신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 적용 여부

심판청구를 기각합니다.

주택임대사업 자인 청구인은 2001.5.15. 아파트분양권을 매입하 여 2001.9.8. 취득한 〇〇 시 〇〇 구 〇〇 동 1276번지 〇〇 단지 아파 트 000 동 00호(전용면적 49.77㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 임대하다 가 2007.3.29. 양도한 후, 2007.4.4. 양도소득세 과세대상으로 예정 신고하였다가 2007.4.17. 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조의 2의 신 축임대주택에 해 당하여 양도소득세 감면대상이라는 사유로 경정 청 구를 하였으나 처분청은 분양권을 구입하여 취득한 임대주택은 감 면대상이 아니라 하여 2007.7.5. 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.16. 심 판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제97조 의 2에서 분양권 전매로 취득하여 임대한 주택 에 대하여 양도소득세 감면대상에서 제외한다고 규정하지도 아니하였고 또 한 매매를 통한 취득의 유형 및 매매의 당사자를 열거하고 있지 아니하였는 데도 쟁점주택의 양도소득세 감면을 부인한 것은 부당하며, 처분청이 제 시 하는 국세청 예규(서일46014-10455, 2003.4.11.) 등은 청구인이 쟁점주택 을 매입한 이후에 발표된 것으로 소급해서 적용할 수 없는데도 이를 적용 하 는 등 납세자가 납득할 수 있는 합당 한 근거나 내용을 제시하지 아니하 면서 경정청구를 거부한 것은 부당하
• 다. 나. 처분청 의견 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 재건축 원조합원 자격으로 취득하 는 아파트와 타인으로부터 분양권을 취득하는 경우는 감면대상 에 포함 되지 아 니한다는 국세청 예규(서면4팀-395, 2006.2.27.)에 따라 쟁 점주택 의 감면신청을 거부한 처분은 정당하다.

분양권 매입을 통해 취득한 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조의 2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특 례)에 해당한다는 청구주 장의 당부

• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 의 감 면 특례】 (2001. 12. 29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택 (이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5 년 이상 임 대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임 대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주 택 (1999. 12. 28. 신설)
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20 일 현 재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

(2) 임대 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임 대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임 대하는 주택

3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공 사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하 여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 2000.4.18. 〇〇 도 〇〇 세무서장에게 부동산(장기임대 공동주택) 사 업자로 등록하였고, 임대 주택법 제6조 에 의거 2000.4.18 〇〇시 〇〇〇〇장에게 임대사업자로 등록하였으며, 청구인 소유인 쟁점 주 택을 5년 이상 임대하다가 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이 에 다툼은 없다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 완공되기 이전인 2001.5.15. 타인으로부터 아 파트분양권을 매입하여 2001.9.8. 쟁점주택의 소유권을 등기경료한 것 으 로 확인된다.

(3) 청구인과 같이 분양권을 매입하여 주택을 취득하고 이를 일정기간 임대하다가 양도하는 경우 양도소득세 감면대상에 해당하는지의 여부에 대한 다수의 예규를 보면, “ 조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)의 규정을 적용함에 있어서 매입임대주택중 감면특례 적용대상은 동조 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.의 기간중에 매매계약을 체 결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택 (취 득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)으로서 타인으로부터 분양권 을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니함(재정경제부 예규, 재재산-199, 2004.2.13)”, “ 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정을 적용함에 있어서 임대주택법에 의한 매입임대주택의 경우에는 같은 조 제1항 제2호의 규정에 의하여 1999.8.20. 이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)으로서 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한하여 적용함. 분양권 전매로 주택을 취 득하는 경우에는 이미 매매계약이 체결되어 계약금이 지 급된 것을 매입하여 임대하는 것이므로 포함되지 아니함(재정경제부 예 규 재재산-868, 2004.7.14)”으로 해석하고 있음이 확인된다.

(4) 살피건대, 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정은 ‘중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모함과 침체된 주택경기의 활성화를 지원하기 위 하여 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 당해 신축임대주택을 양도하는 경우 양도소득세 를 면제’하도록 1999.12.28. 동 규정을 신설하였는 바, 위의 예규에서 보듯이 분양권 전매로 임대주택을 취 득하는 경우에는 이미 매매계약이 체결되어 계약금이 지급된 것을 매입하여 임대하는 것이므로 동 규정의 신설취지와 부합하지 아니한다고 할 것이다. 따라서 분양권 매입을 통해 취득한 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 또한 청구인은 2004년 이후에 발표된 예규를 감면적용기간(1999.8.2 0～2001.12.31.)내의 주택취득분에 대해 소급적용함은 부당하다고 주장이나, 이들 예규는 감면적용기간내에 취득한 신축주택에 대하여 조세특례제한법 제97조 의 2의 적용대상 여부에 관한 질의에 대한 답변서로서, 청구인은 이들 예규를 일반 법령 등으로 오해한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.