분양권에 대한 증여재산 평가방법의 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인(50년생)의 子 최○○은 2002.3.30. 경기도 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받아 계약금 49,500천원과 1차중도금 49,500천원 등 합계 99,000천원을 납부하고 2차중도금 ~ 7차중도금 297,000천원을 ○○○은행에서 대출받아 2004.8.10. 최종중도금을 납부하였고, 청구인은 2004.8.26. 쟁점아파트 분양권 및 대출금의 명의를 청구인으로 변경하여 2005.3.25. 잔금 99,000천원을 납부한 후 쟁점아파트에 입주하여 거주하고 있다.
• 나. 최○○은 쟁점아파트 분양권의 명의변경(2004.8.26.)에 대하여 최○○이 납부한 99,000천원과 대출금 297,000천원 등 합계 396,000천원을 취득금액으로 하고 프리미엄이 없는 396,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 다. ○○지방국세청장은 최○○에 대한 양도소득세 조사결과 양도시점 쟁점아파트의 분양권 시가로 인정할 매매사례가액이 없다 하여, ○○은행 분양권 시세변동표상 평균매매시세인 720,000천원을 양도당시 분양권의 시가로 보아 분양금액 495,000천원을 공제한 225,000천원을 프리미엄으로 계산하고, 최○○이 불입한 금액 99,000천원을 합한 금액 324,000천원을 최○○이 청구인에게 증여한 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 라. 처분청은 위 과세자료에 따라 청구인이 225,000천원을 증여받은 것으로 보아 2007.6.9. 청구인에게 2004년도 증여세 42,734,400원을 결정 고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점아파트 분양권의 실지 소유자로서 사정상 딸인 최○○의 명의로 분양계약을 한 후 계약금 및 1차중도금을 청구인의 자금으로 납부하고 중도금 대출금 297,000천원과 함께 분양권을 승계 받았으므로 이를 증여로 추정하여 과세한 처분은 부당하다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 및 관련조항에 재산의 평가는 시가에 의하도록 되 어 있고 시가의 개념은 매매사례가액을 의미하므로, ○○은행이 매매사례가액이 없는 상황에서 임의로 평가하여 인터넷에 설정한 분양권시세를 시가로 본 것은 잘못이므로 이를 근거로 프리미엄을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세 및 증여세법 제44조 제1항 에 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속 등이 증여받 은 것으로 추정하도록 되어 있으므로, 청구인의 子 최○○이 청구인에게 양도한 쟁 점아파트 분양권에 대하여 처분청이 증여로 추정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 쟁점아파트 분양권에 대한 매매사례가액은 없으나 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가할 때 ‘평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액’은 증여당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지 급되는 프리미엄을 말하고, 시가가 존재하지 않을 때에는 객관적으로 인정할 수 있는 가액, 즉 부동산정보 전문업체에서 발표한 프리미엄 평균가액을 시가로 볼 수 있으므로 ○○은행 부동산정보 사이트상의 쟁점아파트 분양권의 시세 720,000천원을 시가로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 子 명의로 분양받아 청구인 명의로 변경한 아파트 분양권에 대하여 증여로 추정하여 과세한 처분의 당부

② 예비적청구: 시가로 볼 매매사례가액을 발견할 수 없을 경우 금융기관이 발표한 부동산 분양권시세 변동표상 가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 쟁점①관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】

① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.

5. 배우자등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】

③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

(2) 쟁점②관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인의 子 최○○은 2002.3.30. 쟁점아파트를 분양받아 계약금 49,500천원과 1차중도금 49,500천원 등 합계 99,000천원을 납부하고 2차중도금 ~ 7차중도금 297,000천원을 ○○은행에서 대출받아 2004.8.10. 최종중도금을 납부하였으며, 청구인은 2004.8.26 쟁점아파트분양권 및 대출금 명의를 청구인으로 변경하여 2005.3.25. 잔금 99,000천원을 납부한 후 쟁점아파트에 입주하여 거주하고 있으 며, 최○○은 쟁점아파트분양권의 명의변경에 대하여 최○○이 납부한 99,000천원과 대출금 297,000천원 등 합계 396,000천원을 취득금액으로 하고 프리미엄이 없는 396,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 이 건 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청의 과세근거는 다음과 같다.

1. 증여세 결정결의서 등 과세자료에 의하면 ○○지방국세청장은 최○○이 쟁점아파트분양권을 청구인에게 양도한 것에 대하여 최○○이 청구인에게 324,000천원을 증여한 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였으나, 처분청은 최○○이 불입한 99,000천원(양도계약서상 청구인이 최○○에게 지급한 것으로 되어 있는 금액)은 청구인이 소득이 없다 하여 남편으로부터 증여받아 최○○에게 지급한 것으로 보 고 (부부증여로 과세미달), 프리미엄 225,000천원은 최○○이 청구인에게 증여한 것으 로 보아 이 건 과세한 것으로 되어 있다.

2. ○○지방국세청장의 조사서에는 ‘증여추정가액은 최○○의 불입액 99,000천원과 프리미엄 225,000천원을 합한 324,000천원이고 명백한 금융기관채무 297,000천원은 증여추정가액에서 제외하며, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항 제5호 및 동법시행령 제33조 제3항에 의거 최○○이 직계존속인 청구인에게 부동산을 양도하고 그 대가 지급이 금융거래에 의하여 확인된다 하더라도 취득자인 청구인의 최근 5 년간 소득 등을 발견할 수 없어 자금능력이 없는 것으로 판단되어 대가 지급을 인정할 수 없으므로 증여로 추정한다’라고 되어 있다. (다) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트의 분양권은 분양계약시부터 실지소유자가 청구인이었다고 주장하면서 子 최○○ 명의로 납부한 계약금 및 1차중도금(99,000천원)은 실지로는 청구인 소유의 부동산 매각대금을 청구인의 母 권○○ 명의의 증 권계좌 등에 입금·관리해 오다가 청구인이 납부한 것이라는 주장이고, 이를 입증하 기 위해 제출한 증빙자료에 의하면 청구인의 母 권○○ 명의의 ○○○에서 2002.3.30. 29,500천원, 2002.8.12. 49,500천원이 인출된 것으로 되어 있고, 청구인은 서울특별시 ○○○를 1991.6.10. 취득하여 2000.9.15. 양도한 것으로 되어 있으나, 최○○ 명의로 납부한 계약금 및 1차중도금(99,000천원)이 청구인의 자금인지가 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지는 않는다. (라) 청구인의 남편 최○○은 국세심판관회의(2007.10.18.)에서 참고인 진술을 통하여 ‘최○○은 사업실패로 금융거래를 할 수 없는 상태였고 청구인도 남편의 영향 으로 대출이 어려울 것으로 예상하여 청구인의 딸 최○○ 명의로 쟁점아파트를 분 양받고 청구인의 자금으로 계약금 및 1차중도금을 납부한 후 금융기관 대출금으 로 중도금을 전부 납부한 상태에서 청구인 명의로 명의변경을 하였으므로 쟁점아파트는 분양계약시부터 청구인 소유의 아파트로서 증여세 과세대상이 아니다’는 등의 내용을 진술하였고, 진술시 제시한 등기부등본에는 최○○ 명의의 아파트○○○가 ○○은행의 임의경매신청에 의하여 1992.4.23. 경락되어 소유권이전된 것으로 되어 있다. (마) 살피건대, 청구인은 청구인이 쟁점아파트 분양권의 실지 소유자이므로 딸의 명의로 되어 있던 분양권을 청구인 명의로 변경한 것을 증여로 추정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이나, 청구인의 子 최○○이 자신 명의로 쟁점아파트 분양권을 분양받은 후 그 분양권을 청구인에게 양도한 것으로 양도소득세를 신고하였고 최○○에게 부과된 부담부증여에 대한 양도소득세를 납부하였으며, 최○○은 쟁점아파트 분양당시 26세의 성인으로 ○○○주식회사에 근무하여 독립적으로 분양권을 취득할 의사와 능력이 있고, 쟁점아파트의 분양권의 실질소유자가 청구인이라는 객관적인 증빙이 없는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 최○○에 대한 양도소득세 조사결과 양도시점 쟁점아파트의 분양권 시가로 인정할 매매사례가액이 없다 하여 ○○은행 분양권 시세변동표상 평균매매시세인 720,000천원을 양도당시 분양권의 시가로 보아 분양금액 495,000천원을 공제한 225,000천원을 프리미엄으로 계산하여 이를 최○○이 청구인에게 증여한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 살피건대, 청구인은 매매사례가액이 없는 상황에서 ○○은행이 임의로 평가하 여 인터넷에 설정한 분양권시세를 시가로 본 것은 잘못이므로 이를 근거로 프리미엄을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이나, 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가할 때 ‘평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액’은 증여당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하고, 시가가 존재하지 않을 때에는 객관적으로 인정할 수 있는 가액, 즉 부동산정보 전문업체에서 발표한 프리미엄 가액도 시가로 볼 수 있는 것이므로 청구인의 위 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.