쟁점토지의 상속개시 당시 시가가 비교대상토지의 시가보다 높았다고 인정되는 점, 비교대상토지의 보상가격 결정시점이 상속개시일로부터 6개월 이내인 점 등 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 적법함.
쟁점토지의 상속개시 당시 시가가 비교대상토지의 시가보다 높았다고 인정되는 점, 비교대상토지의 보상가격 결정시점이 상속개시일로부터 6개월 이내인 점 등 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 적법함.
심판청구를 기각합니다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의 하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여 일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
○ 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】
① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
○ 상속세 및 증여세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것) 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인 정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며， 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조 의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세 청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관 에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납 세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
- 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
- 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인" 은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 당초 상속세 신고시 쟁점토지의 개별공시지가가 2,353,872천원(3,306㎡×712천원)임에도 인근 부동산에 문의한 바, 평당 2,800천원~2,900천원으로 시가가 형성된다고 하여 2,899,021천원으로 신고하였다고 주장하고 있다.
(2) 청구인은 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목 및 위치 등에 따라 가격이 다를 수가 있는 것으로 처분청이 쟁점토지와 현격한 차이가 있는 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있는데, 그 근거로써 면적과 모양에 있어서 쟁점토지는 3,306㎡로서 삼각형이나 비교대상토지는 1,457㎡로서 협의매수 당시에도 직사각형 모양이었지만 매수후에는 기왕에 매수한 토지를 포함하여 사각형인 점, 접근성에 있어서 쟁점토지는 삼각형 모양 중 한면은 개천과 철로에, 한면은 고가도로에 가깝게 접해있으나 비교대상토지는 직사각형임과 동시에 2차선 삼거리의 2개면이 도로와 인접해 있고, 길 건너편에는 상가형성이 잘되어 있는 점, 쟁점토지는 서북향이나 비교대상토지는 남향인 점 등으로 인하여 비교대상토지가 쟁점토지보다 입지조건이 우수하고, 토지이용계획상으로도 쟁점토지는 일반상업지역 중 제1종 지구단위계획구역으로서 층고의 제한, 건축물의 외곽선 제한 등을 받는 반면, 쟁점토지는 일반상업지역 중 도시계획구역으로서 주차시설 등을 제외하고는 특별한 제한을 받지 아니하는 점 등을 들고 있다.
(3) ○○군청은 ○○․○○ 시가지 정비사업을 시행하면서 주차장으로 사용하기 위해 아래 표와 같이 공영주차장 용지를 취득하면서 2005.9.30. 비교대상토지를 협의매수하였는데, 비교대상토지의 보상가액은 ○○군청의 의뢰로 (주)○○○감정평가법인의 평가액(㎡당 1,210천원)과 (주)○○○감정평가법인의 평가액(㎡당 1,230천원)의 평균가액인 ㎡당 1,220천원으로 결정되었다. (금액단위: 원) 지번 면적(㎡) 취득일 취득원인 비고 사북리 354-28 1,457 2005.10.10. 협의 비교대상토지 355-2 338 2004.2.6. 협의 355-3 466 2004.2.6. 협의 354-27 168 2001.12.11. 협의 365-2 66 1994.11.10. 협의 452-25 125 1980.3.10. 보존 452-8 259 1980.3.10. 보존 354-2 802 2001.1.5. 협의
(4) 쟁점토지는 2004.3.24.
○○○ (피상속인)외 2인이 취득하였다가 공유물 분할로 현재의 면적이 되었는데, 당초면적은 13,943㎡이었으나 2004.3.18.자 1,457㎡가 354-28로, 2005.5.11.자 2,679㎡가 354-29로, 3,195㎡가 354-30 으로, 3,306㎡가 354-31로 각각 분할되었고, 상속개시 당시 쟁점토지 (354-1)의 개별공시지가(㎡)는 712,000원, 비교대상토지(354-28)는 502,000원, 인근토지인 354-23은 838,000원임이 토지대장 등에 의하여 확인된다.
(5) 판단 상속세 및 증여세법 제60조, 같은법시행령 제49조 제1항 및 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간중 당해 상속재산뿐 아니라 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있다. 청구인은 처분청이 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 것은 쟁점토지와 비교대상토지가 위치와 면적 등에 있어서 현격한 차이가 있어 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 보아야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인의 주장대로 비교대상토지와 쟁점토지가 면적에 있어서 차이가 있고, 위치면에서는 쟁점토지의 한쪽 면이 고가도로에 인접하고 있어 동일하지 않은 점이 있으나 당초 이들 2필지가 같은 필지(354번지)였다가 2004.3.18. 분할되었으며 지목(대지)이 동일한 점, 쟁점토지(354-1)의 개별공시지가(㎡당 2004.7.1.기준 602천원, 2005.1.1.기준 712천원, 2005.7.1.기준 1,110천원, 2006.1.1기준 1,350천원)가 비교 대상토지(354-28)의 개별공시지가(㎡당 2004.7.1.기준 511천원, 2005.1.1.기준 502천원, 2006.1.1.기준 607천원, 2007.1.1기준 875천원)보다 높고, 처분청이 제출한 서류에 의하면 이 건 ○○지방국세청장의 조사당시 담당공무원이 쟁점토지 인근 부동산중개업소 등을 통하여 ‘쟁점토지는 상업용지에 속한 건축이 가능한 토지로서 비교대상토지의 매매가액(㎡당 1,220천원)보다는 높은 호가(㎡당 1,500천원)가 형성되어 있다’고 확인한 점을 볼 때, 쟁점토지의 상속개시 당시 시가가 비교대상토지의 시가보다 높았다고 인정되는 점, 비교대상토지의 보상가격 결정시점이 2005.9.30.으로 상속개시일(2005.6.19.)로부터 6개월 이내인 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 비교대상토지의 매매가액을 매매사례가액으로서 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.