부동산매매와 관련하여 그 중요부분에 해당하는 양도가액 및 취득가액이 확인된다면 그 취득가액은 동 부동산의 매출에 대응하는 필요경비로서 소득금액 계산이 가능하므로 그 소득금액을 실지조사 방법으로 재조사 결정하여야 함
부동산매매와 관련하여 그 중요부분에 해당하는 양도가액 및 취득가액이 확인된다면 그 취득가액은 동 부동산의 매출에 대응하는 필요경비로서 소득금액 계산이 가능하므로 그 소득금액을 실지조사 방법으로 재조사 결정하여야 함
○○○세무서장이 2006.10.15. 청구인에게 추계조사 방법에 의하여 한 2004년 귀속 종합소득세 44,838,810원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○동 0000-2, 3 소재 상가 101호, 102호, 103호, 104호, 106호, 107호, 109호, 계 7개 상가(점포)의 취득비용 등 총수입금액에 대응하는 필요경비를 실지조사 방법에 의하여 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
① 쟁점부동산의 양도와 관련하여 부동산매매업으로 과세하면서, 동 부동산의 취득가액(계약금 및 중도금)을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하지 아니하고 추계조사 결정한 처분의 당부
② 동 부동산의 취득가액을 필요경비로 인정할 수 없어 소득금액을 추계조사 결정할 경우 종합소득금액 산정이 적정한지 여부
○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.
② 거주자가 매입제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
○ 소득세법시행령 제91조 【재고자산 평가방법】
① 법 제39조의 규정을 적용함에 있어서의 재고자산(유가증권을 제외한다)의 평가방법은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다.
② 제1항 제1호의 원가법을 적용하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 평가방법에 의한다.
○ 소득세법시행령 제92조 【재고자산 평가방법의 정의】
② 제91조 제2항에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. 개별법이라 함은 재고자산을 개별적으로 각각 취득한 가액에 따라 산출한 것을 그 자산의 평가액으로 하는 방법을 말한다.
○ 소득세법시행령 제95조 【재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니한 경우의 평가방법】
① 납세지 관할세무서장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제91조 제2항 제2호의 선입선출법(유가증권의 경우에는 총평균법, 매매를 목적으로 소유하는 부동산의 경우에는 개별법)에 의하여 재고자산 및 매매 또는 단기투자를 목적으로 매입한 유가증권을 평가한다. 다만, 신고한 평가방법 외의 방법으로 평가하거나 제2호에 해당하는 경우에 신고한 평가방법에 의하여 평가한 가액이 선입선출법에 의하여 평가한 가액보다 큰 때에는 신고한 평가방법에 의한다. <쟁점②관련>
○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】
① 법 제80조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 기준소득금액이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의 2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
- 가. 매입경비(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용 고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
- 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
- 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법
④ 제3항 단서에서 "단순경비율 적용대상자" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각목의 금액에 미달하는 사업자
- 가. 농업수렵업 및 임업(산림소득을 포함한다), 어업，광업, 도소매업, 부동산매매업 기타 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 업: 7천200만원
- 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기가스 및 수도사업，건설업, 소비자용품수리업, 운수창고 및 통신업, 금융 및 보험업: 4천800만원
- 다. 부동산임대업, 사업서비스업，교육서비스업, 보건 및 사회복지사업, 사회 및 개인서비스업，가사서비스업: 3천600만원
⑤ 제3항 제1호 가목의 규정에 의한 매입비용과 사업용 고정자산에 대한 임차료의 범위, 동호 가목 및 나목의 규정에 의한 증빙서류의 종류는 국세청장이 정하는 바에 의한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2002.12.30. (주)○○○○가 신축 중인 상가(점포) 9개(101호～109호, 쟁점부동산)에 대해 분양계약을 체결하고 부동산임대업으로 사업자등록을 하였는 바, 동 분양계약서에 의하면 계약금은 계약시(10%) 294,209천원을 지급하고, 2003.9.8. 1차 중도금(10%) 294,209천원, 2003.12.8. 2차 중도금(10%) 294,209천원, 잔금은 입점시(70%) 2,059,464천원 등 합계 2,942,091천원을 지급하는 것으로 약정되어 있다. (나) 청구인이 쟁점부동산의 매입과 관련하여 (주)○○○○로부터 수취한 세금계산서 및 계산서 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1: 청구인이 수취하여 신고한 세금계산서 및 계산서 내역> (단위: 원) 작성일자 구분 공급가액 세 액 합계 비고 2002.12.30. 건물 179,564,000 17,956,400 197,520,400 토지분 96,688,700
• 96,688,700 계 276,252,700 17,956,400 294,209,100 계약금 2003.9.8. 건물분 179,564,178 17,956,417 197,520,595 토지분 96,688,405
• 96,688,405 계 276,252,583 17,956,417 294,209,000 1차 중도금 2003.12.8. 건물분 179,564,178 17,956,417 197,520,595 토지분 96,688,405
• 96,688,405 계 276,252,583 17,956,417 294,209,000 2차 중도금 2003년 계 552,505,166 35,912,834 588,418,000 합 계 828,757,866 53,869,234 882,627,100 (다) 청구인은 쟁점부동산의 매입과 관련하여 계약금과 1차 및 2차 중도금까지 납입한 후, 2004년도에 9개 점포 중 2개 점포(105호, 108호)는 계약해지하고 나머지 7개 점포를 박
○○ 등 6인에게 양도하였는 바, 양도대금 634,029,083원 중 세금계산서 419,755,932원(건물분) 계산서 214,273,151원(토지분)을 발행․교부하고, 부가가치세 50,370,860원(매출분 41,975,590원, 계약해지 된 105호, 108호의 매입 재계산분 8,395,270원)을 신고․납부하였으나 관련 종합소득세는 신고하지 아니하였다. (라) 소득세법시행령 제143조 제3항 제1호 에서, 기준경비율에 의해 계산된 소득금액(기준소득금액)이 단순경비율에 의해 계산한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율(1.5배)을 곱하여 계산한 금액보다 많은 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대해 부동산매매업으로 보고 양도대금 중 건물분 양도대금 419,755,932원을 수입금액으로 하고 기준경비율 적용대상으로 보아 소득금액을 추계로 결정하면서 아래와 같이 ① 기준경비율에 의해 계산된 소득금액과 ② 단순경비율에 의해 계산된 소득금액의 1.5배와 비교한 후, 아래의 ①과 ② 산식으로 계산된 소득금액 중 적은 금액인 120,260,275원을 소득금액으로 추계 결정하여 이 건 종합소득세를 과세하였다.
① 기준경비율에 의한 소득금액 계산(산식): 총수입금액 419,755,932원 - 주요경비(매입비용+임차료+인건비) 0원 - 103,259,960원〔수입금액 419,755,932원 × 기준경비율 24.6%(부동산임대업 기준경비율 적용)〕= 소득금액 316,495,972원
② 단순경비율에 의한 소득금액의 1.5배(국세청장이 정한 배율) 계산(산식):〔수입금액 419,755,932원 - 339,582,548원{수입금액 419,755,932원 × 단순경비율 80.9%(부동산매매업 단순경비율 적용)}〕 × 국세청장이 정한 배율 1.5배 = 소득금액 120,260,275원 (마) 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 수취한 세금계산서 및 계산서를 분양계약서상의 분양대금으로 안분하여 계산한 각 점포(상가)별 매입(취득)금액과, 청구인이 동 부동산을 양도(매출)하면서 양수인들에게 발행․교부한 세금계산서 및 계산서 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2: 쟁점부동산 취득 및 양도 내역(세금계산서 및 계산서상)> (단위: 천원) 호수
① 매입(취득)금액(공급대가)
② 양도(매출) 금액(공급대가) 차액(②-①) 비 고 (양수인) 2002년 2003년 계 101 32,368 64,736 97,104 97,104 0 박
○○ 102 29,737 59,474 89,211 89,211 0 권
○○ 103 31,650 63,300 94,950 94,950 0 구
○○ 104 48,434 96,868 145,302 145,302 0 구
○○ 106 31,602 63,204 94,806 105,612 10,806 조
○○ 107 21,449 42,898 64,347 64,346 △1 서
○○ 109 28,811 57,622 86,433 79,479 △6,954 구
○○ 소계 224,051 448,102 672,153 676,004 3,851 105 43,466 86,932 130,398 계약해지(포기) 108 26,692 53,384 80,076 계약해지(포기) 합계 294,209 588,418 882,627 한편, 청구인은 이 건 소득금액을 실지조사 방법으로 결정할 것을 요구하는 취지로 이의신청을 제기하였는 바, 이에 대해 처분청은 청구인이 제시하는 분양계약서 및 입금표 등에 의하여 쟁점부동산의 매입비용을 확인할 수 있으므로 매입비용을 조사하여 실지조사 방법으로 소득금액을 결정하도록 하였으나, 청구인이 주장하는 매입비용이 2002년 및 2003년 귀속 매출에 대응하는 필요경비로서 2004년 귀속 매출에 대응하는 필요경비에 해당하지 아니한다는 이유로 당초 처분을 유지하였다.
(2) 먼저, 쟁점부동산의 양도에 대해 부동산매매업으로 과세하면서, 동 부동산의 취득가액(계약금 및 중도금)을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하지 아니하고 추계조사 결정한 처분이 정당한지를 본다. (가) 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사 방법에 의한 결정은 증빙 서류가 구비되어 있지 아니하여 필요경비를 산출할 수 없는 사정이 있는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이며, 장부를 비치하지 아니하였다 할지라도 다른 증빙에 의하여 소득금액 계산이 가능한 경우에는 실지조사 방법으로 소득금액을 결정하는 것이 타당한 것인 바(국심 2007서114, 2007.4.13. 외 다수 같은 뜻임), 부동산의 매매와 관련하여 그 중요부분에 해당하는 양도가액 및 취득가액이 확인된다면 그 취득가액은 동 부동산의 매출에 대응하는 필요경비로서 소득금액 계산이 가능하므로 그 소득금액을 실지조사 방법으로 재조사 결정하여야 할 것이다(국심 2006부3529, 2006.12.27. 같은 뜻임) (나) 이 건의 경우 청구인이 제시하는 세금계산서 및 계산서, 분양계약서, 무통장 입금표 및 입금표 등에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있고, 그 확인된 취득가액(계약금 및 1․2차 중도금)은 기초재고자산으로서 쟁점부동산의 매출(양도)이 이루어진 2004년 과세연도의 총수입금액에서 공제할 필요경비에 해당한다 할 것이므로 쟁점부동산의 실제 취득비용 등 필요경비를 실지조사 방법으로 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
(3) 다음, 추계조사로 소득금액을 결정할 경우 주요경비(매입비용 + 인건비 + 임차료)를 0원으로 계상할 것이 아니라 실제 지급한 취득가액을 주요경비(매입비용)로 인정하라는 청구인의 주장은 쟁점①에서 청구인의 주장이 수용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.