토지의 양도시기가 언제인지의 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 xxx 대 397㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 기준시가롤 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부 하였으나 환지(예정지구 지정일: 2003.4.14.)로 인해 쟁점토지의 지목 품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에 해당하여 쟁점토지를 공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서(개별공시지가가 없는 토지)규정에 따라 감정평가한 가액을 기준시가로 적용하여 2007.4.6. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 75,781,320원을 결정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 쟁점토지의 양도시기(잔금청산일)는 환지예정지 지정일(2003.4.14.) 이전엔 2003.4.9.로서 환지예정지구지정일 이전의 개별공시지가를 적용하여야 한다는 취지로 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일(2003.6.10.)을 양도시기로 간주하여 양도소득세를 결정하였으나, 소득세법 제98조 및 같은 법시행령 제162조 제1항에 따라 실제 양도일인 대금청산일은 2003.4.9.이므로 환지예정지구지정일(2003.4.14.) 이전에 양도한 쟁점토지는 감보된 면적에 지정일 이전의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 최○○에게 양도하기로 하고 2003.3.1. 매매대금 336,000천원에 매매계약을 체결하고 계약금 36,000천원은 당일 수령하였고, 잔금은 환지예정지정일(2003.4.14.) 이전엔 2003.4.9. ○○협동조합의 자기앞수표로 수령하여 정기예금계좌에 예치하였다고 주장하며 매매계약서 등을 제출하고 있으나, 청구인 스스로 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기일인 2003.6.10.로 하여 양도소득세를 자진신고하였고 제출한 쟁점토지의 매매계약서는 과세전적부심사청구시 처분청의 요구에도 제출하지 아니하였으며, 양도시기인 2003년경에는 공시지가가 실지거래가액에 50%~60% 정도가 반영되어 쟁점토지의 실지거래가액은 6억원을 상회하였을 것이고 제출한 매매계약서는 중개인의 중개사실이 없고 중도금의 지급약정이 없는 것으로 보아 실제계약서상의 잔금을 제외한 계약금 및 중도금의 지급일자와 이에 대한 금융증빙에 맞추어 사후에 임의로 작성된 계약서로 판단된다. 이와 같은 사유로 인해 잔금을 청산한 날이 분명치않으므로 환지예정지 공고일 이후인 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 새로이 평가한 기준시가를 적용하여 양도소득세를 고지한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실제 잔금청산일을 2003.4.9.로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 양도시기는 실제 잔금청산일인 2003.4.9.이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 관련 기록에 의하면, 처분청은 쟁점토지는 ○○지구환지예정지 지정공고일(2003.4.14.)을 기준으로 환지예정지에 대한 토지의 공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 구인이 소득세법 제99조 제1항 제1항 가목의 단서규정에 따라 감정평가를 의뢰하여 회신받는 가액(317,544천원)을 기준으로 이 건 양도소득세를 결정고지하였다.

(2) 부동산등기부등본상 권리변동 사항에 의하면, 쟁점토지는 2003.6.10.(등기원인: 2003.3.8. 매매) 청구인에게 최○○에게로 소유권이전등기가 경료되었다.

(3) 청구인의 양도소득세예정신고서(2003년 7월)에 의하면, 쟁점토지의 양도일자는 2003.6.10.이고 양도가액은 74,416천원이며, 위 신고서에 첨부된 검인계약서에는 계약일이 2003.4.10. 매매대금은 74,500,000원, 계약금 20,000,000원, 잔금 54,500,000원(2003.6.10.)으로 나타난다.

(4) 청구인이 처분청의 과세전적부심사 청구시에는 제시하지 아니하였다가 이 건 심판청구시 제시한 매매계약서에 의하면, 계약일은 2003.3.1. 매매대금은 336,000천원으로서 계약금 36,000천원, 잔금 300,000천원(잔금지급일: 2003.4.9.)으로서 중도금과 부동산 중개인이 없는 것으로 되어 있다.

(5) 이밖에 청구인은 쟁점토지의 취득자인 최○○에게 계약금 36,000천원과 잔금 3억원을 지급하였다는 영수증과 쟁점토지를 청구인으로부터 청구인 주장대로 취득하였다는 취지의 최○○의 사실확인서 및 청구인이 2003.4.9. 잔금을 받아 정기예금하였다는 2003.4.9. 정기예탁금 3억원이 나타나는 저축성 조회표 및 자기앞 수표 등을 제시하고 있다. (6) 소득세법시행령 제162조 제1항 에 의하면, 자산의 양도시기 또는 취득시기는 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날로 규정하고 있다.

(7) 위의 사실과 기록을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 양도시기를 스스로 등기접수일인 2003.6.1.로 신고하였고, 실제 잔금청산일이 2003.4.9.이라고 주장하며 제시한 매매계약서는 처분청의 과세전적부심사청구시에는 처분청의 요구에도 불구하고 제시하지 아니한 계약서일 뿐만 아니라 부동산중개인이 없고 중도금도 없으며 매매가액도 개별공시지가가 317,544천원인데 비해 이보다 약간 많은 336,000천원으로 나타나는데 이 계약서의 진정성에 의심이 가며 청구인이 쟁점토지의 잔금을 받아 2003.4.9. 3억원을 정기예금 하였다는 주장에 대해서도 처분청이 쟁점토지의 실제 가액을 6억원 이상으로 추정하고 있는 점등에 비추어 이 정기예금한 3억원이 중도금인지 아니면 잔금인지는 확인되지 아니한다. 따라서, 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일이 불분명하므로 소유권이전등기접수일을 양도시기로 볼 수밖에 없어 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.