고가주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.2.3. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 0000-0000 대지 1,078㎡, 주택 69.42㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 동 주택 및 부속대지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)와 같은 곳 0000-0000 대지 255㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다) 을 양도한 후, 2005.3.11. 쟁점주택의 실제 면적은 측량면적인 145㎡로 하고, 대지면적 중 주택바닥면적의 5배인 725㎡를 1세대1주택에 해당한다 하여 비과세 신청하고, 그 외 쟁점부동산의 대지면적 중 353㎡와 쟁점외부동산에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 27,589천원을 예정신고 ․ 납부하였다. 처분청은 2006년 11월 청구인에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 1,200,000천원에 일괄 양도하였고, 동 양도가액을 기준시가에 의하여 안분한 결과 쟁점부동산의 양도가액이 1,139,770천원으로 산정됨에 따라, 쟁점주택이 포함된 쟁점부동산에 대하여는 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당한다 하여 실지거래가액(양도가액 1,139,770천원, 취득가액 64,765천원)에 의하여 양도차익을 계산하고, 쟁점외부동산에 대하여는 청구인의 신고내용대로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2007.2.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 106,457,320원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 1936년도에 목조초가주택으로 건축하여 사용개시 하였으나 1971년경 개발제한구역으로 지정된 이후부터 증 ․ 개축이 허용되지 않았고, 2000년생 이○○에게 허물어져가는 쟁점주택을 보증금 1천만 원에 임대하였으나 그 이후 임대료를 조정함이 없이 살고 있었고, 청구인은 그동안 한 번도 고급주택에 상당하는 세금을 납세한 적이 없고, 고급주택으로 평가되는 넓은 공간과 쾌적한 생활을 한 번도 향유 내지는 누려보지도 못하였다. 무엇보다 쟁점주택은 2005년 2월 양도당시 사실상 폐가에 가까운 건물에 불과하여 주택가액의 계산 없이 무상으로 양도하였고, 임차인 이○○에게는 집을 비워줄 것을 조건으로 보증금 이외에 5백만 원을 더 주는 손해를 보면서 명도 하였음에도 처분청이 이를 고가주택으로 보아 과세하는 것은 부당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 고가주택으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택” 이라함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액” 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도 차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기 양도 자산에 해당하는 때에는 6억 원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분 계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익(2002. 12. 30. 개정) 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × 양도가액-6억 원 양도가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점주택이 포함된 쟁점부동산 및 인근 쟁점외부동산을 일괄 12억 원에 양도하였고, 실제 양도가액을 안분한 결과 쟁점주택 및 부속토지의 양도가액이 1,139,770천원으로 계산됨에 따라 쟁점주택(부속 토지 포함)을 양도가액 6억 원 이상의 고가주택에 해당한다고 하여 1세대1주택에서 제외되는 고가주택에 해당하는 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택에 대하여 양도당시 사실상 폐가에 가까운 상태로 주택가액의 계산 없이 무상으로 양도하였고, 매수인 이○○에게 이를 명도하기 위하여 세입자에게 집을 비워줄 것을 조건으로 보증금 1천만 원 이외에 5백만 원을 더 주는 손해를 보았음에도 이를 고가주택으로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

(3) 청구인이 제시한 입증자료를 보면, 청구인(매도인)과 이○○(매수인)간에 체결된 토지매매계약서(2005.1.6)에는 매매대상을 쟁점주택이 소재한 ○○시 ○○구 ○○동 0000-0000 번지 외 1필지 대지 1,333㎡로 하고, 매매가액은 1,200,000천원으로 한 후, 동 0000-0000 번지의 건축물 세입자를 매도인이 2005.4.10.까지 책임지고 이전시키기로 약정하고 있으며, 청구인이 매수인에게 교부한 이행각서(2005.2.2)에는 청구인이 2005.4.10.까지 쟁점주택 세입자를 책임지고 이전시키겠다는 내용으로, 청구인이 세입자 이○○에게 교부한 각서(2005.2.4)에는 이○○가 2005.3.31.까지 쟁점주택에서 퇴거 시 청구인이 전세보증금 이외에 5백만 원을 배상할 것을 약속한다는 내용으로 작성되어 있다.

(4) 건물분 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면, 쟁점주택은 목조 초가지붕 단층주택으로 연면적이 69.42㎡이고, 1978.1.1. 준공(사용승인일)되었으며, 청구인이 1993.12.7. 취득하였다가, 2005.2.3. 이○○에게 양도한 것으로 등재되어 있고, 청구인이 2003.6.4. ○○지구축산업협동조합에 쟁점주택 및 같은 곳인 ○○동 0000-0000 외 1필지의 토지를 공동담보로 하여 채무저당(근저당권설정 채권최고액 278백만 원)하였다가, 양도일인 2005.2.3.에 해지하였고, 매수인 이○○도 2005.6.15. ○○은행에 같은 곳 토지를 공동담보로 근저당권설정(채권최고액 227백만 원)을 하고 있고 있음이 확인된다.

(5) 위의 사실 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법시행령 제156조 제1항의 규정에 의하면, 1세대 1주택에서 제외되는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 것을 말하는 바, 쟁점부동산 등의 양도가액 12억 원을 기준시가에 의하여 안분하면 쟁점 주택 및 부수토지의 실제 양도가액이 6억 원을 초과하고 있는 점, 그 외에도 쟁점주택은 양도당시 세입자가 거주한 주거용 주택이고, 매수인도 소유권이전, 공동담보 제공 등으로 재산권을 행사하는 것으로 보아 청구인이 재산적 가치가 없는 폐가상태라는 주장은 신빙성이 결여되어 보이고, 청구인은 쟁점주택이 폐가상태라고 주장하면서도 1세대1주택에 해당하는 주택이라고 하여 비과세 신청을 하고 있어서 사실상 모순된 주장을 하고 있으며, 양도당시 쟁점주택이 존재하고 있었고, 매수인이 쟁점주택의 소유권을 취득등기하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산 중 쟁점주택의 부수토지인 대지만을 양도하였다 하더라도 이는 쟁점주택의 일부를 양도한 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점주택을 전시 법령의 고가주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.