대금청산일이 아닌 대금지급 약정일로 양도시기를 판단할 수 있는 지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1985.1.1.(의제취득일) 취득한 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지 대지 350m² 및 3층 건물 638.8m² (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 후, 2006.8.30. 양도시기를 2004.3.15.로 하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 잔금청산일을 2006.5.30.로 확인하고 양도시기를 잔금청산일로 정정한 후 실지거래가액 과세대상(2005.6.30. 투기지역 지정)으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2007.2.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 88,229,370원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.1.30. 쟁점부동산에 대해 양도가액 1,050백만원으로 매매계약을 체결하고 계약당일 계약금 110백만원과 2004.2.26. 중도금 300백만원을 수령하였으나, 계약조건이었던 쟁점부동산의 지층이 매수인에게 인도되지 아니하여 잔금 640백만원은 지급약정일인 2004.3.15. 수령하지 못하였다. 그러나, 2004.5월 쟁점부동산 지층이 매수인에게 인도되어 계약조건이 이행되고, 쟁점부동산 2층의 임대보증금을 매수인이 지급하고 인도받아 2004.5.27. 주소이전까지 하였으며 옥상 일부를 매수인이 자기 비용으로 증축하여 창고로 사용하고 있음에도 법정소송이 진행되어 고등법원에서 화해조정(2006.5월)되기까지 잔금지급 및 소유권이전등기가 늦어졌을 뿐 매수인이 쟁점부동산의 점유입주 및 청구인의 명도의무는 2004.5월에 완료되었다. 따라서 쟁점부동산의 실질적인 양도일은 매수인이 쟁점부동산을 점유 ․ 사용한 시점인 2004.5월로 보아야 할 것이고 잔금지급약정일이 지난 잔금은 외상채권으로 확정된 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 양도시기를 2004년으로 보아 양도소득세를 기한 후 신고한 것은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 세법상 자신의 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있는 바, 대금을 청상한 날이라 함은 실제로 잔금을 지급하여 사실상의 소유권을 취득한 시점을 말하는 것이고 양수인이 양도인을 상대로 하는 소송에서 잔금지급과 상환으로 소유권이전등기 절차의 이행을 명하는 판결이 선고된 경우에도 당해 부동산의 양도시기는 양수인이 실제로 양도인에게 잔금을 지급한 날이라고 할 것이며, 이는 장기간에 걸친 소송으로 매매대금의 지급이 늦어진 경우라도 마찬가지로서 그 잔금의 실제 지급일이 분명히 밝혀진 이상 당초의 잔금지급약정일은 양도시기를 정하는 기준이 될 수 없다. 따라서, 쟁점부동산 소재지는 2005.6.30. 투기지역으로 지정되어 양도소득세 실지거래가액 신고대상지역이므로 쟁점부동산의 양도일자를 실제 잔금지급일로 정정하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도시기를 잔금청산일(2006.5.30.)로 볼 것인지, 아니면 잔금지급약정일(2004.3.15.) 또는 매수인이 쟁점부동산을 점유 ․ 입주한 날(2004.5.27.)로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 야옫소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서유와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 2004.1.30.자 청구인과 매수인(박○○) 간에 체결한 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 양도대금 1,050백만원에 대해 2004.1.30.계약금 110백만원, 2004.2.26. 중도금 300백만원, 2004.3.15. 잔금 640백만원을 지급하는 것으로 약정되어 있고, 임대차보증금 165백만원(5권) 중 135백만원과 금융기관 대출금 236백만원(채권최고액 306.8백만원)은 양수인이 인수하고 이를 잔대금에서 공제하며, 지층(교회로 사용, 지돌순 3천만원)은 청구인이 명도해서 매수인이 사용하도록 약정되어 있다. (나) 청구인은 위 매매계약서에 따라 계약금 및 중도금을 지급받았으나 지층의 임차인인 지○○으로부터 지층 부분을 인도받지 못하여 잔금지급약정일(2004.3.15.)에 잔금을 지급받지 못하였다. (다) 2004.5월 매수인은 지층의 임차보증금 3천만원을 지○○에게 지급하고 지층을 인도받은 후 이를 점유하면서 도토리녹말공장(2005.3.2.○○식품으로 사업자 등록)으로 사용하고 있고, 2004.5.27. 건물 2층(주택)부분의 임차인에게 임차보증금 8천만원을 지급하고 그로부터 주택부분을 인도받은 후 이를 점유하면서 주택으로 사용하고 있으며, 2004.6.9. 청구인 명의로 관할 구청에 건물 52.5m²(4층) 증축신고를 하고 동 신고에 따라 매수인이 자신의 비용으로 건물(근린생활시설)을 증축한 후 이를 점유하면서 창고로 사용하고 있다. (라) 청구인은 잔금지급이 이행되지 아니하자 2005.1.31. 잔대금이행의무를 최고한 후 2005.2.14. 매매계약해지를 통보하고 매수인이 점유중인 쟁점부동산의 지층과 4층의 일부를 인도하여 줄 것을 내용으로 하는 명도소송을 제기하였고, 이에 매수인은 쟁점부동산의 계약은 해지된 사실이 없으므로 청구인(매도인)이 쟁점부동산 지층의 인도지연에 대한 손해배상으로 잔대금에서 2천만원을 공제한 잔대금 지급받고 소유권이전등기 절차를 이행해 달라는 취지로 반소하였다. (마) 위 청구인의 명도소송 및 매수인의 반소와 관련된 2006.5.25.자 ○○고등법원의 조정조서에 의하면, 쟁점부동산의 2004.1.31. 매매계약은 유효하고 매수인의 잔대금지급 의무와 매도자(청구인)의 소유권이전등기의무가 동시 이행관계에 있으므로 매수인은 잔대금을 지급하고 매도인은 소유권이전등기절차를 동시에 이행할 것을 내용으로 하는 화해조정이 성립되었음을 알 수 있고, 동 화해조정에 따라 매수인은 쟁점부동산의 잔금 640백만원 중 임대보증금 111,000천원과 근저당채무 236,000천원을 인수하고 나머지 대금 293,000천원에서 청소비 1,500천원을 공제한 291,500천원을 2006.5.30. 청구인에게 지급하였다. 이에 따라 청구인은 쟁점부동산의 양도시기를 2004.3.15.(잔금지금약정일)로 하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006.8.30. 양도소득세 기한 후 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 잔금청산일인 2006.5.30.로 정정하고 실지거래가액으로 양도차익을 경정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 쟁점부동산 소재지가 2005.6.30. 투기지역으로 지정되었으므로 양도시기를 잔금청산일로 볼 경우 실지거래가액 신고대상이 되나 청구인이 주장하는 잔금지급약정일 또는 매수인이 사실상 부동산을 점유 ․ 사용한 날로 볼 경우에는 기준시가 신고대상임을 알 수 있다.

(2) 쟁점부동산의 양도시기를 실제 잔금청산일인 2006.5.30.로 볼 것인지, 아니면 당초 매매계약서상의 잔금지급약정일(2004.3.15.) 또는 매수인이 사실상 쟁점부동산을 점유 ․ 사용한 2004.5.27.(주소이전)로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 경우 잔금청산일이 2006.5.30.인 점과 등기접수 일이 2006.6.12.(등기원인 2004.1.30.매매)인 점에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 매수인이 2004.5.27. 쟁점부동산을 점유 ․ 사용하면서 고의적으로 잔금청산을 미루어 청구인이 소송 등을 통해 잔금을 지급받은 점을 감안해서 점유 ․ 사용한 날 이후의 잔금은 금전소비대차로 전환된 것으로 보고 2004.5.27.을 사실상 잔금청산일(양도시기)로 인정할 것을 주장한다. (나) 그러나, 소득세법시행령 제162조 제1항 에서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 하도록 규정하고 있는 바, 대금을 청산한 날이라 함을 실제로 잔대금을 지급하여 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고(대법원 1996누15770, 1997.7.8. 같은 뜻임), 양수인이 양도인을 상대로 한 소송에서 잔대금 지급과 상환으로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결이 선고된 경우에도 당해 부동산의 양도시기는 양수인이 실제로 양도인에게 잔대금을 지급한 날이 되며, 장기간에 걸친 소송으로 매매대금의 현실적 지급이 늦어진 경우라 하여 달리 볼 것이 아니다 할 것이다(대법원 1998두 2669, 1999.10.26. 같은 뜻임). (다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 잔금청산일로 정정하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.