상가의 분양계약서상 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 건물의 공급시기를 중도금 및 잔금 지급시기로 약정한 분양계약서에 근거하여 한 부가가치세 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세표준을 안분계산한 처분은 부당함.
상가의 분양계약서상 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 건물의 공급시기를 중도금 및 잔금 지급시기로 약정한 분양계약서에 근거하여 한 부가가치세 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세표준을 안분계산한 처분은 부당함.
○○세무서장이 2007.5.7. 청구인들에게 한 2002년 2기 부가가치세 268,589,980원의 부과처분은 청구인들이 신축․분양한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 0-0 상가건물의 공급시기를 분양계약서상 건물대금의 지급시기로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때
② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권 리가 사용되는 때로 한다.
③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당 해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
○ 부가가치세법시행령 제21조 【재화의 공급시기】
① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.
4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때
○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
○ 부가가치세법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】
① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용 역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우
(4) 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시(국세청장 고시 제2001-6호, 2001.1.29.)
2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다.
- 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.
- 나. 과세표준의 안분계산 과세표준 = 실지거래가액 (부가가치세 불포함) × 가목에 의한 건물 등의 기준가액 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들은 쟁점상가를 신축․분양하면서 분양계약자들과 분양계약체결시 분양대금을 토지가액 및 건물가액으로 구분하고, 그 중 계약금은 토지대금으로, 중도금․잔금은 건물대금으로 하고, 건물분에 대한 부가가치세는 중도금 지급시부터 가산하는 것으 로 약정하였고, 이에 따라 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 부가가치세를 신고 ․납부하면서 분양수입금액중 2,565,060천원을 과소신고한 데 대하여, 처분청은 위와 같은 토지 및 건물의 공급시기를 각 대가지급시기로 구분한 쟁 점상가 분양계약이 사회통념상 합당하지 아니한 것 으로 판단하고, 쟁점상가 전체 71호의 분양계약서중 34호에 대한 실지 분양계약서를 확인하고, 동 계약서상 계약금, 중도금 및 잔금 지급시기에 토지와 상가건물을 동시에 공급한 것으로 보고 각 분양대금의 지급시기별로 기준시가에 의하여 토지가액과 건물가액으로 공급가액을 안분계산하여 아래 <표>와 같이 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정한 사실이 쟁점상가의 분양계약서, 청구인들의 2002년 2기～2004년 2기 부가가치세 과세표준 신고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다. <표> 청구인들의 부가가치세 신고 및 처분청의 경정내역 (단위: 천원) 과세기간 구분 신고(A) 경정(B) 차액(B-A) 차가감 고지세액 토지
• 622,230 622,230 본 세 135,777 2002.2기 건물
• 1,353,103 1,353,103 가산세 132,812 소계
• 1,975,333 1,975,333 계 268,589 토지 3,418,471 1,950,682 -1,467,789 본 세 205,284 2003.1기 건물 2,197,532 4,241,959 2,044,427 가산세 129,009 소계 5,616,003 6,192,641 576,638 계 334,294 토지 2,626,777 2,827,219 200,442 본 세 -99,319 2003.2기 건물 7,146,889 6,148,081 -998,808 가산세 34,320 소계 9,773,666 8,975,300 -798,366 계 -64,999 토지 448,018 2,218,053 1,770,034 본 세 -93,638 2004.1기 건물 5,781,960 4,823,384 -958,575 가산세 14,887 소계 6,229,978 7,041,437 811,459 계 -78,751 토지
• 58,048 58,048 본 세 -5,439 2004.2기 건물 184,280 126,232 -58,048 가산세 580 소계 184,280 184,280 0 계 -4,859 (단위: 천원) 과세기간 구분 신고(A) 경정(B) 차액(B-A) 차가감 고지세액 토지 6,493,266 7,676,232 1,182,966 본 세 142,665 (비율) (29.78%) (31.50%) 합 계 건물 15,310,662 16,692,759 1,382,097 가산세 311,608 (비율) (70.22%) (68.50%) 소계 21,803,928 24,368,991 2,565,063 계 454,273 * 청구인들은 2002년 2기분에 대하여만 불복하였으나, 청구인들의 주장을 인용하는 경우 모든 과세기간에 효력이 미침 (2) 청구인들은 쟁점상가의 일부 분양수입금액을 과소신고한 것은 사실이나, 동 상가의 분양계약자들과 토지․건물가액의 구분 및 대금지급방법에 대한 계약을 체결하고 이에 따라 분양대금을 수수하면서 중도금 수령시부터 건물대금을 지급받고 거래징수한 부가가치세를 적 법하게 신고․납부하였으므로 과소신고분을 제외한 부가가치세는 결과적으로 동일한데, 처분청이 조사당시 확인한 실지 분양계약서상 토지․건물의 구분가액 및 공급시기 등에 대한 계약당사자간에 체결한 약정내용을 부인하고 건물분 매출액의 귀속시기를 달리하여 추가로 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호 에서 중간지급조건부 재화의 공급인 경우 그 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 규정하고 있고, 부가가치세법시행규칙 제9조 제1항 에서 재화가 인도 되기 전 또는 재화가 이용가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완 료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 중간지급조건부 재화 또는 용역의 공급으로 규정하고 있는 바, 쟁점상가의 분양대금의 지급은 계약체결시부터 잔금지급시까지 8월 이상이고, 분양대금을 3회에 걸쳐 납부하도록 하고 있으므로 중간 지급조건부 재화의 공급으로 판단된다. (나) 또한, 토지가액과 그 지상의 건물가액을 구분함이 없이 일괄하여 대금을 정하여 매매한 경우 그 계약금․중도금․잔금을 각각 토지대금과 건물대금으로 구분하여 지급하기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 각 지급시기에 토지와 건물에 대한 대금이 함께 지급된 것으로 보아야 할 것이나(대법원 1996누19550, 1997.2.1. 같은 뜻임), 쟁점상가의 공급자인 청구인들과 공급받는 자인 계약자들이 체 결한 분양계약서상 계약금과 중도금․잔금을 각각 토지대금과 건물대금으로 구분하여 지급하기로 특별히 약정한 경우에는 동 분양계약서의 내용에 따라 각 대가를 지급받기로 한때를 토지와 건물의 공급시기로 인정하는 것이 타당한 것으로 보이고, 부가가치세법령에서 토지와 건물을 함께 공급하는 경우의 과세표준 산정방법에 대하여는 규정하고 있으나 상가분양과 같은 경우에 건물과 부수토지의 공급시기 및 토지대가와 건물대가의 각 부분을 언제 받아야 하는지에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 토지와 건물대가의 각 부분을 어떤 방법으로 받는가에 따라 해당 토지 및 건물의 공급시기를 달리 적용할 수 있다 할 것이다. (다) 그리고, 계약당사자간에 의사가 합치되는 경우 대금지급 방 법 및 시기에 관한 약정은 자유롭게 계약을 체결할 수 있는 것이고 부가가치세법령에서 대금의 지급방법에 대하여 별도로 규정하지 아니한 이상 당사자간의 자유로운 의사에 따라 체결한 계약서의 내용이 일반적인 계약내용과 다르다 하여 당해 계약서상 약정내용과 달리 당사자중 일방이 대금지급방법 등을 강제할 수는 없는 것인 바, 쟁점상가의 경우 청구인들이 2002년 2기～2004년 2기에 신고한 당초 분양수입금액중 토지가액 및 건물가액의 비율은 29.78%와 70.22%이었으나, 처분청이 과소신고분 등에 대하여 경정한 결과, 그 비 율이 31.5%와 68.5%로 오히려 부가가치세 과세대상인 건물가액의 비율이 감소한 사실로 볼 때, 위 과세기간 중에 분양수입금액을 과소 신고한 사실을 제외하고는 청구인들이 토지와 건물의 공급시기를 달리 함에 따라 세무신고상 이익을 취한 것이 전혀 없으며, 과세관청의 입장에서도 과소신고분 적출금액 외에 매출세액이 증가하지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 당사자간에 체결한 특정 계약에 의하여 분양대금지급시기에 토지와 건물의 공급시기를 대금을 지급받아 세금계산서와 계산서 등의 증빙서류를 발행하고 부가가치세 과세표준을 신고 ․납부한 이상 이러한 행위가 부가가치세법령에서 규정하는 재화의 공급시기나 과세표준의 계산방법 등을 위배한 것으로는 보이지 아니한다(국심 2007서544, 2008.2.19. 같은 뜻임).
(3) 따라서, 쟁점상가의 분양대금중 부가가치세 과세대상이 되는 건물의 공급시기는 분양계약서상 약정된 중도금 및 잔금의 지급시기로 보는 데 달리 잘못이 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 확인한 쟁점상가의 실제 분양계약서상 토지대금과 건물대금의 지급시기를 토지와 건물의 공급시기로 보아 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.