커튼월공법 아파트 발코니 면적을 건물면적에 포함하여 공급가액을 안분계산하는지 여부

시흥세무서장이 2007. 04. 02. 청구법인에게 한 부가가치세 2002년 2기 225,038,480원, 2003년 1기 113,468,680원, 2003년 2기 79,404,460원, 2004년 1기 74,626,800원, 2004년 2기 72,122,300원 및 2005년 1기 152,022,020원의 부과처분은 청구법인이 2001년 6월 신축 ․ 분양한 서울특별시 송파구 잠실동 40 주상복합아파트 갤러리아팰리스 건물의 공급가액을 공급계약서에 기재된 건물의 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구법인은 삼성물산(주)와 공동으로 서울특별시 송파구 잠실동 40에서 주상복합건물인 갤러리아팰리스(상가 91호, 오피스텔 720호, 공동주택 741세대로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 공동주택 중 661세대는 커튼월 공법으로 시공한 것으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 시공하여 2001년 6월 분양 ․ 공급하면서 커튼월공법으로 시공한 쟁점아파트의 발코니 면전 6,503.48㎡(이하 “쟁점발코니면적”이라 한다)를 서비스 면적으로 하여 계약면적에 포함시키지 아니하고 공급계약서에 기재된 건물가액에 대한 2002년 2기~2005년 1기 부가가치세를 신고 ․ 납부 하였다.
• 나. 2006년 8월 서울지방국세청장은 (주)한화[청구법인은 2002. 07. 02.동 법인으로부터 분할]에 대한 법인세 조사결과, 쟁점발코니면적이 건물면적에서 제외되었다 하여 이를 포함하는 것으로 하여 부가가치세 과세표준을 재계산하는 등의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 과세자료통보내용에 따라 2007. 04. 02. 청구법인에게 부가가치세 2002년 2기분 225,038,480원, 2003년 1기분 113,468,680원, 2003년 2기분 79,404,460원, 2004년 1기분 74,626,800원, 2004년 2기분 72,122,300원, 2005년 1기분 152,022,020원을 각각 경정 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2007. 06. 29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1) 부가가치세법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제48조의 2 제4항 본문에 의하면, 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급함에 있어 그 건물 등의 공급가액은 원칙적으로 실지거래가액에 의하되, 실지거래가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 한하여 안분계산을 하도록 규정하고 있고, 심판결정례(국심 2005중18, 2005. 9. 28.) 및 관련 국세청예규(부가 46015-327, 1996.2.17)도 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분되어 있고, 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상 건물가액을 부가가치세 과세표준으로 하여야 한다고 결정 및 해석하고 있다. 청구법인은 2001년 6월 쟁점아파트를 분양하면서 공급계약서 상 토지 및 건물의 가액을 명확하게 구분 ․ 산정한 분양대금을 명기하여 불특정다수인을 대상으로 하여 분양공고하고 분양당첨자들과 토지 및 건물가액이 구분된 공급계약서에 의하여 실지거래가액으로 적법하게 계약을 체결하여 정상적인 거래를 한 것이므로 관련 법령규정, 심판결정례 및 예규 등의 취지에 따라 실제 계약내용대로 인정하여야 함에도 분양가액 산출을 위한 청구법인의 내부기준 중 건물면적에 일부 발코니 면적이 제외되었다는 이유만으로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다. 또한, 쟁점아파트의 계약서상 토지 및 건물가액의 비율은 아래<표>와 같은 지가 등이 유사한 인근 지역의 다른 건설사에서 분양한 주상복합건물의 계약서상 토지 및 건물가액의 비율에 비추어 오히려 건물의 가액 비중이 높은 상황이므로 청구법인의 계약내용이 건물의 공급가액을 낮추어 조세부담을 회피하고자 하는 비정상적인 거래가 아니다. <표> 인접지역 유사 주상복합건물의 분양금액 비교 (단위: %) 건물명 소재지 분양시기 계약금액 비율 토지 건물 잠실 롯데캐슬 서울 송파 신천 2002년 58.95 41.05 잠실포스빌 서울 송파 잠실 2002년 66.50 33.50 잠실갤러리아 (쟁점건물) 서울 송파 잠실 2001년 50.28 49.72

(2) 청구법인은 이 건 공급계약시 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다 목 등에 근거하여 쟁점발코니면적을 공급계약서에 기재하지 않고 서비스면적으로 하여 무상 제공하였고, 건축물관리대장에도 쟁점발코니면적은 제외되어 있고 공급계약서에 기재된 건물면적만이 건물면적으로 기재되어 있으며 행정관청과 건설업계도 이를 일반관행으로 받아들이고 있고, 당시 국세청도 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 공부상의 면적을 기준으로 토지와 건물가액을 안분하여 부가가치세를 산정하도록 유권해석(부가 22601-571, 1986. 3. 26. 부가 22601-1185, 1989. 8. 19.)하고 있었으므로 설령, 쟁점아파트의 공급계약서의 토지 및 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 재안 분 계산한다 하더라도 쟁점발코니면적은 건물면적에서 제외되어야 한다. 이와 같이 청구법인은 쟁점아파트의 공급계약일 당시 건축 관련 법령 및 예규 등에 근거하여 건축물관리대장에 미 등재된 쟁점발코니 면적을 건물전용면적에 포함하지 아니하고 건물 및 토지가액을 산출하였는데, 이 건 분양시점으로부터 2년여가 지난 이후에 커튼월 방식으로 시공된 발코니 면적은 전용면적에 포함한다는 건교부 유권해석(건축58550-1214, 2003. 7. 7. 및 양도소득세 관련 심판결정례(국심 2004서258, 2006. 2. 8.) 등의 새로운 해석을 근거로 하여 쟁점아파트의 건물 및 토지가액을 재안 분 계산하여 과세한 것은 국세기본법 제18조 에서 규정한 소급과세금지의 원칙에 위배되는 부당한 처분이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점아파트의 일부 발코니 면적을 서비스 면적으로 하여 무상 제공하였고 공급계약서와 건축물대장 등의 공부상 전용면적에도 제외된 것으로 확인되는 바, 공급계약서 상 발코니 면적이 제외되어 있어 건물 및 토지가액의 구분이 불명확한 경우에 해당된다.

(2) 2005. 12. 02. 신설된 건축법 시행령 제2조 제1항 제15호 를 보면 발코니라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망 ․ 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다고 규정하고 있는 바, 쟁점아파트와 같이 건축물외벽을 커튼월로 시공한 후 내부에 설치하는 노대(발코니)는 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없으므로(건설교통부 건축 58550-1214, 2003. 7. 7.) 쟁점건물의 건축심의 및 허가당시 발코니가 건축법 시행령 제119조 제3호 다 목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 건물면적에서 제외되었더라도 건물외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 일반아파트와 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로(국심 2004서258, 2006. 2. 8.) 이를 건물전용면적에 포함하여 부가가치세 과세표준을 안분재계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 공급계약금액이 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보아 커튼월 공법으로 시공한 쟁점아파트의 발코니면적을 건물면적에 포함하여 건물과 토지의 공급가액을 안분계산 하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제15조 【신의 ․ 성실】납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】① 세법의 해석 ․ 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래에 대하여는 그 성립 후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다. (2) 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다.

(4) 국세청장 고시 제2001-6호, 2001. 1. 29.(토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시)

2. 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다.

• 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.
• 나. 과세표준의 안분계산 과세표준 = 실지거래가액 (부가가치세 불 포함) × 가목에 의한 건물 등의 기준가액 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점아파트의 공급계약시 커튼월 공법으로 시공된 쟁점발코니 면적을 서비스 면적으로 하여 건물면적에 포함시키지 아니하였고, 쟁점아파트 건물분의 공급가액을 공급계약서상의 건물가액[동 가액은 총 분양금액 × (쟁점발코니면적을 제외한 건물기준가액 / 쟁점발코니면적을 제외한 건물기준가액 + 토지기준가액)과 동일한 금액임]으로 하여 2002년 2기~2005년 1기 부가가치세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점아파트의 공급계약금액 중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 토지 및 건물가액을 재안 분 계산하면서 쟁점발코니면적을 건물면적에 포함하여 이 건 과세한 사실이 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 쟁점아파트의 신축 ․ 분양 시 분양당첨자들과 토지 및 건물가액이 구분된 공급계약서에 의하여 실지거래가액으로 적법하게 계약을 체결하여 정상적으로 거래하고 이에 따라 부가가치세를 신고 ․ 납부한 것임에도 실제 계약내용을 부인하여 과세한 것은 부당하다고 주장하면서, 쟁점아파트 및 인근 지역 주상복합아파트의 공급계약서 각 1매, 집합건축물관리대장, 쟁점건물의 건축허가서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인이 증빙자료로 제출한 쟁점아파트의 공급계약서 샘플(C동 3803호)을 보면, 2001. 09. 06. 청구법인(갑)과 삼성물산주식회사(병)와 매수인 정수열(을)이 공급면적 197.89㎡(전용면적 152㎡, 공용면적 45.89㎡), 지하주차장 면적 60.31㎡의 계약면적 258.2㎡, 대지지분 22.98㎡의 동 아파트 C동 3803호를 분양대금 643,100천원(대지가격 308,059천원, 건물가격 304,582천원, 건물 분 부가가치세 30,458천원)에 계약을 체결한 것으로 되어 있고, 인근지역 주상복합아파트의 분양계약서 샘플(서울특별시 송파구 신천동 7-18 잠실롯데캐슬골드 67평형)을 보면, 2002. 11. 20. 롯데건설주식회사와 매수인이 공급면적 224,34㎡(전용면적 166.7㎡, 공용면적 57.63㎡), 지하주차장 면적 116.28㎡의 계약면적 340.62㎡, 대지지분이 31.51㎡인 아파트를 분양대금 835,406천원(대지가격 473,090천원, 건물가격 329,377천원, 건물 분 부가가치세 32,937천원)에 계약을 체결한 것으로 되어 있으며, 이들 계약서상 대지가격 및 건물가격 비율을 보면, 쟁점아파트는 각각 50.28% 및 49.71%이고 인근의 주상복합아파트는 각각 58.95% 및 41.05%로 나타난다. (나) 동 아파트(C동 3803호)의 집합건축물대장을 보면, 2005. 01. 11. 사용 승인되어 2005. 03. 04. 청구법인에 소유권보존등기 되었다가 2005. 04. 06. 분양자에게 소유권이전등기된 것으로 되어 있고, 면적은 전용면적 151.999㎡, 공용면적은 계단, 승강기, 복도, 공조실, 주차장 등 104.471㎡이며, 발코니 면적은 미 등재되어 있고, 건축허가서를 보면, 2001. 06. 13. 서울특별시장이 송파구 잠실동 40 대지면적 23,620.45㎡에 오피스텔 ․ 판매 ․ 운동 ․ 근린생활시설 및 공동주택 741세대를 허가번호 제2001-9호로 건축 허가한 것으로 건축면적은 8,232.96㎡(연면적 265,791.63㎡)이고, 동 건축연면적에는 쟁점발코니 면적(6,503.48㎡)은 포함되어 있지 아니한 것으로 되어 있으나, 2003. 07. 07. 시행된 건설교통부의 문서(건축 58550-1214, 2003. 7. 7)를 보면, 커튼월 공법으로 시공된 아파트의 내부 발코니는 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 유권 해석한 사실이 확인된다. (다) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제3호는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 그 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다고 규정하고 있다. 이는 일반적으로 부동산매매계약서의 매매가액이 실지거래가액으로 확인되고 그 계약서상 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있으며 구분 표시된 토지와 건물의 가액이 당해 토지 ․ 건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 지역 유사부동산의 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상에 기재되어 있는 건물가액을 공급가액으로 인정하여야 하고, 반면 매매계약서에 기재된 매매금액이 실지거래가액으로 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분 표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 것으로 판단되는 경우에는 부득이 이를 부인하고 국세청장이 정한 안분계산방법(국세청장 고시 제2001-6호, 2001. 1. 29.)에 따라 재계산한 건물 등의 가액을 공급가액으로 경정하고자 하는 것이 그 입법취지로 보여 진다(국심 2005중18, 2005. 9. 28. 외 다수 같은 뜻임). (라) 청구법인은 쟁점아파트의 공급계약시에 건물면적에서 쟁점 발코니 면적을 제외하면서 토지와 건물의 가액을 구분 기재함에 있어 건물가액의 경우 계역서상의 건물면적을 기준으로 안분한 것과 같은 가액으로 산정한 것은 사실이나, 동 발코니 면적은 공부상 건물면적에도 포함되어 있지 아니하였고, 당시 국세청 예규(부가 22601-571,1986. 3. 26.)도 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이고, 건물면적의 산정기준은 지방세법에 의한 건물에 대한 과세시가표준액의 산출근거가 되는 공부상의 건물면적으로 한다고 해석하고 있으며, 아파트의 경우 이와 같은 부가가치세 신고방식은 당시 건설업계에서도 일반적인 세무신고 관행으로 받아들이고 있었던 것으로 보인다. (마) 살피건대, 쟁점아파트의 각 공급계약서에 기재되어 있는 매매가액은 실지거래가액으로 확인되고, 동 계약서상 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있으며, 그 구분기준이 당시 사회통념이나 경제적 합리성에도 부합한 것으로 보여 지고, 또한 계약금액 중 건물가액의 비율이 개별공시지가가 유사한 인근지역 주상복합아파트의 분양계약 금액 중 건물가액이 차지하는 비율보다 더 큰 사실 등으로 볼 때, 동 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물의 가액이 당해 토지와 건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 지역 유사부동산의 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우라고 판단되므로 동 계약서에 기재되어 있는 건물의 공급가액을 그대로 인정하는 것이 타당한 것으로 보인다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 공급계약서 상 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 과세한 이 건 처분은 쟁점아파트 건물의 공급가액을 공급계약서에 기재된 건물의 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2008년 05월 16일