검인계약서에 명시된 양도가액과 달리 실제 양도가액을 입증할 만한 증빙과 함께 제시된 매매계약서에 의해 양도가액이 확인된 이상 실제 양도가액에 의해 양도차익을 산정하는 것임.
검인계약서에 명시된 양도가액과 달리 실제 양도가액을 입증할 만한 증빙과 함께 제시된 매매계약서에 의해 양도가액이 확인된 이상 실제 양도가액에 의해 양도차익을 산정하는 것임.
○○세무서장이 2007.2.7. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 151,992,670원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인은 2001.11.21. ○○광역시 ○○구 ○○동 XXX번지 답 2,149㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 김○○으로부터 취득하여 2002.3.6. 청구외 원○○에게 양도하고 취득가액 238백만원, 양도가액 260백만원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 처분청에 2002.5.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 260백만원은 당시 기준시가 등으로 보아 신빙성이 없다고 보고 검인계약서에 기재된 양도가액 498백만원을 양도당시 실지거래가액으로 보아 2007.2.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 151,992,670원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득세과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈누 또는 오류가 있는 것이 발견돈 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 매수자 원○○이 당해부동산 양도 후 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준을 신고하면서 취득가액을 498백만원으로 신고하였고, 소유권이전등기 신청시 등기소에 제출한 검인계약서에 매매가액이 498백만원으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 청구인이 당초 제출한 양도가액 260백만원의 양도계약서는 신빙성이 없는 것으로 보고 쟁점부동산의 양도가액을 매수자 원○○의 취득가액인 498백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다. 이에 대해 청구인은 계약당일 2천만원, 다음 날 3천만원 및 2002.3.6. 잔금 210백만원을 청구인의 ○○협동조합 계좌 등으로 입금받은 사실이 확인됨에도 처분청이 실지양도가액을 498백만원으로 보아 과세함은 부당하다고 주장하면서 위 계좌 거래내역 등을 제출하므로 위 증빙 등에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 260백만원으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.
(2) 먼저, 처분청이 이 건 과세처분의 근거로 삼은 검인계약서에 기재된 양도가액 498백만원을 청구인의 실지양도가액으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. (가) 청구인은 2회에 걸쳐 유찰된 쟁점부동산을 3회 경매시 취득(낙찰)하였고, 쟁점부동산의 취득당시 감정평가액은 387백만원이며, 쟁점부동산의 ㎡당 개별공시지가를 보면, 2001년은 ㎡당 232,000원, 2002년은 ㎡당 194,000원으로 당시 지가가 상승세에 있었음에도 쟁점부동산의 개별공시지가는 오히려 16%가 하락하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 원○○은 검인계약서상 매매가액을 260백만원으로 기재하지 아니하고 498백만원으로 기재하여 등기소에 제출한 사유에 대해 그 당시 개별공시지가보다 낮은 양도가액을 기재하는 경우 등기가 이루어질 수 없었기 때문에 부득이 개별공시지가 상당액을 검인계약서에 기재하여 등기신청시 제출하였다고 진술한 사실이 확인된다. (다) 처분청이 양도가액의 과세근거로 채택한 검인계약서를 살펴보면, 매매대금 498,600천원, 2002.2.19. 계약금 98,600천원, 2002.3.19. 잔금 400,000천원으로 기재되어 있으나, 특약사항은 기재되어 있지 아니하다. (라) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 쟁점부동산소재지가 개발지역인 ○○에 위치하고 있어 지가가 계속 상승추세에 있었음에도 청구인이 쟁점부동산을 2회에 걸쳐 유찰된 이후 3회 경매시 경락받은 점, 쟁점부동산 경매당시 감정가액이 검인계약서상 양도가액인 498백만원보다 훨씬 낮은 386백만원에 불과하며, 뒤에서 보는 바와 같이 청구인이 ○○새마을금고로부터 대출받을 당시 감정가액은 230백만원으로 취득당시 감정가액보다 오히려 하락한 것으로 나타나는 점, 검인계약서상 양도가액이 당시 개별공시지가에 상당하는 금액과 동일하고 2002.1.1. 기준 개별공시지가는 2001.1.1. 기준 개별공시지가보다 오히려 16% 하락한 것으로 나타난다. 따라서 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이나. 그 계약서가 위에서 살펴본 바와 같이 개별공시지가 금액을 기재하는 등 실제와 달리 작성되었다고 보이는 경우에는 매매계약내용대로 작성한 것으로 볼 수 없다 할 것이므로 쟁점부동산의 검인계약서상 매매금액 498백만원은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 260백만원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서(양도가액이 260백만원으로 기재된 것임)의 글씨체를 살펴보면 중개업자란만 필기체이고 나머지는 고딕체로 글씨체가 확연히 상이하여 중개업자인 이○○과 전화로 통화한 결과, 양도가액이 260백만원이 기재된 매매계약 내용은 오래되어 자세하게 기억은 나지 않으나 중개는 했던 것 같으며, 그 당시 상황은 매매대금에 대하여 쌍방간의 절충 등 중개사 본연의 일보다는 등기상 큰 하자가 없는 한 주로 매수자가 요구하면 중개사 이름이 있는 경우에 계약서의 신빙성을 더 높일 수 있기 때문에 명의만 빌려줬다고 진술하였으므로 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 임의로 작성된 진성성이 없는 허위의 매매계약서라는 주장이나, 쟁점부동산을 실질적으로 중개하였다는 정○○의 사실확인서(인감첨부)에 의하면 “부동산 중개업에 오랫동안 종사한 자로 당시에는 ○○부동산에 적을 두고 소일 하던 중 평소 같은 동네에 거주하면서 알고지내던 청구인으로부터 쟁점부동산이 환지가 곧 될 것이라 해서 경매로 취득하였는데 환지 확정이 앞으로 4~5년이나 걸리고, 쟁점부동산을 청구인의 여유자금이 아닌 금융기관 등으로부터 대출받은 자금으로 취득하여 이자지급 등이 부담되어 쟁점부동산을 매매하여 달라고 의뢰함에 따라 평소에 잘 알고 지내던 원○○이 매수 의뢰한 부동산과 위치나, 규모 등 조건이 비슷하여 매매가 성사된 것이며, 매매계약 체결당일 쟁점부동산 소유주인 청구인을 ○○리 소재 인터넷부동산으로 나오라 해서 원매자인 원○○을 인사시키고 매매계약서를 작성했는데 원 문안은 계약내용을 처음부터 관여한 정○○가 작성하였고, 아래 부동산 서명란에는 부동산 중개업면허를 가진 인터넷부동산 이○○이 직접 기명날인한 사실이 있었음을 확인한다”라는 사실확인서를 인감을 첨부하여 제출한 점, “청구인이 평소에 알고 지내던 정○○에게 청구인의 사정이야기를 하자 정○○가 원○○을 소개하여 쟁점토지와 약 10㎞ 거래에 소재하고 있는 인터넷부동산에서 원○○과 부동산매매계약을 체결하고 쟁점부동산을 260백만원에 양도하였습니다” 라고 의견을 진술한 점 등에 비추어 볼 때 중개업자가 실지로 중개를 하지 않은 허위의 매매계약서라고 단정하기는 어렵다. (나) 청구인이 양도당시 실지계약서임을 주장하면서 제출한 이 매매계약서를 보면, 매매대금은 260백만원, 계약금 50백만원, 잔금 210백만원으로 기재되어 있고, 특약 내용으로 ① 계약금 및 중도금 5천만원 중 3천만원은 2007.2.7. 청구인의 ○○○○협동조합 예금계좌 XXX-XX-XXXXXX로 송금하고 무통장입금표를 영수증으로 대체한다. ② 본 건 토지는 ○○새마을금고에 채권금액 이억일천만원 대출상태의 거래이고 잔금청산시 본 건 대출금을 매도인이 상환하다. ③ 잔금청산시 매수인은 거래사실확인용 인감증명서 1부를 매도인에게 제출한다“ 라고 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산의 매수자인 원○○은 쟁점부동산을 취득한 후, 그 일부분을 2006.9.29. 장○○에게 양도하였고, 쟁점부동산의 취득가액을 498,600천원으로 하여 2006.10.14. 양도소득과세표준 예정신고 및 양도소득세 114,568,360원을 자진신고․납부하였다가 2006.12.5. 취득가액을 260,000천원으로 하여 양도소득세 수정신고서를 제출하였으며, 추가납수세액 61,837,920원은 이 건 심리일 현재까지 무납부하였다. (라) 또한, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 대출(2002.1.31., 채권최고액 210백만원, 대출금액: 150백만원)을 신청하였고 이에 대해 ○○새마을금고에서 근저당권 설정을 위해 감정받은 가액이 230백만원인 사실이 처분청이 ○○새마을금고에 제출요구하여 받은 근저당권 설정서류에 의해 확인된다. (마) 한편, 양도대금 입금내역에 대해 살펴보면, 청구인은 원○○에게 쟁점부동산을 양도하고 계약일(2002.2.7.)에 2천만원, 다음 날 3천만원을 받아 청구인의 ○○협동조합 계좌(XXX-XX-XXXXXX)에 입금하였으며, 잔금 210백만원은 2002.3.6. ○○새마을금고 대출금(이자포함) 151,330,800원을 상환하고 나머지 금액 58,669,200원은 위 수협 계좌에 입금하는 등 매매계약서상의 특약 내용대로 원○○으로부터 양도대금 260백만원을 지급받은 사실이 청구인의 예탁금 거래 내역 명세표에 의하여 확인된다. (바) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액이 260백만원 임을 주장하면서 제출한 매매계약서는 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 검인계약서상의 금액 498백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.