임대보증금 및 임대료를 청구인의 임대수입으로 보아 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2007.2.12. 청구인에게 한 부가가치세 2005년 1기분 1,014,130원, 2005년 2기분 972,510원 및 2007.3.2. 청구인에게 한 부가가치세 2006년 1기분 937,870원, 2006년 2기분 901,360원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○2동 000-0 ○○주유소의 소유자로서 건물 일부를 경정비사업자 이○○에게 임대(임대차기간 2002.1.1～2004.12.31, 보증금 18,200천원, 월임대료 1,300천원)하던 중, 임대차기간 만료 전인 2004.11.11. ○○○○○○(주)와 경정비점을 포함한 주유소 전체를 일괄 임대하는 계약(임대차기간 2004.12.1～2009.11.30, 보증금 4억원, 임대료 월 20,000천원)을 체결하였다. 청구인은 ○○○○○○(주)에 대하여 2005.1.2. 이○○의 임대보증금 18,200천원 및 2005.7.18. 이○○으로부터 받은 2005년 1월～5월분 임대료 6,500천원을 송금하였고, 이후 이○○은 임대료를 ○○○○○○(주)에 직접 지급하였다. 처분청은 청구인과 이○○의 임대차계약은 상가건물임대차보호법에 의하여 계약이 종료되지 아니하였고, 이○○이 ○○○○○○(주)에 지급한 2005년 1월～2006년 12월분 임대료 31,200천원이 청구인에게 귀속되었다고 보아, 2007.2.12. 및 2007.3.2. 청구인에게 부가가치세 2005년 1기분 1,014,130원, 2005년 2기분 972,510원, 2006년 1기분 937,870원 및 2006년 2기분 901,360원 합계 3,825,870원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 ○○○○○○(주)의 임대차계약 내용에 따라 이○○의 임대보증금(18,200천원) 및 5개월분 임대료(6,500천원)를 ○○○○○○(주)에 송금하였고, 이○○은 2005년 6월 이후 임대료를 ○○○○○○(주)에 직접 지급하여 해당 과세기간의 임대료는 청구인에게 귀속되지 아니하였으며, 이○○이 ○○○○○○(주)에 임대료를 직접 지급한 2005년 6월부터는 이○○과 ○○○○○○(주) 사이에 사실상 전대차계약이 성립되었고 청구인과 이○○의 임대차계약은 종료되었다고 보아야 할 것인 바, 실질과세원칙에 따라 청구인에게 부과된 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○○○○(주)와의 임대차계약을 이○○과의 임대차계약을 종결하지 않 은 상태에서 일방적으로 체결하였던 바, 청구인은 임대보증금을 이○○에게 반환하지 않고 ○○○○○○(주)에 넘겨주었고, 이○○은 청구인의 요구에 따라 ○○○○○○ (주)에 매월 임대료를 지급하였으며, ○○○○○○(주)는 이○○과 전대차계약을 체결 하지 못하여 청구인과 이○○의 임대보증금 및 월 임대료를 자신의 수입으로 잡지 못 하고 가수금 처리하였던 바, 청구인은 ○○○○○○(주)와의 임대차계약 제10조(특약 사항)에 따라 임대수입 신고를 누락한 것이고, ○○○○○○(주)의 임대차계약 미이행 은 ○○○○○○(주)와 청구인 사이의 법률문제일 뿐, 동 사실이 청구인과 이○○ 사 이의 임대차계약에 영향을 미치는 것은 아니므로, 실제 청구인과 이○○간의 임대차 계약은 청구인과 ○○○○○○(주)간의 임대차계약과 관계없이 2007년 현재에도 유효 하며 이○○의 임대료는 청구인의 과세대상 수입이므로 당초 처분은 정당함

• 가. 쟁점 이○○의 임대보증금 및 2005년, 2006년분 임대료를 청구인의 임대수입으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재 화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제21조 【결정 및 경정】 (2003. 12. 30. 제목개정)

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합 계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때

(2) 상가건물임대차보호법(개정 2005.1.27. 법률 7358호) 제9조 【임대차기간 등】

① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조 【계약갱신 요구등】

① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경 우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경 우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건 물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5 년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다 만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일 한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있 고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○2동 000 주유소 내의 건물 50㎡를 경정비점을 운 영하는 이○○에게 2002.1.1～2004.12.31.의 기간으로 임대하던 중, 2004.11.11. 경 정비점을 포함한 주유소 건물 전체를 ○○○○○○(주)에게 2004.12.1～2009.11.30. 의 기간으로 임대차계약을 체결하였다. 이 계약에서 청구인은 경정비점을 2004.12.31.까지 ○○○○○○(주)에게 넘겨주되, 이○○이 요구할 경우 ○○○○○ ○(주)가 이○○과 전대차계약을 체결하여 보증금 및 월임대료를 ○○○○○○(주)에 게 주기로 약정한 사실이 확인된다.

(2) 이○○과 ○○○○○○(주)의 전대차계약은 체결되지 아니하였고, 청구인은 2005.1.2. 이○○의 보증금 18,200천원 및 2005.7.18. 이○○으로부터 받았던 2005.1월～5월분 임대료 6,500천원을 ○○○○○○(주)에 송금하였으며, 2005.7.20. 이○○에게 이후의 월임대료를 ○○○○○○(주)에 지급하도록 통지하여, 이후 이○○ 이 월임대료를 ○○○○○○(주)에 지급한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 처분청은 청구인과 이○○간의 임대차계약은 과세기간은 물론 이후에도 유효하 며 해당 임대료는 청구인의 임대수입으로서 과세대상이라는 입장이므로 이를 살펴본 다. (가) 청구인과 이○○ 간의 임대차계약은 2004.12.31. 기간이 만료되었고 명시적으 로 갱신계약이 체결된 사실이 없으며, 청구인과 ○○○○○○(주) 간의 임대차계약 내 용에는 이○○이 계약의 갱신을 요구할 경우 ○○○○○○(주)가 전대차계약을 체결 한다는 특약을 두어 임대차기간 만료 당시 이○○과 ○○○○○○(주) 간에 전대차계 약을 체결할 수 있도록 하였던 바, 청구인과 이○○ 간의 임대차계약은 당해 계약기 간 만료 이후 유효하지 아니한 것으로 보인다. (나) 한편, 이○○과의 임대차계약기간이 만료된 후 청구인은 이○○의 보증금 및 임 대료를 ○○○○○○(주)에 송금하고 이후의 임대료는 이○○으로 하여금 ○○○○○ ○(주)에 지급하도록 하여, 2005년 1기～2006년 2기의 보증금 및 임대료는 ○○○○ ○○(주)에 지급되었고, ○○○○○○(주)는 이를 임대수입이 아닌 가수금 항목으로 회계처리하였다 하더라도 동 보증금 및 임대료는 ○○○○○○(주)에 귀속된 것으로 판단된다. (다) 설령, 『상가건물임대차보호법』 등의 규정을 들어 청구인과 이○○ 간의 임대 차계약이 유효하다고 하더라도, 해당 보증금 및 임대료 상당액은 ○○○○○○(주)의 보증금 및 임대료에서 차감하여야 하므로, 결국 청구인의 임대소득은 ○○○○○○ (주)의 보증금 및 임대료 상당액과 동일하게 되는 한편, 청구인은 이미 ○○○○○○ (주)의 보증금 및 임대료 상당액에 해당하는 과세표준 및 세액을 신고․납부하였으므로 추가할 것은 없는 것으로 판단된다.

(4) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 해당 임대소득의 귀속자가 아니며, 설 령 임대소득의 귀속자라 하더라도 청구인은 이미 해당 세액을 신고․납부하였으므로, 청구인에게 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.