공사명 ・ 공사기간 ・ 금액 ・ 공사업체 또는 공사자 등이 기재된 공사원가명세서만을 제출할 뿐, 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙 등이 없어 환산취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 적법하다 할 것임.
공사명 ・ 공사기간 ・ 금액 ・ 공사업체 또는 공사자 등이 기재된 공사원가명세서만을 제출할 뿐, 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙 등이 없어 환산취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 적법하다 할 것임.
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2001.1.18. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 1558-5 대지 535.6㎡를 ○○도 ○○시장으로부터 취득하고, 위 지상에 토지 535.6㎡, 건물 1,989.21㎡의 지하층 및 지상 6층인 숙박시설(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2001.9.4. 준공한 후, 2001.9.28. 청구외 오○○에게 이를 29억원에 양도하면서, 2001.9.27. 처분청에 양도가액 1,575,628,634원, 취득가액 1,565,809,480원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 미리 예정신고하였다. 중부지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산(토지‧건물)의 양도가액은 2,900,000,000원, 취득가액은 ○○도 ○○시장으로부터 실지 취득한 토지취득가액 548,010,000원과 건물양도가액(시가)을 토지 ‧ 건물의 기준시가를 기준으로 환산한 건물취득가액 1,617,759,264원, 합계 2,165,769,264원으로 하여 양도소득세를 과세하도록 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 근거하여 2006.7.12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 503,679,660원을 경정 ‧ 고지하였으며, 청구인이 ○○지방국세청장에게 이의신청을 제기하여 2006.10.2. 이의신청 심리결과 쟁점부동산의 토지취득가액을 641,390,070원으로 일부 인용되어 2007.2.5. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 435,217,630원을 다시 경정 ‧ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2)소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】①법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 제176조 의2【추계결정 및 경정】①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항제1호의 매매사례가액 × -------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3)부가가치세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호에 의하여 개정되기 전의 것) 제48조 의2【과세표준의 안분계산】④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지등의평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산을 신축하여 준공한 후, 2001.9.28. 청구외 오○○에게 이를 29억원에 양도하면서 1,575,628,634원, 취득가액 1,565,809,480원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 미리 예정신고하였고, 처분청은 쟁점부동산(토지‧건물)의 양도가액은 2,900,000,000원, 취득가액은 토지의 실지취득가액 548,010,000원 및 건물양도가액을 기준시가로 환산한 건물취득가액 1,617,759,264원, 합계2,165,769,264원으로 하여 양도소득세 503,679,660원을 경정‧고지하였으며, 청구인의 이의신청 결과 쟁점부동산의 토지취득가액을 641,390,070원으로 일부 인용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 다시 경정‧고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 건물취득가액은 아래 표의 공사원가명세서 내역과 같이 건물(모텔) 신축공사비로 지급한 2,702,500,000원으로서 실지취득가액은 토지취득가액을 포함할 경우 쟁점부동산의 실지양도가액인 2,900,000,000원을 초과하여 양도차익이 없다는 주장이다. (단위: 천원) 공사명 공사기간 금액 공사업체 또는 공사자 토목터파기 2000.4 70,000 김○○ 현장사무실 2000.4 6,000
• 발전기임대료 2000.4 5,000
• 골조공사 2000.4.20 410,000
○○건설 골조공사 2000.12.20 160,000 대○ 크레인, 실크레인 2000.4∼2001년 20,000
○○중기 설비난방 2000.4∼2001년 110,000
○○설비 전기, 소방 2000.4∼2001년 105,000 구○○, 진○○ 비장 2000.4∼2001년 70,000 이○○ 외 2인 방수 2000.4∼2001년 20,000 김○○ 조적 2000.4∼2001년 15,000 조○○ 외부석재 2000.4∼2001년 260,000 박○○ 외 2인 내부석재 2000.4∼2001년 37,000 박○○ 외 2인 알미늄, 철제 2000.4∼2001년 36,000 윤○○, 장○○, 전○○ 도배, 바닥제 2000.4∼2001년 19,000 벽지○○ 조경 2000.4∼2001년 6,500 정○○ 정화조 하수관리 2000.4∼2001년 8,000
○○환경 페인트 2000.4∼2001년 48,000 이○○ 외 1인 창호, 유리 2000.4∼2001년 65,000 박○○, 강○○ 공사명 공사기간 금액 공사업체 또는 공사자 설계비 2000.4∼2001년 28,000
○○건축 스팀 사우나 2000.4∼2001년 18,000 베스트○○ 객실관리시스템 2000.4∼2001년 35,000
○○정보 가구인테리어 2000.4∼2001년 65,000 김○○가구,○○가구 가전설치 2000.4∼2001년 60,000
○○전자 외 3개사 타일 시공비 포함 2000.4∼2001년 28,000 김○○ 욕조 시공비 포함 2000.4∼2001년 31,000 을○○ 위생도기 시공비 포함 2000.4∼2001년 15,000 을○○ 위생기구 2000.4∼2001년 9,500 을○○ 내부인테리어 목수 노임 2000.4∼2001년 97,000 나○○ 외 10인 인테리어 자재 2000.4∼2001년 45,000
○○목재 외 이○○ 간판 ‧ 광고 2000.4∼2001년 25,000
○○광고 현관 캐놈이 2000.4∼2001년 17,000
○○공영 엘리베이터 2000.4∼2001년 35,000
○○스 침그 2000.4∼2001년 13,000
○○○ 철거비용 2000.4∼2001년 60,000 마○○ 외 2인 소모품 및 타올 2000.4∼2001년 9,000
○○타월 시장 유리블럭 2000.4∼2001년 9,500 윤○○ 발전기 2000.4∼2001년 8,000 영○○ 보험화재산재 2000.4∼2001년 7,000
• 조명등 및 설치 2000.4∼2001년 16,500 안○○ 야광 그림 및 액자 2000.4∼2001년 7,000
• 한전설비 및 전기용품 2000.4∼2001년 16,000
• 도시가스설치 및 요금 2000.4∼2001년 17,000
• 잡부 인건비 2000.3∼2001.9 30,000 강○○, 손○○ 작업현장관리 2000.5∼2001.7 40,000 정○○, 강○○ 식대 2000.5∼2001.7 12,000
○○식당,○○식당,○○식당 상수도 설치 2000.5∼2001.7 2,700 박○○, 전○○ 부동산 소개료 2000.5∼2001.7 80,000 이○○ 금융비용 2000.5∼2001.7 250,000 박○○ 외 2인 기타경비 2000.5∼2001.7 100,000
• 감정 ‧ 설정 2000.5∼2001.7 10,000
• 숙박 ‧ 협회비 2000.5∼2001.7 2,800 손○○ 철문 건재 2000.5∼2001.7 9,000
○○상사 철문 문장식 2000.5∼2001.7 3,000
○○철물 레미콘 2000.5∼2001.7 7,000
○○레미콘 발전기, 건조기, 열풍기 2000.5∼2001.7 4,000
○○주유소 임대 연체 2000.5∼2001.7 10,000 최○○ 계 2,702,500 (3)살피건대, 2006.5.17. 처분청이 이 건 양도소득세와 관련하여 청구인에게 쟁점부동산 중 건물신축 공사비에 대한 소명을 요구한 것에 대하여, 청구인은 위(2)표의 공사원가명세서 내역만 제출한 상태로, 청구인이 장부 ‧ 계약서 ‧ 영수증 및 공사계약서 등 구체적인 증빙을 제출하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 신축건물의 취득가액을 환산하지 아니하고 그 가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하여 경정할 수 있겠으나, 청구인은 공사명 ‧ 공사기간 ‧ 금액 ‧ 공사업체 또는 공사자를 기재한 공사원가명세서만을 제출할 뿐, 그 사실을 입증할 만한 공사계약서 ‧ 관련장부 등 공사관련 서류 및 금융증빙 등을 제출하지 아니하고 있으므로, 처분청이 실지취득가액을 인정하지 아니하고 건물 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2 의 규정에 의하여 이를 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.