매매사례가액으로 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.1.22. 김○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○아파트(이하 "쟁점아파트"라 한다)의 분양권을 취득하고, 2002.8.27. 안○○에게 쟁점아파트 분양권을 양도한 후 양도소득 신고시 쟁점아파트 분양권의 양도가액을 130,760천원으로, 취득가액을 108,760천원으로 하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트 분양권의 양도가액을 2002.7.31. 거래된 같은 아파트 2116동 1802호(이하 "비교대상아파트"라 한다)의 분양권 매매사례가액인 250,000천원에서 분양권 매수자 안○○가 부담하기로 한 잔금 30,040천원을 차감한 219,960천원으로 산정하여 2007.2.10. 청구인에게 2002년 양도소득세 43,591,280원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 분양권의 실제 양도가액은 185,310천원임이 양수자의 확인서와 거래대금이 입금된 통장내역을 통해 확인되고, 청구주장 양도가액 215,350천원(잔금 30,040천원 포함시 금액임)은 부동산정보업체가 조사한 시세와 큰 차이가 없는 것이며, 처분청이 산정한 250,000천원과도 그 차이가 13.87%에 불과함에도 매매계약서가 없다는 이유로 매매사례가액으로 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세를 회피하기 위하여 허위계약서를 작성하고 조사에 응하지 않았으며, 거래당시의 실제 원본계약서를 제출하지 아니한 채 통장 입출금 내역 등을 제출하며 실지거래가가 215,350천원(잔금 30,040천원 포함시 금액임)이라고 주장하나, 국세청 전산망 조회결과에 의하면 쟁점아파트 분양권 시세는 235,000천원~260,000천원으로 확인되는 바, 매매사례가액에 의한 과세는 정당하고, 실제계약서를 제출하지 않는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 분양권 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 매매사례가액으로 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트 분양권을 108,760천원(잔금 제외)에 취득한 사실, 청구인은 당초 검인계약서상 양도가액인 130,760천원(잔금 제외)을 쟁점아파트 분양권의 양도가액으로 신고하였으나, 이 가액은 실제 양도가액이 아니라는 점에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 제출한 조사종결보고서 및 부동산매매계약서에 의하면, 처분청은 비교대상아파트 분양권이 2002.7.31. 250,000천원에 거래된 사실을 확인하고, 현지확인결과 이들 아파트는 주거환경이 유사하고, 오히려 층수와 거래일자면에서 쟁점아파트 분양권이 가격책정에 더 유리한 측면이 있다고 보아 위 250,000천원을 쟁점아파트 분양권의 양도가액으로 산정하여 이 건 과세처분을 한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점아파트 분양권의 양도가액은 215,350천원(양수인이 부담할 잔금을 포함한 가액이며, 비교대상아파트 분양권 가액과의 비교를 위하여 이하 잔금을 포함한 가액을 기준으로 설시함)이라고 주장하면서, 분양권 시세 관련 인터넷 출력자료, 양수인 안○○의 확인서, 예금통장사본을 제출하였는 바, 그 내용을 살펴보기로 한다. (가) 안○○의 확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 것으로 매매계약서가 아닌 확인서를 근거로 실제양도가액을 인정하기 어렵고, 안○○로부터 대금일부가 입금된 사실이 예금통장사본에서 확인되나, 청구인은 일부금액에 대하여는 현금으로 대금을 수수하였다고 주장하고 있어 입금내역으로는 실제 양도가액을 확인할 수 없다. (나) 또한, 국세청 전산자료에 의하면, 2002.10.5. 기준 쟁점아파트가 속한 △△△아파트의 분양권 시세는 매매하한가 235,000천원, 매매상한가 260,000천원, 평균가 247,500천원으로 확인되어 청구주장 가액은 매매하한가에도 미치지 못하는 것으로 확인되고, 한편 기준시가 조회결과 2003.4.30. 당시 쟁점아파트의 기준시가(180,000천원)가 비교대상아파트(172,000천원)보다 높은 것으로 나타나고 있어 실제 쟁점아파트 분양권의 양도가액이 비교대상아파트의 것(250,000천원)보다 낮은 215,350천원이라고 보기는 어렵다고 판단되며, 청구인이 제출한 인터넷상의 분양권 시세표(2002년 9월 기준 217,850천원, 2002년 10월 245,000천원)만으로는 청구주장을 인정하기에 부족하다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점아파트 분양권의 실제 양도가액이 확인되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 비교대상아파트 분양권의 매매사례가액인 250,000천원을 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.