지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1966.12.22.~1983.12.22. 경기도 ○○시 ○동 475번지 전 665㎡, 같은 동 476번지 잡종지 826㎡, 같은 동 476-2번지 전 844㎡, 같은 동 478번지 전 81㎡, 같은 동 478-2번지 전 1,347㎡, 같은 동 478-3번지 전 529㎡, 합계 3,992㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2006.12.27. ○○○건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고, 2007.2.28. 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 및 양도소득세 680,665,600원을 자진납부하였다가, 쟁점토지의 양도가 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업용 토지의 양도에 해당된다고 보아 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 재계산하고, 2007.3.6. 양도소득세 485,631,420원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였다. 처분청은 청구외법인이 쟁점토지 양수당시 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업의 ‘사업시행자’에 해당되지 않으므로 쟁점토지의 양도에 대하여는 조세특례제한법 제85조 소정의 양도소득세과세특례 규정을 적용할 수 없다고 보아 2007.4.16. 청구인에게 ‘경정할 이유가 없다’는 뜻을 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 국세청 예규를 근거로 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사를 말하는 것으로 판단하고 있으나, 이는 법문규정 어디에도 없는 것이고 “사업시행자”의 범위는 주택법 제18조 보다는 주택법 제2조 (정의) 제5호 규정에 의한 “사업주체”로 열거된 자들로 보아야 하며, 이 건의 경우 같은 조 제5호 다목 또는 라목의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록되고 주택건설사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 주택건설업자인 청구외법인은 사업시행자에 해당한다. 따라서 주택법 제16조 의 규정에 의하여 사업계획을 승인받은 날인 2006.10.31. 경기도 ○○시장으로부터 주택법 제16조, 같은 법 시행령 제15조 규정 등에 의하여 쟁점토지를 양도하였으므로 처분청이 기준시가에 의한 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도한 쟁점토지는 민간건설업체가 주택건설사업계획승인신청에 의거 사업계획승인 받은 지역으로 사업인정고시 미고시 지역이며, 조세특례제한법 제85조 를 적용함에 있어 도시개발사업의 사업시행자라 함은 도시개발구역을 지정하는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 도시개발법 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발사업자로 지정한 자를 말하는 것인데, 청구외법인은 쟁점토지 양수당시 위와 같은 사업시행자의 지위를 득하지 못하였으므로 쟁점토지가 양도당시 조세특례제한법 제85조 소정의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 양도소득세 과세특례 규정의 적용을 배제한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 지정지역내 공익사업의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례적용을 부인한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 조세특레제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2. 산업입지 및 개발에 관한 법률 제7조 의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3. (생략)

5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

○ 조세특례제한법시행령 제79조 의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2.19. 신설)

② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다.(2005. 2. 19. 신설)

○ 도시개발법 제3조 【도시개발구역의 지정 등】

① 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 “시·도지사”라 한다)는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다. 이 경우 지정하고자 하는 도시개발구역의 면적이 대통령령이 정하는 규모 이상인 때에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

○ 도시개발법 제11조 【시행자 등】

① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다

2. 대통령령이 정하는 정부투자기관

3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사

4. 도시개발구역안의 토지소유자(제20조의 규정에 의한 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국·공유지를 제외한 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법 제9조 의 규정에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합(이하 “조합”이라 한다)

5. (생략)

○ 도시개발법시행령 제15조 【시행자 지정신청】

① 법 제11조 제1항의 규정에 의하여 시행자로 지정받고자 하는 자는 다음 각호의 사항을 기재한 사업시행자지정신청서를 시장·군수 또는 구청장을 거쳐 지정권자에게 제출하여야한다. 다만, 지정권자가 도시개발사업을 직접 시행하는 경우에는 그러하지 아니하며, 건설교통부장관이 지정권자인 경우에는 건설교통부장관에게 직접 제출할 수 있다.

1. 신청인의 성명(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명)·주소 (5) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

5. “사업주체”라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다

• 가. 국가·지방자치단체
• 나. 대한주택공사법에 의한 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 한다)·한국토지공사법에 의한 한국토지공사(이하 “한국토지공사”라 한다)
• 다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
• 라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도,대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 주택법 제17조 【다른 법률에 의한 인·허가 등의의제 등】

① 시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 “인·허가등”이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있는 것으로 본다.

1. 건축법제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고

2. ~8. (생략)

9. 도시개발법 제3조 의 규정에 의한 도시개발구역의 지정, 동법 제11조의 규정에 의한 시행자의 지정, 동법 제17조의 규정에 의한 실시계획의 인가 및 동법 제63조 제2항의 규정에 의한 허가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1966.12.22.~ 1983.10.22. 쟁점토지를 취득하여 2006.12.27. 청구외법인에게 양도하였는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 작성한 매매계약서상 계약일자는 2006.12.14.이며, 청구인은 쟁점토지를 3,699,337,603원에 매각하기로 하였고, 잔금일은 2006.12.28.로 기재되어 있다.

(2) 청구인들로부터 쟁점토지를 취득한 청구외법인은 쟁점토지를 포함한 22필지 29,311㎡의 토지위에 아파트 436채를 건설(건설기간 2006.10.~2008.10월)하기 위하여 2006.10.31.자로 ○○시장 으로부터 주택법 재16조 및 같은 법 시행령 제15조의 규정에 의하여 주택건설사업계획 승인을 받았음이 확인되나, 도시개발법 제11조 의 규정에 의한 사업시행자 지정을 별도로 받았는지 여부는 확인되지 아니한다. (3) 소득세법 제96조 제1항 단서 제6의 2 및 같은 법 시행령 제162조의 3 제1항의 규정에 의하면, 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 같은 법 시행령 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역의 부동산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 2004.12.31. 법률 제7322호로 신설된 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하면, 소득세법령에 의한 지정지역내의 부동산의 경우라도 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일전에 취득하여 2006년 12월31일 이전에 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있는 바, (가) 조세특례제한법 제85조 소정의 기준시가에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받기 위해서는 ① 양도자가 거주자이어야 하고, ② 그 부동산이 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6의 2 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)한 것이어야 하며, ③ 그 부동산을 2006.12.31. 이전에 양도(수용 포함)하여야 하고, ④ 그 부동산이 공익사업용으로 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 한다. (나) 이 경우, 도시개발구역안에서 주택건설사업 등을 추진하고자 하는 사업자는 도시개발법 제3조 의 규정에 의한 지정권자(특별시장·광역시장 또는 도지사)로부터 같은 법 제11조에서 정하는 요건을 갖추어 도시개발사업의 시행자로 지정을 받아야 하며, 주택법 제16조 의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 받은 자는 같은 법 제17조 제1항 제9호의 규정에 의하여 ‘그 승인을 받은 날’ 도시개발법 제11조 소정의 사업시행자 지정을 받은 것으로 본다.

(4) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지 소재지가 2006.10.31. 경기도 ○○시장으로부터 주택법 제16조, 같은 법 시행령 제15조 및 같은 법 시행규칙 제9조·제11조의 규정에 의하여 쟁점토지에 주택건설업을 승인받은 당해 사업시행자인 청구외법인에게 2006.12.31. 이전에 쟁점토지를 양도하였으므로 처분청이 기준시가에 의한 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장하나, 주택건설사업은 도시개발사업의 사업시행자 지정과는 직접 관련이 없으며, 청구외법인은 공익사업의 사업시행자의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것으로는 보이지 아니한다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 조세특례제한법 제85조 소정의 기준시가에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받기 위해서는 그 부동산이 공익사업용으로 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 하는 바, 이 건의 경우 청구인은 도시계획법 등에 의한 공익사업용이 아닌, 일반 건축업자에게 쟁점토지를 주택건설용지로 양도한 사실이 확인된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 조세특례제한법 제85조 소정의 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례 규정에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다