주택의 부수토지에 해당된다고 볼 수 없으므로 쟁점(다)토지(172㎡)에 대한 양도차익의 계산은 기준시가로 산정함이 타당하며, 실제 15년 이상 보유한 것인지 확인되지 않으므로 장기보유공제율(100분의 45)를 적용하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵움
주택의 부수토지에 해당된다고 볼 수 없으므로 쟁점(다)토지(172㎡)에 대한 양도차익의 계산은 기준시가로 산정함이 타당하며, 실제 15년 이상 보유한 것인지 확인되지 않으므로 장기보유공제율(100분의 45)를 적용하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵움
○○○세무서장이 2006.11.20. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 397,622,800원의 경정청구에 대한 거부처분은 경기도 ○○시 ○○동 ○○○번지 중 172㎡를 같은동 ○○○-1번지에 정착된 주택의 부수토지에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.
청구인은 2006.5.29. 대한주택공사에 경기도 ○○시 ○○동 ○○○-1번지 대지 945㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 주택(공부상 면적 111.3㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다), 같은동 ○○○번지 대지 885㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다), 같은동 ○○○-2번지 대지 487㎡(이하 “쟁점③토지”라 한다) 및 같은동 ○○○-2번지 전 2,579㎡를 4,485,971천원(토지4,406,464천원, 건물 등 지장물 79,507천원)에 양도한 후, 쟁점주택과 쟁점①토지는 1세대1주택이나 고가주택에 해당한다고 하여 실지거래가액으로, 쟁점②토지와 쟁점③토지는 비사업용토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 나머지 양도토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 쟁점주택의 실제면적(245.67㎡, 대한주택공사에서 보상한 건축물 면적)을 15년 이상 보유한 후 양도한 것으로 하여 동 면적을 기준으로 5배의 면적에 대하여 장기보유특별공제율 100분의 45를 적용하여 2006.7.28. 양도소득세를 신고하였다. 그 후 2006.9.22. 청구인은 쟁점①토지 중 텃밭으로 사용하는 면적{쟁점①토지 중 192㎡, 이하 “쟁점(가)토지”라 한다} 및 도로로 사용하는 면적(쟁점①토지 중 77㎡)과 쟁점②토지 및 쟁점③토지는 주택의 부수토지가 아니어서 소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법시행령 제168조의14 제3항 및 소득세법시행규칙 제83조의5 제3항 의 규정에 의한 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률 등에 의하여 수용된 토지에 해당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점①, ②토지는 모두 주택의 부수토지이고 쟁점③토지는 비사업용토지라 하여 2006.11.20. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 이에 불복하여 청구인이 제기한 2007.1.12. 이의신청에 대한 결정(2007.4.25)에서 쟁점ⓛ토지중 77㎡(도로사용면적)와 쟁점②토지중 나대지인 상태의 면적 613㎡{아래 쟁점(나),(다)토지를 제외한 면적} 및 쟁점③토지는 쟁점주택의 부수토지에서 제외하는 것이 타당하나 쟁점①토지(945㎡)중 868㎡(도로사용면적 77㎡제외)와 쟁점②토지(885㎡)중 272㎡{마당으로 사용하는 면적 100㎡, 이하 “쟁점(나)토지”라 한다, 텃밭으로 사용하는 면적 172㎡, 이하 “쟁점(다)토지”라 한다}는 쟁점주택의 부수토지에 해당한다고 결정함에 따라 2007.4.25. 쟁점(가)토지와 쟁점(나),(다)토지를 쟁점주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고, 쟁점주택의 공부상 면적(111.3㎡)을 기준으로 5배 이내의 주택부수토지에 대한 양도차익에 대하여 소득세법 제95조 제2항 제3호 단서에 규정된 장기보유특별공제율(100분의45)을 적용하여 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.18. 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점①토지중 텃밭으로 사용하는 면적인 쟁점(가)토지와 쟁점②토지중 쟁점(나), (다)토지는 쟁점주택의 부수토지가 아니므로 기준시가로 양도차익을 산정함이 타당하다.
(2) 설령, 쟁점(가)토지와 쟁점(나),(다)토지를 쟁점주택의 부수토지로 보더라도 쟁점주택의 공부상 면적(111.3㎡)이 아니라 실제면적(245.67㎡)을 기준으로 5배 이내의 주택부수토지에 대하여 소득세법 제95조 제2항 제3호 단서규정에 의거 장기보유특별공제율(100분의 45)를 적용함이 타당하다.
(1) 쟁점(가)토지는 쟁점①토지내에 위치한 토지로 쟁점주택의 출입구쪽에 위치한 텃밭으로 쟁점주택과 경제적, 공간적 일체를 이루고 있는 것으로 나타나고 있어 쟁점주택의 부수토지로 봄이 타당하며, 쟁점(나)토지와 쟁점(다)토지는 쟁점주택이 정착된 쟁점①토지와 연접한 위치에 있으면서 쟁점(나)토지는 쟁점주택의 마당의 일부로 사용한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점(다)토지는 쟁점주택으로 진입하는 도로변에 위치하고 있는 텃밭으로 쟁점주택과 공간적으로 일체화된 것으로 보이므로 이를 쟁점주택의 부수토지로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 산정한 처분은 타당하다.
(2) 쟁점주택의 공부상 면적(111.3㎡)은 보유기간이 15년 이상인 것으로 공부상 명백하게 확인되고 있으므로 동 면적의 5배에 해당하는 주택 및 부수토지에 대하여는 양도차익의 100분의 45를 장기보유특별공제하였으나, 청구인이 주장하는 무허가주택면적 134.37㎡(실제면적 245.67㎡에서 공부상 면적 111.3㎡를 차감한 면적)는 그 취득일자가 불분명하고 청구인이 달리 취득일자를 입증하지 못하고 있어 동 주택면적은 15년 이상 보유하다가 양도한 것으로 단정할 수 없으므로 대한주택공사에서 보상기준으로 한 쟁점주택의 실제면적을 기준으로 장기보유특별공제율(100분의 45)를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 쟁점(가),(나),(다)토지는 쟁점주택의 부수토지에 해당하지 않으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 청구구장의 당부
② 쟁점주택의 공부상 면적(111.3㎡)이 아닌 실제면적(245.67㎡)을 기준으로 5배 이내의 부수토지의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제율(100분의45)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.
1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점①토지는 ○○택지개발사업지구에 포함되어 2006.5.29. 대한주택공사에 주택과 토지가 일괄적으로 양도된 사실이 있고, 쟁점토지 등에 대한 대한주택공사 보상내역을 보면, 쟁점①토지와 쟁점②토지의 필지별로 현황을 조사하여 쟁점①토지 중 주택이 정착된 면적과 쟁점(가)토지를 구분하지 아니하고 동일한 단가로 보상한 사실이 있으며, 쟁점②토지도 도로로 사용하는 91㎡를 제외한 나머지 쟁점(나)토지와 쟁점(다)토지를 쟁점주택의 부수토지에서 제외한 쟁점②토지중 종전에 건축물(청구외 송○○ 소유)이 정착해 있던 나대지 상태의 토지와 동일한 단가로 산정하여 보상함으로써 사실상 쟁점ⓛ토지와 쟁점②토지는 각각 별개의 토지로 평가하여 보상한 사실이 처분청이 제시한 조사복명서상 확인된다(쟁점토지 현황은 별지참조). (단위: 천원) 지 번 지목 등 (공부/현황) 면적 보상단가 보상금액 쟁점①토지 대지 / 대지 868㎡ 1,343 1,165,781 대지 / 도로 77㎡ 443 34,128 주 택 245.67㎡ 253 62,177 쟁점②토지 대지 / 대지 794㎡ 1,362 1,082,010 대지 / 도로 91㎡ 450 40,919 (나) 쟁점①토지는 1962.2.27. 청구인이 쟁점주택과 함께 상속받은 토지로 동 토지상에는 쟁점주택(실제면적 245.67㎡, 공부상 면적 111.3㎡)이 정착되어 있으며, 쟁점주택의 출입구 윗쪽에 텃밭으로 사용하던 쟁점(가)토지가 위치해 있고, 처분청의 조사공무원이 쟁점토지의 현장에 임하여 조사한 바에 의하면 쟁점①토지중 쟁점(가)토지는 쟁점주택의 정착된 필지와 동일한 필지로서 지표면이 쟁점주택이나 마당보다 약 2미터 정도 높기는 하나 청구인이 거주하는 쟁점주택과 한울타리안에 위치한 텃밭으로 사용한 것으로 청구인의 생활근거지인 쟁점주택과 경제적, 공간적 일체를 이루고 있는 것으로 조사한 사실이 있는 점 등으로 볼 때 쟁점(가)토지는 청구인의 주거생활공간의 일부로 쟁점주택의 부수토지로 인정된다. (다) 쟁점②토지는 쟁점ⓛ토지와 연접한 토지로 1962.2.27. 청구인이 상속받은 토지이며, 분할전 당초 면적은 1,841㎡로 위 지상에 소유자가 각기 다른 건축물이 3동 있었으나, 청구외 송○○이 소유하던 건물의 부수토지인 쟁점②토지(885㎡)는 모번지(○○동 ○○○번지)로 남아 있고, 469㎡는 같은동 ○○○-1번지로, 487㎡(김영배 소유 건물, 1995.10.30. 철거)는 같은동 ○○○-2로 분할된 바 있으며, 쟁점①토지와 연접한 쟁점②토지에는 1950년부터 청구외 송○○(청구인과는 타인)이 주택 및 목욕탕으로 사용하던 건축물이 정착되어 있었으나 2003.7.15. 건물이 철거된 이후 현재까지 동 건물이 정착되어 있던 면적(552㎡)은 나대지 상태로 현존하고 있고, 청구외 송○○이 마당과 주차장으로 사용하던 272㎡중 100㎡{쟁점(나)토지}는 쟁점주택이 정착된 쟁점①토지와 경계면을 이루면서 쟁점주택의 우측에 위치하고 있고 실제 쟁점주택의 마당으로 사용하고 있었던 것으로 처분청이 제시한 조사복명서 및 청구인이 제시한 항공사진 등에 나타나고 있어 쟁점(나)토지는 쟁점주택의 부수토지로 보는 것이 타당하다. (라) 그러나, 쟁점②토지중 쟁점(다)토지(172㎡)는 청구외 송○○이 사용하던 건축물이 철거되면서 일부 철거되지 않은 담벽으로 쟁점(나)토지와 경계를 이루고 있고 청구인이 텃밭(고추 등)으로 사용한 흔적이 있는 것으로 청구인이 제시한 항공사진과 현장사진상 확인되고 있는 반면, 처분청이 제시한 증빙만으로는 쟁점(다)토지가 쟁점①토지와 합필되었거나 쟁점주택과 경제적, 공간적으로 일체를 이루어 주거생활공간으로 사용된 쟁점주택의 부수토지에 해당된다고 볼 수 없으므로 쟁점(다)토지(172㎡)에 대한 양도차익의 계산은 기준시가로 산정함이 타당하다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 쟁점주택에 대한 대한주택공사로부터 수용보상금 지급내역을 보면 무허가건물을 포함한 245.67㎡를 쟁점주택의 실제면적이라 하여 62,177,180원을 보상한 사실이 처분청이 제시한 이의신청결정서에 의하여 확인되고 있으나, 쟁점주택의 공부상 면적이 111.3㎡로 나타나고 있고 쟁점주택의 실제면적(245.67㎡)과 공부상 면적(111.3㎡)의 차이인 134.37㎡의 객관적인 취득연월일은 확인되지 않고 있어 공부상 면적과 실제면적과의 차이인 134.37㎡를 청구인이 실제 15년 이상 보유한 것인지 확인되지 않고 있다. 따라서 쟁점주택의 실제면적인 245.67㎡(대한주택공사가 보상당시 실측한 면적)과 공부상 면적(111.3㎡)과의 차이 134.37㎡에 대하여도 15년 이상 보유하다가 양도한 것으로 보아 소득세법 제9조 제2항 제3호 단서의 규정에 따라 동 면적의 5배의 토지면적에 대하여도 장기보유공제율(100분의 45)를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.