쟁점금액이 분양권의 양도대가인지 대여금 회수인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.1.29.~2004.10.4. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○○에서 ○○공인중개사무소를 운영했던 부동산공인중개사인 바, 처분청은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 1023-1 ○○○○○ 제○○○호(104.29m2)의 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 ○○건설(주)로부터 분양받고 동 상가를 취득할 권리(이하 “분양권”이라 한다)를 2003.11.21. 권○○에게 양도한 후 신고하지 아니하여 양도소득세를 탈루하였다는 제보에 따라 청구인에 대한 현지확인조사를 실시한 결과, 청구인이 위 분양권을 200,000천원에 취득하여 260,000천원에 양도하였다고 보아 양도차익 60,000천원에 대하여 2006.12.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 28,259,640원을 결정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.5. 이의신청을 거쳐 2007.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인, 이○○, 최○○ 등 3인(이하 “청구인 등”이라 한다)은 ○○건설(주) 대표자인 이규○에게 2003.5.26. 67,000천원, 2003.5.27. 20,000천원, 2003.5.31. 36,000천원, 2003.6.16. 120,000천원, 계 243,000천원을 대여해 주고 대여금 및 이자를 2달 후에 상환받기로 하였으나 자금사정으로 상환이 어렵게 되자 ○○건설(주)가 신축중이던 건물(○○○○○로 쟁점상가를 포함)의 분양대금으로 청구인 등의 원리금을 상환해 주기로 하였는 바, 권○○이 ○○건설(주)로부터 쟁점상가를 분양받은 후 2003.10.31. 분양대금으로 170,000천원을 지급하자 이규○이 동 금액으로 청구인 등의 차입금을 상환하였으며, 2003.11.21. 권○○이 2차 분양대금으로 지급한 90,000천원은 이○○의 차입금을 상환한 것이다. 권○○은 1차 분양대금(170,000천원)을 지급한 후 본인이 임차한 부동산교차로라는 중개업소를 이○○에게 110,000천원에 승계하기로 하였으나 동 사업장의 건물 소유주가 위 임차권의 승계를 인정하지 아니하자 분쟁이 발생하였는 바, 이에 청구인은 이○○을 대신해서 권○○으로부터 2003.11.21. 90,000천원을 지급받은 후 영수증에 “전대차 보증금 반환 중 일부 90,000천원을 지급받은 후 영수증에 ”전대차 보증금 반환 중 일부 90,000천원 이○○ 대(代) 김○○“으로 기재하였더니 권○○이 동 영수증을 찢어 버리고 ”쟁점상가 대금 완납“으로 기재하도록 요구하기에 처음에는 이를 이해 할 수 없었으나 권○○이 그렇게 기재하지 않으면 돈을 지급할 수 없다고 하기에 돈을 받을 욕심으로 권○○이 요구하는 대로 기재하여 영수증을 발행하였다. 위와 같이 청구인은 권○○의 강압에 의하여 영수증을 발행하였으나 청구인 등은 쟁점상가의 분양권을 취득하거나 양도한 사실이 없으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. 설령, 청구인이 쟁점상가의 분양권을 취득하여 양도한 것으로 보더라도 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 취득가액이 243,000천원으로 확인되는 반면, 처분청이 취득가액으로 산정한 200,000천원은 근거가 없으므로 분양권의 취득가액을 243,000천원으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준을 재계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건 탈세제보자가 청구인에게 2차에 걸쳐 170,000천원, 90,000천원, 계 260,000천원을 지급하고 영수증을 수취한 후 쟁점상가의 분양권을 양수하였다고 제보하여 이를 조사한 결과 ○○○○○ 신축건물도면 106호(쟁점상가)에 김○○(청구인)을 표시하는 錦(금)자 및 ○○건설(주)의 직인이 날인되어 있었고, ○○건설(주)의 공무이사인 김성○의 확인서에 의하면, 청구인과 권○○의 요구로 청구인 명의로 가계약 상태에 있던 쟁점상가를 명의만 바꿔달라고 해서 청구인, 권○○, 김성○, 이종수 [○○건설(주) 과장] 4인이 동석한 가운데 이종수가 계약서를 작성하고 계약을 체결하였다고 되어 있으며, 청구인이 권○○에게 영수증을 발행한 내용을 보면 2003.11.21. 쟁점상가를 이전하면서라고 명시하는 등 청구인이 쟁점상가의 분양권을 양도하였음이 확인되므로 당초 처분은 정당하다. 또한, 2003.6.17. 자기앞수표를 발행하여 출금한 120,000천원은 청구인이 단순 출금한 내역으로 사용처가 불분명하여 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, ○○건설(주)가 권○○에게 2003.5.21. 77,000천원, 2003.5.26. 123,000천원, 계 200,000천원의 영수증을 발행한 점으로 미루어 보아 청구인이 2003.5.21. 77,000천원을 분양계약금으로 납입한 것을 권○○이 20,000천원, 2003.5.31. 36,000천원, 계 123,000천원을 이규○에게 송금한 것은 쟁점상가의 중도금 223,000천원 중 일부를 납입한 것으로 판단되므로 당초 납입한 77,000천원을 포함하여 총 200,000천원을 쟁점상가의 취득가액으로 보아야 할 것이다.

• 가. 쟁점

① 권○○이 청구인에게 지급한 260,000천원에 대하여 쟁점상가 분양권의 양도대가로 볼 것인지, 아니면 청구인이 쟁점상가의 분양업체인 ○○건설(주) 대표 이규○에게 대여한 대여금을 회수한 것인지 여부

② 위 금액을 양도대가로 본다면, 쟁점상가 분양권의 취득가액을 200,000천원으로 볼 것인지, 아니면 청구인이 주장하는 243,000천원으로 볼 것인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략) (5) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(6) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 【금지행위】 중개업자 등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

2. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

3. 사례 ․ 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조 제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

5. 관계 법령에서 양도 ․ 알선 등이 금지된 부동산의 분양 ․ 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매 ․ 교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료의 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 이 건 탈세제보자는 청구인이 쟁점상가의 분양권을 본인에게 양도하고 관련 양도소득세를 탈루하였다고 하면서, 본인이 청구인에게 지급한 영수증 2매 260,000천원(2003.10.31. 170,000천원, 2003.11.21. 90,000천원)을 첨부하여 제출하였다. (나) 처분청이 조사한 쟁점상가관련 대금지급 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1: 쟁점상가관련 대금지급 내역> (단위: 천원) 상가분양계약서상 회사발행영수증상 제보자 대금지급 내역상 구분 일자 금액 구분 일자 금액 수취자 일자 금액 분양금액 505,270 분양금액 505,270 합계 565,270 계약금 계약시 77,000 계약금 03.5.21. 77,000 청구인 02.10.31. 03.11.21. 170,000 90,000 1차중도금 04.8.14. 223,000 1차중도금 2차중도금 중도금 03.5.26. 03.10.31. 날짜없음 123,000 50,000 50,000 회사 03.10.31. 50,000 50,000 (수표없음) 잔금 입주시 205,270 잔금 04.11.17. 205,270 회사 04.11.17. 205,270 권○○(쟁점상가 양수인)이 지급한 금액을 확인한 바, 청구인이 수취하고 발행한 영수증상 금액이 260,000천원, 이종수 [○○건설(주) 과장] 가 발행한 50,000천원(수표사본 있음), 김성○ [○○건설(주) 이사] 이 발행한 영수증 금액 50,000천원(수표사본 없음), 은행대출금 205,270천원(잔금), 계 565,270천원으로 50,000천원은 수표사본이 없으나 동 영수증에 대한 금액은 ○○건설(주)에서 가수금으로 입금처리되었다. 이에 대해 청구인은 당초 ○○도 ○○시 소재 ○○사의 불교 신도인 이규○이 쟁점상가관련 오피스텔을 건축한다는 얘기를 듣고 이○○ 100,000천원, 최○○ 70,000천원, 청구인 100,000천원, 계 270,000천원을 이규○에게 대여한 후 회사 자금사정이 여의치 아니하여 권○○의 분양대금으로 위 차입금을 회수하였다고 주장하였고, 이규○도 청구인 등으로부터 270,000천원을 차용하였다고 주장하였으나, 처분청이 ○○건설(주)의 장부내용을 확인한 바, 회사장부상 가수금로 위 금액이 입금 처리되지 아니하고 차용증도 없으며 차입금에 대한 지급이자도 발생하지 아니한 것으로 조사되어 있다. 또한, 회사장부에는 2004.8.14. 권○○으로부터 300,000천원을 받아 회사에 입금하지 않고 대표이사 가수금반제로 처리하여 권○○의 분양대금 미수금과 상계처리된 것으로 조사되어 있으며, 결국 회사에는 총 분양가 205,270천원 중 은행대출금으로 처리한 205,270천원만 입금된 것으로 조사되어 있다.

○○건설(주)의 분양사무실 현장 책임자인 김성○ 및 이종수로부터 확인한 바에 의하면, 2004.8월경 청구인과 권○○이 분양사무실로 찾아와 청구인이 가계약 상태로 있던 쟁점상가의 명의를 권○○ 앞으로 바꿔줄 것을 요구하여 계약서를 이종수가 작성하였음을 확인조사하였고, 상가설계 도면에서 쟁점상가에 대해 회사 직인과 청구인을 뜻하는 錦이 날인되어 있음을 확인하였다. (다) 처분청은 위 조사내용에 의거 권○○이 쟁점상가(분양권)를 취득하고 지급한 565,270천원 중 회사에 입금 처리된 분양가액 505,270천원을 차감한 60,000천원(양도가액 260,000천원, 취득가액 200,000천원)을 이 건 분양권의 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세하였다.

(2) 권○○이 쟁점상가의 분양대금 중 260,000천원을 청구인에게 지급한 점에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 청구인이 쟁점상가를 분양받고 권리상태에서 이를 권○○에게 양도하고 동 대금을 받은 것인지, 아니면 청구인이 ○○건설(주) 이규○에게 자금을 대여하고 동 회사가 권○○에게 쟁점상가를 분양한 후 그 분양대금을 받아 청구인의 대여금을 상환한 것인지를 다투고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 당초 이규○에게 270,000천원(청구인 100,000천원, 이○○ 100,000천원, 최○○ 70,000천원)을 대여하였다고 주장하다가 아래 <표2>와 같이 이규○에게 243,000천원을 대여하였다고 주장을 변경하면서, 이규○의 대여금(243,000천원)을 권○○의 분양대금으로 회수하였다고 주장한다. <표2: 청구인이 주장하는 대여금 내역> (단위: 천원) 일자 금액 지급방법 증빙자료 2003.5.26. 67,000 온라인 송금 입금증 사본 2003.5.27. 20,000 온라인 송금 입금증 사본 2003.5.31. 36,000 온라인 송금 통장 사본 2003.6.16. 120,000 자기앞수표 발행 출금증 사본 계 243,000 위 대여금과 관련하여 청구인으로부터 4차례에 걸쳐 243,000천원을 빌렸고, 청구인의 소개로 쟁점상가를 권○○에게 분양하고 분양 대금으로 위 차용금을 즉시 상환하였다고 확인하는 2007.6.25.자 이규○의 사실확인서, 청구인의 주장내용과 동일한 이○○, 최○○, 청구인의 사실확인서 등을 증빙으로 제시하고 있다. (나) 그러나, 청구인 및 이규○이 당초 대여금이 270,000천원으로 주장하다가 243,000천원으로 주장하는 등 일관성이 없고 거금을 빌려주면서 차용증 및 이자지급에 대한 약정이 없어 이를 신뢰하기 어려운 반면, 이 건 탈세제보자가 제시한 영수증에 의하면 쟁점상가를 이전하면서 1차 10.31. 170,000천원을 받고, 2차 11.21. 90,000천원을 받음으로써 완료되었다고 기재되어 있는 점, ○○건설(주)의 공무이사인 김성○의 확인서에 의하면, 청구인과 권○○이 같이 찾아와서 청구인 명의로 가계약(약정서) 상태에 있던 쟁점상가를 명의만 바꿔달라고 해서 4인(청구인, 권○○, 김성○, 이종수)이 동석한 가운데 이종수과장이 계약서를 작성하고 계약을 체결하였다고 확인한 점 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점상가의 분양권을 권○○에게 양도하고 그 대가로 260,000천원을 받았다고 봄이 타당하므로, 처분청에서 청구인이 쟁점상가의 분양권을 권○○에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음, 쟁점상가의 양도차익을 60,000천원(취득가액 200,000천원)으로 볼 것인지, 아니면 17,000천원(취득가액 243,000천원)으로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 처분청은 위 <표1>에서 보듯이 권○○이 쟁점상가 분양대금으로 지급한 565,270천원 중 ○○건설(주)에 귀속된 505,270원을 제외한 60,000천원을 쟁점상가 분양권의 양도차익(양도가액 260,000천원, 취득가액 200,000천원)으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 이 건 양도가액이 260,000천원인 점에 대하여는 다툼이 없다. (나) 이에 대해 청구인은 위 <표2> 및 이규○의 사실확인서에서 보듯이 청구인이 이규○에게 243,000천원을 지급하였으므로 쟁점상가(분양권)의 취득가액을 243,000천원으로 보아 양도차익 17,000천원에 대해 과세할 것을 주장한다. (다) 그러나, 청구인이 취득가액으로 주장하는 243,000천원 중 2003.6.16. 지급하였다고 주장하는 120,000천원의 경우 자기앞수표로 출금되어 동 출금액이 이규○에게 실제 지급되었는지 여부가 불분명하므로 쟁점상가의 취득가액이 243,000천원이라는 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다고 판단된다. 한편, 위 <표1>에 의하면, ○○건설(주)가 2003.5.21. 77,000천원, 2003.5.26. 123,000천원의 영수증을 권○○에게 발행한 것으로 되어 있는 바, 2003.5.21.자 영수증상 77,000천원의 경우 당초 청구인이 쟁점상가의 분양계약금으로 납입한 금액을 권○○이 승계한 것이라는 처분청의 의견이 신빙성이 있어 보이고, 2003.5.26.자 영수증상 1차 중도금 123,000천원과 위 <표2>에서 보듯이 청구인이 이규○에게 송금한 2003.5.26. 67,000천원, 2003.5.27. 20,000천원, 2003.5.31. 36,000천원, 계 123,000천원이 일치하는 점으로 미루어 보아 청구인이 쟁점상가의 1차 중도금으로 납입한 123,000천원을 권○○이 승계한 것으로 보여진다. 그렇다면, 청구인이 쟁점상가를 분양받고 분양업자에게 지급한 금액은 2003.5.21. 분양계약금으로 납입한 77,000천원과 2003.5.26.~2003.5.31. 이규○에게 송금한 123,000천원, 계 200,000천원으로 보여지므로, 처분청이 쟁점상가의 분양권 양도와 관련하여 그 양도차익을 60,000천원(양도가액 260,000천원, 취득가액 200,000천원)으로 계상하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.