자신의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하였다하더라고 당해 토지의 임대용역과 대가관계가 없다면 이를 토지의 임대용역에 대한 대가로 단정할 수는 없는 것임.
자신의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하였다하더라고 당해 토지의 임대용역과 대가관계가 없다면 이를 토지의 임대용역에 대한 대가로 단정할 수는 없는 것임.
성남세무서장이 2006.5.15. 청국법인에게 한 2005년 2기분 부가가치세 26,937,350원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구법인은 2004.8.12. 주식회사 ○○○○○○○○○(대표이사는 추○○이며, 이하 “쟁점임차법인”이라 한다)와 청구법인 소유의 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 소재 대지 36,683㎡(이하 “쟁점임대토지”라 한다)를 임대보증금 2억원, 월 임대료 1억원에 10년간 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하면서 임대차계약이 만료되거나 쟁점임차법인의 귀책사유로 인하여 임대차계약이 해지될 경우에는 쟁점임차법인이 쟁점임대토지 위에 신축한 골프연습장건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 청구법인에게 무상양도(기부채납)하기로 하는 내용의 약정을 하였다. 처분청은 청구인이 자신의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당되고, 청구법인이 토지의 임대용역에 대한 대가를 후불로 받는 경우에 해당된다고 보아 쟁점건물의 가액 7,703,540,475원을 임대차 계약기간(10년)에 안분한 금액을 각 과세기간의 임대료에 합산하여 2006.5.15. 청구법인에게 2005년 2기분 부가가치세 26,937,350원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2006.8.9. 이의신청을 거쳐 2007.1.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 부가가치세법(2006.3.24. 법률 제7876호로 개정되기 전의 것) 제1조【과세대상】① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.
제2조 【납세의무자】① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
② 제1항의 규정에 의한 납세의무자에는 개인⋅법인(국가⋅지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격없는 사단⋅재단 기타 단체를 포함한다. 제7조【용역의 공급】①용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화⋅시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제9조【거래시기】② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화⋅시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다. 제12조【면세】① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
18. 국가⋅지방자치단체⋅지방자치단체조합 또는 대통령령이 정하는 공익단체에 무상으로 공급하는 재화 또는 용역 (2)부가가치세법시행령(2005.12.30. 대통령령 제19215호로 개정되기 전의 것) 제39조【공익단체의 범위】① 법 제12조 제1항 제18호에 규정하는 공익단체는 주무관청의 허가 또는 인가를 받거나 주무관청에 등록된 단체로서 상속세및증여세법시행령 제12조 각호의 1에 규정하는 사업을 하는 단체로 한다. 제48조【과세표준의 계산】① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금⋅요금⋅수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.
⑤ 기부채납의 경우에는 당해 기부채납의 근거가 되는 법류에 의하여 기부채납된 가액(부가가치세가 포함된 경우에는 이를 제외한다)을 과세표준으로 한다. 제49조의 2【부동산 임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】④ 사업자가 2과세기간이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다.
1. 임대보증금: 2억원으로 하고, 계약체결시 현금으로 납부한다.
2. 임대료: 최초 연간임대료는 제4조 제2호의 기부채납(무상양도)을 감안하여 임대토지 평가액의 50/1000을 적용한 금액(부가가치세별도)으로 하고, 매년 4%씩 상향조정한다. 단, 감정평가액에 의해 최초 연간임대료가 12억원 미만일 경우에는 12억원으로 한다.
3. 연간임대료는 12회로 나누어 매월 말에 지급한다.
4. 임대료 지연시는 연20%의 연체료를 가산한다.
5. 임대료의 기산일은 골프연습장 시설을 착공한 날로부터 4개월이 지난 날의 다음달로 한다. 단, 착공일로부터 4개월 전에 사업을 개시하면 그날부터 기산일로 적용한다. (다) 제4조(계약기간등) “갑”, “을” 상호간의 계약기간등은 다음과 같이 한다.
1. 계약기간은 착공일부터 10년으로 하되, 쌍방이 합의하여 2년간 연장할 수 있다.
2. 계약기간이 만료될 경우 “을”은 임대차목적물에 “을”이 설치한 제반시설물 일체를 “갑”에게 조건없이 기부채납(무상양도)한다. 단, “을”의 사정으로 계약이 해지된 경우에는 해지된 다음날에 기부채납(무상양도)된 것으로 본다. (라) 제6조(권리양도, 전대금지 “을”은 “갑”의 허가없이 제3자에게 권리양도 또는 전대를 할 수 없으며, 이 경우 제4조 제2호의 단서와 같이 “을”이 설치한 제반시설물은 “갑”에게 기부채납(무상양도)된 것으로 본다. (라) 제9조(계약서) ① 다음 각호의 1의 사유가 발생한 경우 “갑”은 “을”에게 최고를 하지 않고 곧바로 본 계약을 해지할 수 있다.
1. 임대료 지급약정기일이 2개월 이상 지났을 경우
3. 본 계약서 약정내용을 위배했을 경우
4. 임대보증금에 대하여 제3자가 압류, 가압류 또는 가처분을 하거나, “을”이 한정치산선고, 파산선고 또는 회사정리, 기타 본 임대차계약의 존속이 불가능하다고 인정되는 사유가 “을”에게 발생한 경우
② 제1항의 사유로 계약이 해지된 경우 “을”은 본 계약과 관련한 일체의 권리를 포기하고 “갑”에게 즉시 토지 및 시설물을 기부채납(무상양도)한다.
③ 쌍방은 제4조 내지 제6조 및 제9조의 성실한 이행을 위하여 골프연습장 시설 준공일보부터 사업개시일 전에 제소전 “화해조서”를 법원에 신청한다.
④ 전조항 기부채납(무상양도)에 대한 제소전 화해조서가 성립되지 않거나 어떠한 사유로든 기부채납(무상양도)이 이루어지지 않을 경우에는 “을”은 본 계약 종료시에 기부채납 대상물에 대한 법인세법에 의한 감가상각률을 적용하여 상각 후 잔존금액을 “갑”에게 지급한다. (바) 제10조(중도해지) 임대목적물에 대한 “갑”의 종합개발 추진시 “갑”은 사전 6개월간의 유예기간을 두어 본 계약을 중도해지 할 수 있으며, 이 경우 “갑”은 “을”에게 시설투자비를 법인세법에 의한 감가상각률을 적용하여 상각 후 잔존가액으로 보상하고, “을”은 조건없이 “갑”에게 토지 및 시설물 일체를 명도해야 한다. (사) 특약사항 ① 본 계약 체결후 12개월 이내에 “을”이 건축허가를 완료하지 못하거나 건축허가를 완료하고도 건축행위를 시작하지 않을 경우 본 계약은 자동 해지된다. 이 경우 “을”은 본 계약과 관련된 모든 권리를 포기하며, “을”은 “갑”에게 어떠한 손해나 비용도 청구할 수 없다.
② 전항에 의거 계약이 자동해지된 경우 “갑”은 임대보증금에서 일금 일억원을 새마을성금으로 공제한 후 “을”에게 일원원만(이자계산은 하지 않음) 환불하며, “을”은 본 계약에 의하여 생긴 모든 청구권과 제소권을 포기한다. (2)청구법인과 쟁점임차법인은 위 계약서 제9조 제3항의 규정에 의하여 2006.2.13. ○○지방법원 ○○지원에서 제소전 화해를 신청하였는 바, ○○지방법원 ○○지원이 2006.2.20.자로 화해당사자 쌍방에게 송달한 화해조서(○○지방법원 ○○지원 2005자161, 2006.2.13.)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 신청인: 청구법인 (나) 피신청인: 쟁점임차법인 (다) 신청원인
1. 신청인은 별지1목록 기재 토지(쟁점임대토지)의 소유자이고, 피신청인은 이 사건 토지 지상 별지2목록 기재 건물(쟁점건물)의 소유자입니다.
2. 신청인과 피신청인은 쟁점임대토지에 대하여 2004.8.12. 부동산 임대차계약(본계약)을 체결하고, 2005.9.5. 추가약정서를 각 체결하였으며, 그 주요내용은 다음과 같습니다.
• 임대보증금: 금 2억원
• 연간임대료: 임대토지 감정평가액의 50/1000
• 입대기간: 착공일(2005.5.19.)부터 10년
• 기부채납: 계약기간 만료 또는 목적물에 피신청인이 설치한 제반시설물(이 사건 건물등) 일체를 신청인에게 조건없이 무상양도한다.
3. 신청인과 피신청인은 위와 같이 임대차계약을 체결하고 본계약서 제4조 내지 제6조 및 제9조의 성실한 이행을 위해 제소전 화해를 신청하기로 합의하였고, 그 후 피신청인은 이 사건 토지 지상에 별지2목록 기재와 같이 골프연습장 건물을 신축하여 2005.12.12.부로 소유권 보전등기를 경료하였습니다.
4. 이에 신청인은 이후 피신청인과의 사이에 발생할지도 모를 분쟁을 방지하기 위해 위 약정에 따라 이 건 화해신청을 하기에 이른 것입니다. (라) 화해조항
1. 신청인은 피신청인에게 별지1목록 기재의 토지를 2005.5.19.부터 2015.5.19.까지 임대한다. 단 쌍방 합의로 2년간 연장할 수 있다.
2. 임대기간 만료 또는 피신청인의 사정에 의해 임대차계약이 해지된 경우 피신청인은 별지2목록 기재 건물 및 피신청인이 설치한 제반시설물을 신청인에게 무상으로 양도한다.
3. 임대차가 종료(기간만료 또는 계약해지)되었을 때 신청인은 임대보증금 중 연체된 임대료 및 연체료, 별지2목록 기재 건물과 관련한 제세공과금과 위 건물에 대한 담보권 및 가압류 등 권리제한 금액, 위 건물 부대시설(골프샵, 커피숍, 헬스클럽 등) 임대와 관련한 임대보증금 등을 공제한 나머지 돈을 피신청인에게 지급한다.
4. 위 제3항의 이행과 동시에 피신청인은 신청인에게 별지2목록 기재 건물의 소유권 이전등기 절차를 이행하고, 별지2목록 기재 건물과 그 건물 및 임대토지에 피신청인이 설치한 제반시설물을 명도하며, 별지1목록 기재 토지를 인도한다.
5. 임대차 종료시 연체된 임대료 및 연체료, 별지2목록 기재 건물과 관련한 제세공과금과 위 건물에 대한 부대시설(골프샵, 커피숍, 헬스클럽 등) 임대와 관련한 임대보증금 등 금액의 합계가 피신청인의 신청에 대한 임대보증금 반환채권을 초과할 경우 피신청인은 그 초과한 금액을 임대차 종료시 신청인에게 지급한다.
6. 화해비용은 각자의 부담으로 한다.
(3) 쟁점임대토지의 2005.1.1. 현재 개별공시지가는 22,432,882,000원이며, 쟁점임차법인이 2005.4.19. 건설에 착수하여 2005.12.12. 쟁점임차법인의 명의로 소유권 보전등기를 경료한 쟁점건물의 시가는 7,703,540475원으로 평가된다.
(4) 청구법인은 쟁점임대토지의 연가임대료를 2005.7.11.자 ○○○감정평가법인의 감정평가액 1,184,640천원으로 산정하고, 2005.9.19.부터 2005.12.31.까지 3개월 12일간의 임대료를 342,248,757원으로 계산하여 2005년 2기분 부가가치세 신고를 하였는 바, ○○○감정평가법인이 감정한 쟁점임대토지의 임대료는 국유재산법 제26조 의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 연간임대료가 쟁점임대토지 시가의 약 5.28%(1,184,640천원/22,432,882천원)에 해단되는 금액이며, 부가가치세법시행령 제50조 제1항 제2호 및 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의한 적정임대료 444,657,640원〔(시가 22,432,882,000원 - 받은 보증금 200,000,000원) × 1/2 × 4%〕의 약 2.7배에 이르는 금액임을 알 수 있다.
(5) 한편 처분청은 위 임대료(342,248,757원)에 쟁점건물의 시가(7,703,540,475원)을 임대차 계약기간으로 안분(7,703,540,475원×3개월12일/120개월)한 금액 218,266,978원을 더한 금액 560,515,735원을 쟁점임대토지의 임대료로 보았는 바, 처분청이 산정한 연간임대료는 1,954,994,047원(1,184,640,000원 + 770,354,047원)으로 쟁점임대토지 시가(22,432,882,000원)의 약 8.7%에 해당하는 금액이며, 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제2호 및 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의한 적정임대료 444,657,640원〔(22,432,882,000원 - 받은 보증금200,000,000원 × 1/2 × 4%)〕의 약 4.4배에 이르는 금액임을 알 수 있다.
(6) 살피건대, 일반적으로 사업자가 자기의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이나(국세청 예규 부가46015-1518, 2000.6.29. 참조), 건물 소유권의 무상양도(기부채납)와 관련된 계약의 내용이 토지의 임대와 직접적인 대가관계에 있다기 보다는 임대차 계약내용의 성실한 이행을 담보하고, 계약기간이 만료되거나 당사자 일방의 귀책사유로 임대차 계약이 해지되었을 경우에 발생할지도 모를 분쟁의 소지를 미연에 방지하기 위하여제소전 화해조항 을 둔 것에 불과하다면, 계약기간의 만료 또는 계약의 해지 등으로 인하여 건물의 소유권이 실제로 이전되는 경우에 그 시가 상당액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세하는 것을 별론으로 하더라도 이를 토지의 임대료로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 부당하다고 판단된다. 이 건의 경우, 처분청은 청구법인과 쟁점이차법인이 체결한 임대차 계약서 제2조 제1호에서최초 연간임대료는 제4조 제2호의 기부채납(무상양도)을 감안하여 임대토지평가액의 50/1000을 적용한 금액(부가가치세별도)으로 한다고 규정한 점, 제4조 제2호에서계약기간이 만료된 경우 “을”은 임대차목적물에 설치함 제반시설물 일체를 “갑”에게 조건없이 기부채납(무상양도)한다고 규정한 점, 특약사항 제1항에서본 계약 체결후 12개월 이내에 “을”이 건축허가를 완료하지 못하거나 건축허가를 완료하고도 건축행위를 시작하지 않을 경우 본 계약은 자동 해지된다고 규정한 점 등을 들어 청구법인과 쟁점임차법인이 쟁점건물의 무상양도(기부채납)를 감안하여 쟁점임대토지의 임대료를 산정한 것으로 보고, 쟁점임차법인이 임대차계약기간(10년) 만료시 쟁점건물을 청구법인에게 무상양도(기부채납)하기로 한 것은 사실상 쟁점임대토지의 임대료를 후불로 받는 경우에 해당된다고 보았으나, 다음과 같은 점에서 보면, 이 건 임대차 계약서상 쟁점건물의 무상양도(기부채납) 조항은 쟁점임대토지의 사용대가로 쟁점건물의 소유권을 취득하는데 그 목적이 있는 조항이라기보다는 임대차 계약내용의 성실한 이행을 담보하고, 임대차계약 종료후 청구법인과 쟁점임차법인과의 사이에 발생할지도 모를 분쟁의 소지를 미연에 방지하기 위하여제소전 화해조항을 둔 것에 불과하다고 버는 것이 오히려 합리적이라고 판단된다. 첫째, 청구법인이 쟁점임차법인에게 쟁점임대토지를 임대하면서 국유제법이 규정하는 임대료 산정방법을 감안한 감정평가액에 의하여 임대료를 산정하여 쟁점건물의 무상양도(기부채납)가 이루어지지 않는다 하더라도 부가가치세법 및 법인세법이 규정하는 적정임대료를 훨씬 상회하는 충분한 임대료를 받는다는 점 둘째, 무상양도(기부채납) 조항은 임대차 계약기간(10년)이 정상적으로 종료된 경우(계약서 제4조 제2호) 뿐만 아니라, 계약서 제6조 및 제9조에 규정된 임차인의 귀책사요로 인하여 계약이 해지될 경우에도 적용되도록 하고 있어 실제로 무상양도(기부채납)가 언제 이루어질지 여부를 현재로서는 확정하기 어려운 점 셋째, 이 건 임대차계약 체경이후 청구법인과 쟁점임차법인이 ○○지방법원 ○○지원에서 제소전 화해를 하였고, 제소전 화해를 한 이유가 임대차계약 내용의 성실한 이행을 담보하고, 임대차계약 종료시 발생할지도 모르는 분쟁의 소지를 미연에 방지하기 위한 것임이 확인되고 있으며, 실제로도 이 건 임대차계약 종료시 쟁점임차법인이 사실상 지상권이 설정되었다고 주장하거나 민법 제622조 소정의 제3자에 대하여 대항력있는 임차권이 설정되었다고 주장할 가능성도 배제하기 어렵다고 보여지는 점 따라서, 추후 무상양도(기부채납)의 요건이 충족되어 쟁점건문물의 소유권이 청구법인에게 실제로 이전된 때에 청구법인이 쟁점건물의 시가상당액을 증여받은 것으로 보아 자산수증익등에 대하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 이 건 무상양도(기부채납) 약정 자체를 쟁점임대토지의 임대대가에 대한 약정으로 보아 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 것은 사실관계를 잘못 이해한데서 비롯된 부당한 처분이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.