분양권 취득과 관련한 금융기관 차입금 이자 등을 필요경비로 인정할 수 있는지

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.5.8. ○○○ 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하여 2005.2.21. 양도하고 금융기관 차입금이자 82,965,847원, 분양대금미납이자 22,157,930원, 연체관리비 2,078,000원, 부동산중개수수료 3,000,000원, 합계 110,201,777원을 기타 필요경비로 산입하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 기타 필요경비 중 금융기관 차입금 이자 82,965,847원, 분양대금미납이자 22,157,930원, 연체관리비 2,078,000원 합계 107,201,777원(이하 “쟁점이자”라 한다)을 필요경비로 산입하지 아니하여 2007.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 45,994,980원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 소득세법 시행령 제75조 제1항 의 규정에 의하면 고정자산의 매입에 소요된 차입금으로서 고정자산의 매입에 관련된 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한 차입금에 대한 지급이자는 취득가액에 포함한다고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 는 자산에 대하여만 적용되는 것이므로, 이 건과 같이 부동산을 매입하는 과정에서 자산이 아닌 권리의 양도에 대하여 소득세법 제163조 제1항 제3호 의 단서규정을 적용하는 것은 위법하므로 쟁점이자를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호에 규정된 사항으로서 취득자금에 대한 이자비용, 미납이자, 연체관리비 등은 필요경비로 적시하지 아니하고 있으므로 쟁점이자를 취득가액에 산입하거나 기타 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권 취득과 관련하여 발생한 금융기관 차입금이자, 분양대금 미납이자, 연체관리비를 양도차익 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 삭 제 (2000. 12. 29)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권을 양도하고 분양권 취득과 관련하여 부담한 금융기관 차입금이자, 분양대금 미납이자, 연체관리비를 기타 필요경비로 산입하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 이를 필요경비에 산입하지 아니하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 심리자료에 나타나며, 위 사실관계에 대하여 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. (2) 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것을 열거하여 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인이 필요경비로 산입하여야 한다고 주장하는 금융기관 차입금이자, 분양대금 미납이자, 연체관리비는 위 소득세법 제97조 제1항 에 필요경비로 열거되지 아니하였으며, 위 금융기관 차입금이자 등은 자본적 지출액이나 양도비용에도 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점이자를 필요경비로 산입하지 아니하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(○○○, 2003.4.29., 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.