3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 1필지인 쟁점토지 지상에 1세대1주택으로 비과세되는 주택과 나중에 취득한 주택이소재하여 이를 함께 양도하는 경우 1세대1주택 비과세되는 주택의 부수되는 토지면적을 주택의 정착면적비율로 안분하여 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령 ⑴ 소득세법 제89조 (비과세양도소득)
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 ⑵ 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
① 법 제89조제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 혀재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·사본·중동 시도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 겨우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략)
③ 법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1.도시지역안의 토지 5배 2.도시지역밖의 토지 10배
- 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인이 쟁점토지 및 쟁점주택과 쟁점외주택을 취득한 경위 등에 대하여 본다. ㈎ 쟁점토지 등기부등본에 의하면 청구인은 1976.6.29. ○○ 대지 159평중 122평 취득하였는 바, 당해 토지는 2000.12.6. 159평이 526㎡로 면적단위환산되었고, 2006.1.20. 146㎡이 같은 동 ○○번지로 공유물 분할된 것으로 나타난다. ㈏ 쟁점주택은 정착면적이 68.56㎡(시멘트블럭조 시멘트 기와지붕)로서, 등기부등본에는 1985.4.23. 청구인 명의로 소유권보존등기 된 것으로 나타나고, 건축물대장에는 최초 작성일자는 표시되어 있지 않으나 사용승인일자는 1954년이고 당해 연도에 소유자등록을 변동원인으로 하여 청구인이 최초 소유자로 되어 있다. ㈐ 쟁점토지 지상에 소재한 쟁점외주택은 정착면적이 62.81㎡(세멘블럭조 스라브평가건주택)로서, 등기부등본에는 1979.12.11. 황○○이 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있고 2005.7.18. 청구인이 취득한 것으로 나타나고, 건축물대장에는 최초 작성일자는 표시되어 있지 않으나 사용승인일자는 1962년이고 최초 소유자는 황○○이었다가 2005.7.18. 청구인이 취득한 것으로 되어 있다. ⑵ 청구인은 2006.5.30. 쟁점토지 및 지상에 소재하는 쟁점주택과 쟁점외주택 2동을 일괄하여 한○○에게 437,000천언에 양도한후 2006.5.30. 양도소득세 신고시 쟁점주택이 1세대1주택으로서 비과세에 해당한다고 하면서 쟁점토지중 쟁점주택의 정착면적 68.56㎡에 5배를 곱하여 계산한 342.8㎡를 쟁점주택에 부수되는 토지로 나머지 37.2㎡를 쟁점외주택의 부수되는 토지로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였다. ⑶ 이에 처분청은 부수되는 토지 면적은 쟁점토지 전체 면적에 쟁점주택과 쟁점외주택의 정착면적 합계 면적에서 쟁점주택의 정착면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정해야 하는 것으로 1세대1주택으로서 비과세되는 쟁점주택에 부수되는 198.316㎡이고, 쟁점외주택에 부수토지는 181.64㎡라고 하면서 과세대상인 쟁점외주택과 그 부수토지의 양도가액과 취득가액의 실지거래가액을 산정하였는 바 이에 대하여 본다. ㈎ 처분청은 쟁점부동산의 실지 양도가액 437,000천원을 양도시 쟁점토지 기준시가와 쟁점건물의 기준시가 합계액으로 안분계산하여 쟁점토지 실지양도가약을 431,913,771원으로, 쟁점건물의 실지양도가액을 5,086,229원으로 산정하였다. ㈏ 상기 ㈎에 의하여 구분된 쟁점토지와 쟁점건물의 실지양도가액을 기준으로, 쟁점토지의 경우에는 쟁점주택의 부수토지와 쟁점외주택의 부수토지의 기준시가로 안분계산하여 쟁점외주택에 부수되는 토지의 실지양도가액을 201,714,153원으로 산정하였고, 쟁점건물의 경우에는 쟁점주택과 쟁점외주택의 기준시가로 안분계산하여 쟁점외주택의 실지 양도가액을 2,375,391원으로 산정하였다. ㈐ 한편, 처분청은 쟁점외주택과 이에 부수되는 토지의 실지취득가액을 산정함에 있어, 쟁점외주택의 경우에는 상기 ㈏에서 계산한 실지양도가액 2,375,391원을 양도시 기준시가와 취득시 기준시가 대비로 환산한 2,462,684원을 취득가액으로 산정하였고, 쟁점외주택에 부수되는 토지의 경우에도 상기 ㈏에서 계산한 실지양도가액 201,714,153원을 양도시 기준시가와 취득시 기준시가 대비로 환산한 39,045,273원을 취득가액으로 산정하였다. ⑷ 한편, 청구인이 심판청구후 2005년 4월 국토지리정보원에서 촬영한 항공사진과 당해 항공사진을 근거로 쟁점주택과 쟁점외주택의 부수되는 토지 면적을 측량한 구적도 등과 2007.7.18. 취득한 쟁점외주택의 매매계약서 원본을 제시하였는 바, 이에 대하여 본다. ㈎ 청구인이 제시한 항공사진을 보면 쟁점주택과 쟁점외주택의 생활공간이 채소밭 및 무허가건물에 의하여 구분도고 출입구도 각각 다르게 있는 것으로 나타나고, 2007.6.14. ○○토목측량엔지니어링(○○ 등록 제○○호)의 구적도에는 점주택에 부수되는 토지는 210㎡로, 쟁점외토지에 부수되는 토지는 170㎡로 되어 있다. ㈏ 청구인이 제시한 쟁점외주택의 매매계약서에는 매매대금은 40,000천원으로 되어 있고, 매도인 황○○은 이를 확인하는 부동산거래사실확인서를 제출하였으나, 대금지급에 관한 증빙은 제시하지 않고 있다. ⑸ 살피건대, ‘주택에 부수되는 토지’는 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 거주생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는 것(대법 98두6890, 1998.6.12. 같은 뜻)으로 쟁점토지 지상에 쟁점주택과 쟁점외주택 사이에 특별한 경계가 설정되어 있지 않은 경우에는 각 주택의 바닥면적에 의하여 부수되는 토지를 안분계산하여야 할 것이나, 이 건의 경우 국토지리정보원의 항공사진에 의하여 쟁점주택과 쟁점외주택의 생활공간이 구분되어 있음이 확인되므로 이를 근거로 쟁점주택과 쟁점외주택의 부수되는 토지면적을 산정해야 할 것이고, 2007.6.14.○○토목측량엔지니어링이 국토지리정보원의 항공사진을 근거로 하여 작성한 구적도를 보면 쟁점주택에 부수되는 토지가 210㎡, 쟁점외토지에 부수되는 토지가 170㎡로 되어 있으므로 이에 따라 쟁점주택과 쟁점외주택의 부수되는 토지 면적을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다. 한편, 처분청은 쟁점외주택에 대한 양도차익 계산시 실지거래가액이 아닌 환산취득가액인 2,462,684원을 적용하였으나, 청구인이 비록 쟁점외주택을 40,000원에 취득한 것에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 않더라도 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점외주택을 40,000천원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서와 매도인의 확인서를 제출하고 있으므로 청구인의 쟁점외주택에 대한 실지취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점외주택의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.