임차인이 사업자등록신청시 제출한 계약서를 근거로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.12.1. ○○광역시 ○○구 ○○동 XX, 같은 곳 XX-X, 같은 곳 XX-XX 소재 대지 1,023.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임대하였으나 임대 개시 후 사업자등록 및 부가가치세를 신고 ․ 납부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대해 임대사업자로 직권 등록한 후, 임차인이 제출한 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약서에 기재된 임대보증금 20,000천원, 월 임대로 2,800천원으로 부가가치세 1,807,570원과 2005년 제2기 부가가치세 2,075,420원, 2006년 제1기 부가가치세 2,000,810원, 2006년 제2기 부가가치세 1,603,690원을 결정고지하였다. 다, 청구인은 이에 불복하여 2007.6.11. 이의신청을 거쳐 2007.7.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.12월 배○○에게 쟁점부동산을 임대하면서 보증금 2천만원, 월세 80만원에 임대차계약을 체결하였으나, 청구인이 자금사정 등으로 대출을 많이 받기 위해 배계자의 양해 아래 보증금 2천만원, 월세 280만원의 임대차계약서를 별도 작성하였는데, 배○○가 사업자등록을 하면서 착오로 실제 임대차계약서가 아닌 보증금 2천만원, 월세 280만원의 계약서를 첨부하여 사업자등록을 하였다. 그 후 배○○는 영업이 부진하다며 개업이래 현재까지 월세 80만원을 지급하지 아니하여 임대보증금으로 대체하는 실정인 바, 임대차계약서에 대해 당사자(배○○)가 이를 확인하고 있고, 청구인이 월세도 지급받지 못하는 실정임에도 금융자료를 요구하는 것은 부당하다. 처분청은 임차인의 사업자등록시 제출된 임대차계약서가 공인중개영업소에서 작성되었다 하여 동 계약서를 정상적인 계약서로 간주하였으나 공인중개업소에서 작성된 것이 영원불변한 것이 아니고, 정당하게 작성된 계약서라 하더라도 후일 당사자간의 합의 하에 계약내용을 변경할 수 있는 것인 바, 임차인이 착오로 제출한 임대차계약서상의 임대료를 근거로 부가가치세를 과세함은 부당하니 실질과세 원칙을 적용하여 실질 내용대로 과세하여야 한다. 또한, 청구인의 부가가치세를 결정함에 있어 연간 수입금액이 4,800만원에 미달함에도 쟁점부동산의 소재지가 간이과세배제지역이라 하여 주차장 임대업에 대해 일반과세자를 적용하여 과세하는 것은 부당하므로 간이과세자로 적용하여 부가가치세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건은 2007.2월 부동산 임대 미등록자 점검에서 미등록 임대사업자로 확인되어 동 부동산의 임차인인 배○○가 제출한 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서의 내용(보증금 2천만원, 월세 280만원)을 근거로 부가가치세를 결정하였는 바, 동 임대차계약서를 보면 일반적인 계약 내용 외에 임대차 및 사업에 관한 세부적인 단서 조상이 상세하게 되어 있고, 공인중개사 이○○을 통해 작성한 공인계약서로 대출을 위해 임의로 작성하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 임차인 배○○의 확인서 외에 임대료를 지급받은 금융자료 등의 서류를 추가로 제출하지 못하므로 당초 처분은 정당하다. 또한, 쟁점부동산의 사업장(소재지)은 간이과세배제지역이고 청구인은 일반사업장을 보유하고 있으므로 일반과세자로 적용하여 부가가치세를 과세한 처분도 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 임대료를 보증금 2천만원, 월세 280만원으로 볼 것인지, 아니면 보증금 2천만원, 월세 80만원으로 볼 것인지 여부

② 청구인의 쟁점부동산 임대에 대해 일반과세자로 적용할 것인지, 아니면 간이과세자로 적용할 것인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】①사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

(2) 부가가치세법 제25조 【간이과세】①직전 1력년의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말한다. 이하 "공급대가"라 한다)가 4천800만원이상 동금액의 100분의 130에 해당하는 금액이하의 범위내에서 대통령령이 정하는 금액에 미달하는 개인사업자(이하 "간이과세자"라 한다)에 대하여는 제4장 내지 제6장의 규정에 불구하고 이 장의 규정에 의하여 부가가치세를 부과징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자

2. 업종·규모·지역 등을 감안하여 대통령령이 정하는 사업자 (3) 부가가치세법시행령 제74조 【간이과세의 범위】①법 제25조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 4천800만원을 말한다.

② 법 제25조제1항제2호의 규정에 의한 사업자는 다음 각호의 1에 해당하는 사업을 영위하는 자로 한다. 부령이 정하는 것을 제외한다.

6. 부동산임대업으로서 재정경제부령이 정하는 것

8. 사업장의 소재지역, 사업의 종류·규모 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것 (4) 부가가치세법시행규칙 제23조 의2【간이과세의 적용범위】③영 제74조제2항제6호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 특별시·광역시 및 시(행정시를 포함한다)의 지역에 소재하는 부동산임대사업장을 영위하는 사업으로서 국세청장이 정하는 규모이상의 사업을 말한다. (5) 국세기본법 제14조 【실질과세】①과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (6) 국세기본법 제16조 【근거과세】①납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 2004.12.21.(개업일 2004.12.27.) 쟁점부동산의 임차인인 배○○는 쟁점부동산을 사업장으로 하여 열린주차장이라는 상호로 사업자등록 신청시 첨부한 2004.12.1.자 임대차계약서에 의하면, 임대인 청구인, 임차인 배○○, 중개업자 한일부동산 중개인영업소 대표 이○○으로 되어 있고, 임대기간이 2005.1.16.~2006.1.16.이며, 계약내용은 보증금 2천만원, 월세 280만원으로 되어 있고, 동 부동산의 임대와 관련된 7개항의 특약사항이 상세하게 기재되어 있다. (나) 처분청은 미등록 부동산임대 혐의자에 대한 기획감사결과 국세통합시스템 사업자명단 조회상 임대차내역을 확인하고, 청구인을 임대사업자(일반과세자)로 직권 등록한 후, 위 임대차계약서를 근거(보증금 2천만원, 월세 280만원)로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였다.

(2) 먼저, 이 건 부가가치세 과세표준 산정시 적용할 임대료를 월세 280원으로 볼 것인지, 아니면 청구인이 주장하는 월세 80만원으로 보고 이를 근거로 과세표준을 재산정하여야 하는지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대해 보등금 2천만원 월세 80만원에 임대차계약을 체결한 것으로 되어 있는 2004.12.1.자 임대차계약서(청구인과 배○○ 쌍방합의로 작성)와, 쟁점부동산을 보증금 2천만원, 월세 80만원에 임차하고 매월 80만원을 지급하여 왔다고 확인하는 2007.5월자(2007.5.15.자 인감증명서 첨부) 배○○의 확인서를 증빙으로 제시하면서 쟁점부동산을 월세 280만원이 아니라 월세 80만원에 임대하였다고 하면서, 월세 80만원으로 당해 과세기간 과세표준을 재산정하여야 한다고 주장한다. (나) 그러나, 배○○가 주차장영업과 관련하여 사업자등록 신청시 처분청에 제출한 2004.12.1.자 임대차계약서에 의하면, 위에서 보듯이 공인중개업소의 입회 하에 작성된 계약서로 임대차기간(2005.1.16.-2006.1.16.)이 정해져 있고, 본 부동산에 근저당설정된 내역 등에 대한 설명 및 주차장으로 사용하도록 하는 등 쟁점부동산의 임대차와 관련하여 7개항의 특약사항이 상세하게 기재되어 있는 반면, 청구인이 제시하는 같은 날짜(2004.12.1.)의 임대차계약서에 의하면, 임대차기간이 기재되어 있지 아니하고 특약사항도 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 청구인과 배계자의 쌍방합의에 의하여 작성된 것으로 되어 있어 동 계약서를 그대로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 임차인이 사업자등록신청시 제출한 임대차계약서의 약정내용(보증금 2천만원, 월세 280만원)에 따라 이 건 부가가치세 과세표준을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음, 쟁점부동산의 임대에 대해 일반과세자로 적용하여 과세한 처분이 정당한지를 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 경우 연간수입금액이 4,800만원에 미달하고, 간이과세배제지역에 소재하나 주차장 임대업이므로 사업규모 등을 고려하여 실태확인을 거쳐 간이과세자로 적용하여 과세할 것을 주장한다. (나) 부가가치세법 제25조 및 부가가치세법시행령 제74조 의 규정에 의하면, 연간 공급대가가 4,800만원에 미달하는 사업자는 간이과세자를 적용할 수 있으나, 간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자 및 광역시 등의 지역에 소재하는 부동산임대사업장을 영위하는 사업으로 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 사업 등에 대하여는 간이과세자의 적용을 배제하고 있다. (다) 청구인의 경우 처분청이 일반사업장을 보유한 것으로 확인하고 있고, 쟁점부동산 소재지가 인천광역시에 소재하고 있어 간이과세배제지역인 사실에 대해 다툼이 없으므로 쟁점부동산의 임대에 대해 일반과세자로 적용하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.