신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1999.12.15. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○아파트 ○○동 ○○호 대지 35.32m 2 및 건물 59.39m 2 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2006.1.20. 양도한 후 2006.3.31. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 10,376,030원을 신고·납부하였다가, 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 양도소득세 감면특례대상에 해당한다 하여 2006.7.5. 납부세액을 환급달라는 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점주택이 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 임대주택이므로 감면적용대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2006.8.21. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.15. 이의신청을 거쳐 2007.2.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호에서 정한 신축임대주택요건에는 신축연도와 계약체결일·임대개시일·임대기간(5년) 및 임대신고에 관하여 규정할 뿐 분양권을 매입한 임대주택은 해당되지 아니한다는 규정은 없으며, 외환위기 직후 주택경기활성화가 시급했던 시기에 법령의 규정을 믿고 정부시책에 참여하여 임대개시를 한지 5년이 지난 쟁점주택에 대하여 분양권을 매입한 주택에 해당한다 하여 양도소득세 감면대상이 아니라고 보는 것은 법의 신뢰성과 안정성을 해하는 행정편의적인 것으로 위법 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1999.12.15. 당초 분양자인 ○○○으로부터 분양권을 매입하여 쟁점주택을 취득한 사실이 확인되는 바, 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호에서 “임대주택법”에 의한 매입임대주택으로서 1999.8.20.부터 2001.12.31. 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이어야 하나, 쟁점주택은 당초 분양계약자인 ○○○이 1997.11.4. 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 청구인은 1999.12.15. ○○○으로부터 분양권을 승계취득한 것이어서 신축주택에 대한 양도소득세 감면특례를 적용받을 수 없으므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분양권을 매입하여 취득한 쟁점주택의 양도가 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례적용대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조 의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

○ 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 신고자료 등에 의하면, 청구인은 1999.12.15. 당초 분양계약자인 ○○○(1997.11.4. 대한주택공사와 매매계약 체결)으로부터 분양권을 매입하여 쟁점주택을 취득하고 2006.1.20. 쟁점주택을 160,000,000원에 양도한 후 2006.3.31. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 10,376,030원을 신고·납부한 사실이 확인된다.

(2) 그 후 청구인은 쟁점주택의 양도가 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 양도소득세 감면특례적용대상에 해당한다 하여 납부세액을 환급하여 줄 것을 처분청에 경정청구하였으나, 처분청은 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득한 매입임대주택은 양도소득세 감면적용대상이 아니라고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(3) 살피건대, 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정을 적용함에 있어서 매입임대주택 중 감면특례적용대상은 동조 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20.이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택으로서, 1999.8.20.부터 2001.12.31.기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이어야 하고 또한 취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한하는 것이나, 쟁점주택은 당초 분양자인 ○○○이 1999.8.20.이전인 1997.11.4. 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이고(당초 분양자가 계속 보유하는 경우에도 감면특례적용대상이 아님), 청구인이 1999.12.15. ○○○으로부터 분양권을 구입하여 취득한 것이므로 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 양도소득세 감면특례대상에 포함되지 아니한다 할 것이다.

(4) 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 양도소득세 감면특례적용대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.