양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 범위와 입증책임

1.

1. ○○세무서장이 2007.4.10. 청구인에게 한 2004년도 양도소득세 117,105,900원의 부과처분은 부동산 중개수수료 3,060,000원을 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2004.5.25.

○○ 도

○○ 시

○○ 면

○○ 리 864-1번지 대지 352㎡와 같은곳 864-6번지 임야 175㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2004.12.15. 양도하고 2005.2.26. 양도소득세 예정신고시 양도가액 160,100,000원, 취득가액 143,100,000원, 양도차익 7,356,660원 으로 신고하였다. 처분청은 2006년 12월 현지확인한 결과, 청구인의 양도가액을 340,000,000원으로 확인하고 2007.4.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 117,105,900원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.29. 이의신청을 거쳐 2007.7.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 이 건 양도소득세를 신고함에 있어 쟁점토지 취득가액을 143,100천원으로 신고하였으나, 쟁점토지를 청구외 노

○○ 로 부터 실제 180,000천원에 취득하였으면서도 당시 보편화된 다운계약서 작성으로 인하여 이를 반영하지 못하였음이 당시 쟁점토지 중개업자 이

○○ 의 사실확인서로 확인되는 바, 쟁점토지의 양도가액이 밝혀진 이상, 취득가액도 재조사 하여 과세함이 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지 보유기간 중

○○ 토건 김

○○ 에 옹벽보강 공사 비용 50,000천원,

○○ 산업 최

○○ 에 토지정지비용 5,000천원,

○○ 건축사 김

○○ 에게 건축설계비 1,000천원,

○○ 전기 박

○○ 에게 계량기 설치비용 600천원 합계 56,600천원을 지급하였고, 쟁점토지를 양도하면서 부동산중개인 손

○○ 에게 쟁점토지 중개수수료로 10,000천원을 지급하여 총 66,600천원을 지출되었음이 공사계약서․견적서 ․세금계산서․입금표․손

○○ 의 사실확인서에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (

1. 청구인은 쟁점토지 취득가액이 180,000천원이라고 주장하면서 재조사를 요청하나, 본 건은 청구인이 취득계약서 및 대금 지급증빙 등을 제시하고 경정청구를 하여야 할 사항으로, 불복청구에 있어 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있음을 고려할 때, 전소유자가 양도소득세 탈루혐의에 대한 구체적인 자료를 제시함이 없이 청구인의 주장만을 받아들여 성실납세자로 추정되는 전소유자에 대한 조사를 착수함은 불가하다.

(2) 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득에 소요된 실지거래가액․자본적지출액․양도비에 해당하여야 하는 바, 건축설계비와 계량기설치비는 토지관련 자본적 지출액에 해당하지 아니하여 필요경비로 인정할 수 없고, 옹벽보강공사는 전소유자인 노○○가 한 것으로 확인되었으며, 토지정지사업자라고 제시하는 ○○산업은 동 과세기간에 청구인이 주장하는 매출에 대하여 신고한 바 없고, 부동산 중개업자라고 주장하는 손○○은 부동산중개업을 영위한 사실이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니한 것 등으로 볼 때, 청구인의 주장에 신빙성이 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 (1) 쟁점토지의 취득가액이 180,000천원이라는 청구주장의 당부.

(2) 옹벽보강공사비 50,000천원, 토지정지비 5,000천원, 건축 설계비 1,000천원, 계량기설치비 600천원, 부동산 중개수수료 10,000천원 합계 66,600천원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여

• 부. 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) (3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보 하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 삭 제 (2000. 12. 29)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세(2000. 12. 29 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지 실지 취득금액이 180,000천원이라는 주장하면서 당시 중개인이라는 이○○의 사실확인서(인감증명서)만을 증빙으로 제시하고 있으나, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 노

○○ 가 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서를 보면, 중개인이 없는 것으로 나타나고, 이

○○ 가 부동산 중개업자인지 여부도 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점토지 매입시 진성매매계약서와 대금을 지급한 금융증빙 등 객관적이고 구체적인 자료를 전혀 제시하지 못하고 있다. (다) 사실이 이러하다면, 쟁점토지의 취득가액이 180,000천원 이라는 청구인의 주장은 객관적인 자료의 제시가 없는 한 받아들이기 어렵다 할 것이므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점토지 보유기간과 양도시에 지출된 필요 경비를 아래와 같이 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (천원) 구분 지급일 용 역 제공자 내용 금액 제출증빙 1 2004.10

○○ 토건 조경석 및 옹벽보강공사 50,000 견적서․도급계약서․세금계산서․입금표 2 "

○○ 산업 토지정지비용 5,000 입금표 3 "

○○ 건축사 건축설계비 1,000 입금표 4 2004.6

○○ 전기 계량기설치비 600 입금표 5 " 손

○○ 중개수수료 10,000 판결문, 사실확인서 계 계 66,600

1. 조경석 및 옹벽보강공사(50,000천원)와 관련하여, 처분청이 2006년 12월 현지확인시, 청구인은 본 공사는 청구인의 아버지인 이

○○ 이 시공(공사금액 140,000천원, 공사기간 2004.6.20.～2004.12.31)하였다고 주장하면서 관련증빙을 제시하였다가 이의신청과 심판청구시에는

○○ 토건 김

○○ 이 시공 하였다는 주장과 함께 다른 서류를 제시하고 있는 바, 청구인의 주장에 일관성이 없고, 현지조사를 한 결과 쟁점토지 옹벽공사는 전 소유주인 노

○○ 가 하고 공사비용을 필요경비로 신고하였음이 확인되었으며, 청구인이 시공자라고 제시하는 ○○ 토건 김

○○ 은 청구인 과의 거래내역을 신고한 바도 없을 뿐 아니라, 고액체납자이고, 2007.6.12. 폐업한 것으로 확인된 것 등으로 보아 청구인의 주장에 신빙성이 없다. 2) 토지정지비용(5,000천원)에 대하여, 청구인은 실제로 공사하고 대금을 지급하였다고 입증할 만한 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 상대방인 ○○ 산업 김

○○ 도 동 과세기간에 청구 인에 대한 매출을 신고한 사실도 없는 바, 사후에 임의작성이 가능한 입금표만을 근거로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

3. 건축설계비(1,000천원)와 계량기설치비(600천원)에 대하여, 청구인은 쟁점토지만을 양도하였음이 등기부등본 등으로 확인되는 바, 건축설계비와 계량기설치비는 그 자체가 토지관련 비용이 아니므로 이를 필요경비로 공제할 수 없다.

4. 쟁점토지 중개료(10,000천원)와 관련하여, 처분청은 손

○○이 부동산중개업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점토지 매매계약서와 금융증빙상으로도 확인되지 아니한다는 이유로 이를 부인하였으나, 부동산거래에는 통상적으로 중개하는 자가 있기 마련이고, 청구인이 쟁점토지 매매금액과 관련하여 쟁점토지 양수자인 김○○와 김○○를 피고로 제기한 소송건에 대한 2006.8.11. 수원지방법원 판결문에서도 손○○이 쟁점토지 중개인으로 나타나며, 손

○○ 도 청구인으로 부터 중개수수료 10,000천원을 수령하였음을 시인하는 사실확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고 있는 것 등으로 보아 손○○이 쟁점토지를 중개하고 중개수수료를 수익하였다고 보였다고 보는 것이 타당하다 할 것이다, 다만 중개 수수료 지급액이 금융증빙 등 객관적인 증빙으로 확인되지 아니 하는 바, 강행규정인 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조 및 동법 시행규칙 제20조에 의한 부동산 중개수수료 상한선(거래금액의 1천분의 9)인 3,060천원을 비용으로 인정함이 타당하다고 할 것이다. (나) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하여 보면, 청구인이 제시하는 위의 필요경비 중 쟁점토지 중개수수료를 제외하고는 객관적인이고 구체 적인 증빙 등으로 확인되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이고, 쟁점토지 중개수수료도 밝혀지지 아니하므로 법정상한금액인 3,060천원만을 필요경비로 인정하는 것이 타당하다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.