되며, 2005.12.15. 증여재산가액을 2005.5.2. 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 294,000천원보다 높은 307,000천원으로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2006.1.7. 매매된 비교아파트의 매매사례가액(686,000천원)을 기준으로 평가하여 과세한 사실이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 동, 같은 면적이지만 쟁점아파트는 17층 아파트의 17층으로 꼭대기 층이고, 비교아파트는 가격이 더 비싼 로얄층이 5층이며 기준시가도 높으므로 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (다)이 건 증여일(매매일) 당시 적용되고 있는 쟁점아파트 및 비교아파트의 기준시가 및 매매가액은 아래<표1>과 같고, 국민은행이 발표하는 2005년 11월 전후의 쟁점아파트 단지 시세현황은 <표2>와 같은 것으로 심리자료에 나타난다. (라)살피건데, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 면적으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 면적이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(국심2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻임) 이 건의 경우 쟁점아파트는 17층 아파트의 꼭대기 층인 17층에 위치하고 있고 비교아파트는 5층에 위치하고 있어 비교아파트가 층별 효용 등 공동주택 가격형성요인에서 우위에 있다고 보여지며, 쟁점아파트가 위치한 ○○○은 ○○○와 측면으로 접해있고 ○○○에도 접해있으므로 호수(쟁점아파트는 4호, 비교아파트는 1호에 위치)에 따른 소음 및 분진의 차이가 있을 것으로 보이고, 증여당시 고시되어 있는 국세청 기준시가도 비교아파트가 쟁점아파트보다 5,000천원 높게 산정된 사실을 보면 위와 같은 층수 및 호수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 것으로 보여지며, 국민은행 시세현황에 의하면 2005년 9월부터 2005년 11월까지는 시세변동이 없다가 쟁점아파트 증여 직후인 2005년 12월부터 시세가 급등하기 시작하여 비교아파트가 거래된 2006년 1월은 쟁점아파트가 증여된 2005년 11월에 비하여 일반거래가가 무려 70,000천원이나 상승한 것으로 나타나고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 기준시가도 높고 시세가 급등한 시기에 거래된 비교아파트의 매매가액을 증여당시 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 하기 어렵다고 할 것이다(○○○). 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 것은 합리성과 타당성이 부족한 처분이라고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2001.10.24. 아버지 ○○○으로부터 ○○○필지를 증여받고 2001.11.20. 증여재산가액을 82,716,686원으로 하여 증여세를 신고납부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2005.11.10. 아버지 ○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받고 2005.12.15. 증여세를 신고납부하면서, 위 2001.10.24. 증여분 증여재산가액 82,716,686원을 증여세과세가액에 가산하여 신고하지 않은 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 증여세 신고기한부터 처분청 결정기한인 3개월만 납부불성실가산세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나, 상속세 및 증여세법 제78조 제2항 에 의하면 납부불성실가산세는 증여세 신고기한의 다음날부터 고지일까지의 기간 동안 부과하도록 규정되어 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. (라) 따라서 처분청이 이 건 증여세를 부과하면서 2001.10.24. 증여분 증여재산가액 82,716,686원을 증여세과세가액에 가산하여 고지일까지의 기간동안 납부불성실가산세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.