상속으로 취득한 주택의 취득가액을 감정평가기관의 소급감정가액으로 할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

청구인은 1996.6.3 협의분할에 의한 상속으로 취득한 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.6.7 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 556,000천원으로, 취득가액은 상속시점의 기준시가로 평가한 126,500천원으로 양도차익을 산정하여 2006.8.30 양도소득세 83,295,420원을 자진신고·납부하였다가, 2006.10.10 취득가액을 (주)○○○감정평가법인에 의뢰하여 상속당시로 소급감정한 감정가액 180,000천원으로 산정하여 기 납부한 양도소득세 12,133,800원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. 처분청은 청구인이 경정청구시 제시한 감정가액 180,000천원은 1개 감정기관이 평가한 감정가액이고, 또한 상속세 및 증여세법상 원칙적으로 소급감정가액은 인정되지 아니하는 것이라는 사유로 2006.12.7 청구인의 경정청구를 거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의하면, 상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 규정에 의하면, 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격, 감정가격, 매매사례가액을 시가로 인정하고 있으므로 기준시가보다는 감정가격 또는 매매사례가액을 우선 적용하여야 하는 것인 바, 부동산○○○에 의한 쟁점아파트의 1996년 당시 시세가 하한가 2억원에서 상한가 2억1천만원으로 나타나고, (주)○○○감정평가법인 및 (주)○○○감정평가법인의 소급감정가액이 1억8천만원 및 1억9천만원으로 평가되고 있으므로 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 기준시가 126,500천원은 합당한 가격으로 볼 수 없는 것이다. 따라서, 쟁점아파트의 취득가액을 처분청이 축적하고 있는 전산자료에 의거 매매사례가액을 확인하여 적용하거나 청구인이 제시한 소급감정가액으로 산정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점아파트의 취득당시의 시가로 주장하는 부동산○○○의 하한가와 상한가는 상속세 및 증여세법상 불특정다수인 사인에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액내지 쟁점아파트와 같은동, 같은 층 등 기준시가가 동일한 상속일 전후 3개월의 유사매매사례가액으로 보기 어렵다. 또한, 청구인은 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 상속당시로 소급감정한 감정가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하나, 상속세및증여세법상 원칙적으로 소급감정은 인정되지 아니하는 것이고, 이는 소급감정을 시가로 인정할 경우 법의 기본원칙인 법적안정성을 침해할 수 있으며, 또한 납세자가 제출한 감정가액이 보충적 평가액(기준시가)의 80% 이하인 경우 및 80% 이상인 경우에도 감정가액이 부적당하다고 인정되는 경우에만 세무서장이 공신력 있는 감정평가기관에 재감정의뢰하여 결정할 수 있도록 하였다. 따라서 쟁점아파트의 취득가액을 상속세 및 증여세법상의 보충적방법인 기준시가로 결정하는 것이 타당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 당초 상속을 원인으로 취득하여 2006년도에 양도한 쟁점아파트의 취득가액을 기준시가로 신고하였다가 소급감정가액으로 경정청구한데 대하여 이를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등이 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부복적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.6.3 상속으로 취득한 쟁점아파트를 2006.6.7 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 556,000천원으로, 취득가액은 기준시가인 126,500천원으로 하여 2006.8.30 양도소득세 83,295,420원을 자진신고·납부하였다가, 2006.10.10 취득가액을 (주)○○○감정평가법인의 소급감정가액 180,000천원으로 재산정한 후 기 납부한 양도소득세 12,133,800원의 환급을 요구하는 경정청구를 제기한 사실이 양도소득세 신고서 및 경정청구서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 경정청구시 쟁점아파트의 취득가액으로 제시한 감정가액 180,000천원은 1개 감정기관이 평가한 감정가액이고, 또한 상속세 및 증여세법상 원칙적으로 소급감정가액은 인정되지 아니하는 것이라는 사유로 청구인의 경정청구를 거부통지한 반면, 청구인은 상속받은 쟁점아파트의 취득가액을 국세청의 통합전산망상(TIS)에 축적된 매매사례가액을 적용하거나, 청구인이 제시하는 소급감정가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 심리자료로 제시하는 쟁점아파트의 감정평가서에 의하면, 아래표와 같이 취득시점인 1996.6.3자 소급감정가액이 (주)○○○감정평가법인의 평가액은 180,000천원이고, (주)○○○감정평가법인의 평가액은 190,000천원인 사실이 확인되며, 부동산○○○에 의한 쟁점아파트의 시세 내역에 의하면 1996년 4월을 기준으로 한 쟁점아파트의 시세가 하한가 200,000천원, 상한가 210,000천원으로 나타난다.

○○○

(4) 처분청이 제시하는 경정청구 검토조서(2006.12.7)에 의하면, 청구인이 쟁점아파트를 피상속인 이○○○의 사망으로 협의분할로 취득하였고, 이○○○의 상속으로 인한 상속세 신고 및 상속세 결정내역은 없으며, 상속세 및 증여세법 제49조 제1항 제2호 에서 2이상의 감정평가액이 있는 경우 감정가액의 평균액으로 상속가액을 결정한다는 규정은 강행규정이므로 1개의 감정평가법인의 감정가액은 인정될 수 없고, 상속세 및 증여세법상 소급감정가액은 원칙적으로 인정되지 않는 것이며, 예외적으로 신고한 감정가액이 보충적 평가액보다 80% 이하인 경우에만 세무서장이 재감정을 의뢰하여 결정할 수 있는 것이고, 따라서 시가가 존재하지 않는 경우 보충적 방법에 의한 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하는 것이므로 1개의 소급감정가액과 인터넷 시세로 취득가액을 인정할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 우리심판원에서 처분청에 국세청의 전산자료(TIS)에 보관중인 매매사례가액을 조회(○○○ 2007.3.29)하였으나, 처분청은 1999년 이전분은 자료축적이 되어 있지 아니하여 매매사례가액을 확인할 수 없다고 회신(○○○ 2007.4.3)을 하고 있다.

(6) 살피건대, 관련법령인 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의하면, 상속받은 자산을 양도하는 경우 그 취득가액의 계산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하면 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하여 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법을 적용하는 것이므로 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 수용·공매가격 및 감정가격 등이 있는 경우에는 이를 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 제시하는 (주)○○○감정평가법인 감정가액 180,000천원과 (주)○○○감정평가법인의 감정가액 190,000천원은 쟁점아파트의 취득시점인 상속개시일(1996.6.3)로부터 10년 3월후의 소급감정가액이고, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 의 규정에 의할 때 소급감정가액은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이를 시가로 인정할 수 없는 것(○○○ 2006.11.30 같은 뜻임)이며, 또한 쟁점아파트 취득시점에 국세청의 전산자료상에 축적된 매매사례가액도 확인되지 아니하는 경우이므로 쟁점아파트 취득시점의 시가를 산정하기 어려운 경우로 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 기준시가로 산정하는 것이 타당하다고 하여 소급감정가액 등으로 산정하여야 한다는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.