실지거래가액이 불분명한 매매계약서의 경우 기준시가에 의하여 양도세 결정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은

○○ 도

○○ 시

○○ 동

○○ 번지 대지

○○○ ㎡ 및 동소

○○

• ○ 대지

○○ ㎡를 ○○○으로부터 취득하여 1997.8.12 그 대지에 단층근린생활시설 건물 226.04㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 2001.9.3. 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하고 2001.10.31. 양도가액 450,000,000원, 취득가액 408,669,045원의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

• 나. 이에 처분청은, 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세과소신고 혐의로 실지조사를 실시한 바, 양도소득세신고서에 첨부한 매매계약서는 신빙성이 없다고 판단하고, 대금관계 입증서류를 요구하였으나 청구인은 이를 제출치 않아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2007.3.2. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 89,949,850원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.7. 이의신청을 거쳐 2007.9.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2001.8.31. 양도소득세예정신고를 하였고, 쟁점부동산의 양도 및 취득시의 실지거래가액이 양도소득세 예정신고때 제출한 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 명백히 확인되는데도 금융거래자료를 제출하지 않았다하여 양도 및 취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 양도차익을 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 쟁점부동산의 양도계약서를 보면, 부동산중개인의 기재가 없이 쌍방합의에 의해 작성되고 양도자 및 양수자 모두 막도장으로 날인되어 있으며 쟁점부동산에 설정된 채권최고액 195,000천원의 근저당권의 승계와 관련한 특약사항이 기재되어 있지 않았을 뿐 만 아니라 양도 및 양수와 관련된 금융거래 자료 등의 객관적인 대금지급자료도 없는 것으로 보아 그 매매계약서는 신빙성이 없다. 또한, 청구인이 제출한 양수계약서 역시 취득가액이 295,000천원으로 기재되어 있으나, 이를 뒷받침할만한 금융거래자료 등의 객관적인 대금지급 관련 증빙이 없고, 건축물의 신축과 관련하여 대금지급증빙도 제시가 없어 이 계약서 또한 신빙성이 없다고 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 그 실지거래가액이 불분명하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도 및 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소 득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제96조 제1항 1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 본다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령이 정하는 가액 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액. 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득세과세표준의 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루나 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

④ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도시기 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유 로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바 에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법 에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조 2【추계결정 및 경정 】① 법 114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당되는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지평가에 관한 법률에 의한 평가법인이 평가한 감정가액등에 비추어 허위임 이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실지거래 가액이 확인되는데도 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 관련 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2001.9.3. ○○○에게 양도하고 2001.10.31. 양도가액 450,000천원, 취득가액 408,669천원의 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 이에 대해, 처분청은 쟁점부동산 소재지역은 비지정지역으로서 기준시가로 신고함이 원칙이나 실지거래가액으로 신고한데 대해 대금지급자료가 부족하고 매매계약서의 신빙성이 적어 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의한 양도가액 294,336천원, 취득가액 114,102천원, 양도차익 176,811천원으로 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

(2) 청구인이 제시한 양도계약서를 보면, 계약일자는 2001.7.25. 양도가액은 450,000,000원으로 부동산중개인의 중개사실이 없이 쌍방합의에 의해 작성되고 당사자 모두 막도장이 날인되어 있으며, 특약사항으로 임대차보증금 40,000천원을 잔금지급시 승계하기로 기재되어 있다. 매수자인 ○○○의 거래사실확인서(2001.8.30)에 의하면, ○○○은 청구인으로부터 쟁점부동산을 450,000천원에 거래한 것으로 기재되어 있다. 또한, 취득관련 부동산매매계약서(1996.11.19.)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 대지를 ○○○으로부터 295,000천원에 취득한 것으로 기재되어 있고, 등기부등본에 의하면, 청구인은 1997.8.12. 쟁점부동산 중 연면적 226.04㎡의 건축물을 신축한 것으로 나타나나, 양도 또는 취득과 관련하여 금융거래자료 등의 객관적인 대금지급 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

(3) 부동산등기부등본에 의하면, ○○새마을금고는 쟁점부동산에 2000.10.14. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 195,000천원에 대한 근저당권을 설정하였고 이는 2001.8.16. 말소되었다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 대지의 취득 관련 증빙자료로서1996.10.24. 해지한 정기예금 160,000천원으로 1996.12.10. 중도금 130,000천원을 지급하고 잔금은 1997.1.7. 해지한 100,000천원과 현금 및 예금 30,000천원으로 1997.1.10. 지급하였다고 주장하나 이를 입증할만한 증빙자료의 제시가 없다. 또한, 양도 관련 대금지급 증빙으로서, 계약금 및 중도금 일부인 110,000천원으로 2001.8.14. 해지한 근저당권의 채무를 변제하였고, 150,000천원은 청구인이 불하 받은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○블럭 ○○롯트 및 ○○롯트 대지 취득 관련 대금으로 2001.8.13. 각 77,850천원과 82,350천원을 지급하였으며, 잔금 190,000천원으로 임대차보증금 40,000천원과 2001.8.31. 준공된 배우자 소유의 건축비 미지급금을 지급하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙자료 역시 제시하지 못하고 있다.

(5) 위의 사실을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산이 소재한 지역은 당시 지정지역이 아닌 지역으로서 기준시가로 신고함이 원칙임에도 청구인은 실지거래가액으로 신고하고 그 양도 및 취득 관련 매매계약서를 제시하고 있으나, 양도계약서는 부동산중개인이 없고 막도장이 날인되어 있으며 2000.10.14. 쟁점부동산에 설정된 채권최고액 195,000천원의 근저당권 승계여부에 대한 특약사항이 없고 취득 및 양도계약서를 뒷받침할 만한 금융거래 자료 등의 객관적인 증빙도 찾아 볼 수 없는 점 등에 비추어 그 매매계약서의 진정성에 의심이 간다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.