환산취득가액이 양도가액 초과시 양도차손을 다른 자산에서 공제할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2007.7.19. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 30,270,230원의 환급을 거부한 처분은 양도소득에서 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 주택 63.47㎡의 양도차손을 공제하여 이를 경정한다.

청구인은 2006.9.23. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 주택(63.47㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 양도소득을 계산함에 있어, 취득가액이 확인되지 아니하여 양도가액을 기준으로 환산한 결과, 환산취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차손이 발생함에 따라, 청구인의 다른 부동산의 양도소득금액(1,652,634천원)과 통산하여 세액(-30,270,234원)을 산출하고 기 납부한 양도소득세액(434,113,710원)에서 이 금액을 환급해 줄 것을 신고하였다. 처분청은 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 환산하는 경우에는 당해 환산취득가액을 포함한 필요경비는 양도가액을 초과할 수 없으므로 양도차손이 발생할 수 없다고 하면서, 2007.7.19. 청구인의 환급신고를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 환산취득가액이 양도가액을 초과하는 경우 양도차손을 인정하지 않는 것이라고 하면서 국세청 예규(서면인터넷방문상담팀-○○,2007.1.18)를 근거로 제시하였으나 법적 근거나 합리적인 설명이 없는 것인 반면, 소득세법 제102조 제2항 은 양도차손이 발생하는 경우 다른 자산의 양도소득금액에서 공제하도록 하였고, 이후 생산된 재정경제부 예규(재산세제과-○○,2007.09.28)도 이를 확인하고 있으므로, 청구인의 환급신청을 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정하는 경우에 당해 환산취득가액과 필요경비의 합계는 양도가액을 초과할 수 없다는 국세청 예규(서면인터넷방문상담5팀-○○,2007.01.18)에 근거하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환산취득가액이 양도가액을 초과하는 경우 양도차손을 다른 자산의 양도소득에서 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006. 12. 30, 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 가.~다. (생략)

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 가.~다. (생략)

② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. 제96조 【양도가액】

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】(1999.12.28. 제목개정)

① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득

2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득

② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 x ―――――――――――――――— 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.9.23. 쟁점주택을 양도하였고, 양도소득 산정시 1985.4.16. 소유권 보존된 쟁점주택의 취득가액을 확인할 수 없어 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산하였으며, 환산취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차손이 발생한 것으로 산정하였다.

(2) 청구인은 2006.5.29. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 724㎡ 등 11필지 23,557㎡(이하 “다른 자산”이라 한다)를 ○○에 1,652,634,908원에 양도하고 434,113,710원의 양도소득세를 납부한 바 있어, 다른 자산의 양도소득에서 쟁점주택의 양도차손을 공제한 후, 기 납부 세액이 납부할 세액을 초과한다는 30,270,230원을 환급세액으로 신고한 사실이 확인된다.

(3) 처분청은 환산취득가액이 양도가액을 초과할 수 없다는 국세청 예규(서면인터넷방문상담5팀-○○,2007.1.18 이하 “국세청 예규”라 한다)를 들어 환급을 거부하였으므로 이를 살펴본다. (가) 국세청 예규는 “취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산하는 경우 당해 금액(동법 제97조 제3항 제2호에 따른 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없는 것”이라고 하고 있어, 양도자산이 1건인 경우에는 양도차손이 발생하여도 환급하지 아니하는 양도소득세의 과세 취지에 부합하므로 적용에 문제가 없는 것으로 보인다. (나) 그러나, 소득세법 제102조 제2항 의 규정은 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 조 제1항 제1호에는 토지와 건물 등이 포함되어 있는 바, 다수의 토지 및 건물을 양도한 경우에는 양도차손을 다른 자산의 양도소득에서 공제하여 세액을 산출하는 것이므로, 국세청 예규는 양도자산이 다수인 경우에는 적용할 수 없고, 재정경제부 예규(재산세제과-○○, 2007.9.28)도 소득세법 제97조 제3항 제2호 에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것임을 확인한 것으로 볼 때, 국세청 예규는 양도자산이 다수인 경우에는 적용하기 부적합한 것으로 보인다. (다) 한편, 쟁점주택은 양도차손이 발생한 건물이고 다른 자산은 당해 연도에 양도소득이 발생한 토지로서 그 양도차손은 소득세법 제102조 제2항 의 규정에 의하여 다른 자산의 양도소득과 합산할 수 있는 대상에 해당한다.

(4) 위의 사실관계를 종합하면, 쟁점주택의 양도차손은 다른 자산의 양도소득과 통산이 가능하고, 이미 납부한 세액이 납부할 세액을 초과하면 초과 납부된 세액은 환급의 대상이므로, 처분청이 청구인의 환급신고를 거부한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.