전체 양도차익에서 건물분 양도차손을 불공제한 처분의 당부

○○세무서장이 2007.05.15. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 2,307,800원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 소재 대지 111.9㎡를 1989년 5월에 취득한 후, 동 지상에 지하 1층, 지상 2층의 연면적 200.71㎡ 연와조 단독주택이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1990.3.28. 신축하여 보유하다가 2006.12.28. 양도하고, 2007.2.28. 양도소득세 예정신고시 양도가액은 실가로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세 13,903,450원을 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산 중 건물에 대한 환산취득가액은 건물분 양도가액을 초과할 수 없다고 하여 건물분 양도차손 7,298,891원을 양도차익에서 공제하지 아니한 81,181,402원을 양도소득세 과세표준으로 하여 2007.5.15. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 2,307,800원을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법시행령 제176조의2제2항제2호 의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 환산한 바, 건물분 취득가액이 건물분 양도가액을 초과하여 이를 토지와 통산하여 신고한 것으로 잘못이 없고, 소득세법 제96조제2항 의 규정에 의한 기준시가로 양도소득금액을 결정하는 경우에 토지 ․ 건물분 양도차손을 통산하고 있으며, 소득세법에 통산을 부인하는 조항은 없으므로 쟁점부동산 중 건물분에서 발생한 양도차손 및 필요경비를 토지의 양도차익에서 공제하여 양도소득세를 신고 ․ 납부한 것은 타당하다.
• 나. 처분청 의견 건물분 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2제2항제2호 의 규정에 의하여 환산하는 경우 당해 가액은 양도가액을 초과할 수 없고, 양도자산별로 취득가액을 동 규정에 의하여 산정하는 경우 당해 가액은 양도가액을 초과할 수 없으므로 건물분 양도가액을 초과하는 건물분 취득가액을 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도소득세 실가 신고시 건물분 환산취득가액이 건물분 실지양도가액을 초과할 수 없는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】 ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제96조【양도가액】①제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 제99조【기준시가의 산정】①제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격 ․ 구조 ․ 용도 ․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】①양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

1. 제94조제1항제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득

2. 제94조제1항제3호의 규정에 의한 소득

② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다. 제104의2【지정지역의 운영】①재정경제부장관은 당해 지역이 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조제2항제7호 및 제104조제4항제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑥법 제97조제3항제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 제167조의2【양도차손의 통산 등】①법 제102조제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 양도소득금액에서 순차로 공제한다

1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율로 적용받는 자산의 양도소득금액

2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율로 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율로 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다. 제168조의3【지정지역의 지정의 기준 등】③법 제104조의2제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다.

1. 제1항제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 주택(그 부수토지를 포함한다)

2. 제1항제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 외의 부동산

3. 제1항제4호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 및 제2호의 부동산

4. (생략) 제176조의2 【추계결정 및 경정】②법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항제1호의 매매사례가액 × -------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 및 경정하는경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래와 같이 쟁점부동산을 2006.12.28. 청구외 박○○에게 300백만원에 양도하고, 양도소득세를 신고하면서 쟁점부동산의 취득가액을 토지의 취득시기(1989년 5월)가 오래되어 취득시 매매계약서 등이 없고, 매매사례가액이나 감정가액이 없어 기준시가로 환산하여 계산한 바, 쟁점부동산 중 건물분 취득가액(81,225,217원)이 양도가액(75,404,624원)보다 5,820,593원 초과하게 신고하여 양도소득세를 납부한 사실이 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다. (단위: 원) 소재지: ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 소재 건물 200.71㎡, 토지 111.9㎡ 구분 건물 토지 계 비고 신고구분 실가 실가 양도일자 2006.12.28. 2006.12.28. 취득일자 1990.3.28. 1989.5.19. 양도가액 75,404,624 224,595,376 300,000,000 취득가액 81,225,217 103,172,772 184,397,989 취득환산가액 필요경비 1,478,298 1,877,744 3,356,042 양도차익 -7,298,891 119,544,860 112,245,969 장기보유특별공제 ­ 35,863,458 35,863,458 양도소득금액 -7,298,891 83,681,402 76,382,511 납부세액 13,903,450

(2) 처분청은 청구인이 계상한 쟁점부동산 중 건물분 환산취득가액 81,225,217원에 대하여 실지거래가액으로 신고시 환산취득가액 계산방법으로 발생한 양도차손은 건물분 양도차익에서 공제할 수 없다고 보아 아래와 같이 건물분 양도가액 75,404,624원을 초과한 금액 5,820,593원을 부인하여 이 건 양도소득세를 고지한 사실이 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다. (단위: 원) 소재지: ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 소재 건물 200.71㎡, 토지 111.9㎡ 구분 신고 경정 비고 양도가액 300,000,000 300,000,000 취득가액 184,397,989 178,577,396 건물분 5,820,593 부인 필요경비 3,356,042 1,877,744 건물분 1,478,298 부인 양도차익 112,245,969 119,544,860 장기보유특별공제 35,863,458 35,863,458 양도소득금액 76,382,511 83,681,402 산출세액 17,525,304 결정세액 13,903,450 16,211,257 기납부세액 13,903,450 고지세액 2,307,807

(3) 청구인은 소득세법 제102조제1항 및 제2항의 규정은 실지거래가액의 신고방법에 따라 양도차손의 통산을 달리 한다는 별도의 규정이 없고 종전 기준시가에 의한 양도소득세 신고의 경우 기준시가로 계산하여 신고한 부동산에서 양도차손이 발생할 경우, 그 후 양도차익(실지거래가액 및 기준시가 모두)이 발생되면 동 양도차손을 공제 받을 수 있다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제102조제1항 및 제2항은 토지 ․ 건물 등 자산별 양도차손이 발생하면 양도차익에서 공제할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2제2항제2호는 토지 ․ 건물을 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우 환산가액으로 신고할 수 있도록 규정하고 있으나, 토지 ․ 건물의 취득가액을 환산하는 경우 당해 취득가액(필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없다는 별도의 규정이나 실지거래가액의 신고방법을 적용할 경우 양도차손의 통산을 달리 한다는 별도의 규정이 없다. (나) 또한, 소득세법 제102조 에서는 양도소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 동 조 제1항제1호의 규정에 의한 자산(토지 ․ 건물, 부동산에 권리 및 기타자산)과 동 조 제1항제2호의 규정에 의한 자산(비상장주식 또는 출자지분)에 대하여만 서로 통산하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 양도한 자산(토지 ․ 건물)의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 환산취득가액이 높아서 발생된 양도차손에 대하여 이를 자산의 양도차익에서 차감하지 않는다는 규정은 명시되어 있지 아니한 점을 볼 때, 소득세법 제102조제1항제1호 에 규정된 토지 ․ 건물 등을 동일한 과세기간 중에 각각 양도하여 양도차익와 양도차손이 발생하는 경우 그 양도차손의 발생원인에 관계없이 서로 통산하여 양도소득금액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다(국심 2007전1031, 2007.10.8. 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 실지거래가액으로 신고하면서 소득세법시행령 제176조의2제2항제2호 의 규정에 의하여 취득가액을 환산하였는 바, 건물분 취득환산가액이 건물분 양도가액을 초과하였고, 이를 소득세법 제102조제1항 및 제2항의 규정에 따라 토지분과 통산하여 양도소득금액을 계산하여 신고 ․ 납부한 경우로서 건물분 양도가액이 사실인 한, 양도차손의 한도에 대한 규정이 별도로 명시되어 있지 아니하므로 청구인의 양도차익 계산에 잘못이 없어 보인다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 신고시 건물분 환산취득가액이 건물분 양도가액을 초과하는 가액을 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2007년 10월 22일 주심국세심판관 ○ ○ ○