환산취득가액을 부인하고 검인계약서 가액을 실지취득가액으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○남도 ○○시 ○○면 ○○리 000번지 임야 24,893㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다)를 1997.10.24 취득하여 2005.5.12 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하면서 양도가액을 283,700,000원으로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 233,951,659원으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 양도소득세 신고시 첨부된 취득시 매매계약서(이하 󰡒쟁점계약서󰡓라 한다)상의 매매가액 55,000,000원을 실지취득가액으로 보아 과세표준을 경정하고 2006.7.12 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 55,958,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.2 이의신청을 거쳐 2007.1.18 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구주장 청구인은 1998년 8월경 쟁점토지 약 7,500평을 평당 28,000원씩 약 210,000천원에 취득하여 2005년 5월에 양도하고 양도소득세 신고시 실지취득계약서를 분실하여 환산취득가액으로 신고하고 세금을 자진납부한 바가 있는 바, 실지취득계약서는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 상가에 소재한 현대부동산 사무실에서 매도인 최○○과 중개인 윤사장(실명 불명) 및 청구인의 입회하에 작성하고 당시 윤사장의 제의로 매도인의 채무를 승계하여 계약을 체결하였으나 이후 잦은 이사 등으로 실지매매계약서를 분실하였다. 그런데, 쟁점계약서는 등기접수의 편의상 작성된 계약서이며, 매도인의 경우 세금을 과소납부할 목적으로 매수인의 경우 등록세와 취득세 절감을 위하여 통상적으로 실제와 달리 작성한 후 등기이전시 제출하는 이중계약서(쟁점계약서상의 매수인 인감은 청구인의 인감과 전혀 다른 인감임)임에도 처분청이 쟁점계약서에 근거하여 청구인에게 과도한 세금을 과세하는 것은 부당하다. 또한, 쟁점계약서가 실지거래내용을 반영하지 않은 사실과 다른 계약서라는 사실은 다음과 같은 상황으로도 알 수 있다.

(1) 1997년 당시 쟁점토지를 청구인에게 양도한 최○○은 ○○원예농협으로부터 쟁점부동산을 담보로 하여 50,000천원의 채무가 있었고, 청구인은 동 채무를 승계하고 차액에 대해 매도인 최○○에게 매매대금을 지급하였는 바, 당시 ○○원예농협은 표준지공시지가를 근거로 쟁점토지를 74,679천원으로 감정평가하고 50,000천원을 대출한 점에 비추어 보아도 쟁점계약서상의 매매대금 55,000천원은 사실이 아님을 명백히 알 수 있을 뿐 아니라, 1997년 당시의 공시지가가 일반적으로 실지거래가액의 30% 수준밖에 반영하지 못하였다는 점을 고려할 때도 쟁점토지의 공정가치가 쟁점계약서상의 취득원가를 훨씬 상회하였을 것이라는 점을 추정할 수 있다.

(2) 쟁점토지의 매매계약 직전인 1996년 ○○정공(주)(현재는 ○○○○○주식회사)은 쟁점토지 근방에 122만평의 ○○지역산업단지를 조성하고자 ○○시청 등 행정기관에 산업단지 조성신청을 한 상태여서 당시 쟁점토지의 시가는 2억원이상을 호가하였던 것으로 기억하고 있고, 설령 증거부족으로 쟁점토지의 시가에 대한 청구인의 주장이 인정되지 않는다고 하더라도 쟁점토지 주변에 산업단지가 조성예정이었다는 점을 고려하면 쟁점계약서의 취득가액은 당시 시가의 30%도 반영하지 못한 터무니없는 적은 금액임을 추정할 수 있다.

(3) 청구인이 보관하고 있던 쟁점토지의 취득시 잔금중 일부(30,000천원)를 지급한 영수증을 찾았는 바, 쟁점계약서상의 중도금과 잔금의 지급일시와 첨부한 영수증의 작성일시가 상이하고 쟁점계약서상에는 잔금이 20,000천원으로 되어 있는데 영수증에는 잔금 중 일부를 영수함에도 30,000천원으로 기재되어 있어 쟁점계약서가 사실이 아님을 추정할 수 있다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 신고시 첨부된 쟁점계약서가 등기이전을 위한 통상적인 계약서일 뿐 사실과 다른 계약서라는 주장이나, 당시 쟁점토지의 공시지가가 43,313천원이고 1997년 ○○원예농업협동조합의 채권최고액이 70,000천원으로 통상 채무액의 130%를 설정함을 감안할 때 쟁점계약서상의 매매가액 55,000천원은 실지거래가액으로 보여지며, 쟁점계약서외에는 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없을 뿐 아니라, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 최○○의 양도소득세 신고내역에도 양도가액이 55,000천원으로 쟁점계약서의 금액과 일치하고 있어 쟁점계약서의 매매가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액을 쟁점계약서상의 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005. 12. 31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정)

(2) 소득세법시행령(2005. 2. 19, 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31 신설)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 심리자료에 의하여 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 1997.10.24(등기접수일) 취득하여 2005년 5월 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 실지거래가액을 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 신고하였는 바, 청구인의 양도소득세 신고내용은 다음과 같다. 양도가액 취득가액 양도소득금액 자진납부세액 283,700,000원 233,951,659원 41,192,331원 6,064,610원 ㅇ쟁점토지의 취득당시 공시지가: ㎡당 1,740원 ㅇ쟁점토지의 양도당시 공시지가: ㎡당 2,110원 (나) 위 양도소득세 신고시 쟁점계약서가 첨부되어 있었는 바, 처분청은 동 계약서상 쟁점토지의 매매가액이 55,000천원으로 기재된 것에 근거하여 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 쟁점토지의 실지취득가액을 55,000천원으로 보아 양도차익을 재산정하여 과세하였다. (다) 이에 대하여 청구인은 처분청이 실지취득가액의 근거로 삼은 쟁점계약서는 등기이전목적으로 작성된 계약서로서 사실과 다른 계약서이며, 쟁점토지의 취득과 관련한 실지매매계약서는 이사과정에서 분실되었는 바, 쟁점계약서를 근거로 하여 쟁점토지의 실지취득가액을 확정하고 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, 쟁점토지의 양도소득세를 신고한 세무대리인 신○○의 확인서, ○○원예농협 ○○로 지점의 채무자 정보내역, ○○원예농협 ○○로 지점의 공문, 쟁점토지의 취득시 잔금 일부의 영수증, 쟁점토지 소재지역에서 부동산 중개업을 영위하고 있는 공인중개사 이○○의 확인서 등을 제시하고 있다. (라) 청구인이 제시하고 있는 증빙의 내용을 살펴보면 다음과 같다.

1. 쟁점토지의 양도소득세를 신고한 세무대리인 신○○의 확인서는󰡒청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 확정신고를 의뢰하여 제시한 양도시 매매계약서 등의 자료 중에 취득당시의 매매계약서를 함께 제시하였으나 취득당시의 매매계약서는 사실과 다른 매매계약서이고 또한 실지취득가액을 확인할 수 없다고 하여 취득가액을 환산가액으로 계산하고 청구인이 제시한 자료를 함께 첨부하여 확정신고를 대행하여 주었다󰡓는 내용이다.

2. ○○원예농협 ○○로 지점의 공문은 쟁점토지를 담보로 하여 50,000천원이 대출된 사실과 감정평가액이 74,679천원으로서 1997년 감정평가 당시 동 농협의 내부감정평가업무방법규정에 의거 인근 표준지 공시지가를 기준으로 평가가액을 산정하였으며 비교표준지의 지가는 ㎡당 3,000원으로 기타 보정요인없이 쟁점토지 면적에 적용하여 산출하였다는 내용이다.

3. 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 취득시 잔금 일부의 지급 영수증은 쟁점토지 매매대금 잔금 중 일부로 30,000천원을 영수하는 것으로 매수자 최○○이 날인하고 1997.9.8 작성된 것이다.

4. 쟁점토지 소재지 인근에서 1986년도부터 ○○공인중개사라는 상호로 부동산중개업을 하고 있는 이○○이 작성한 확인서는 1996～1998년경에 ○○정공(주)에서 쟁점토지 소재지 일대를 매수하여 토목공사가 진행중에 있었으며 ○○정공(주)에서 매수한 토지의 매매가는 임야의 경우 평당 22,000～30,000원, 전․답은 평당 5～6만원, 대지는 10만～12만원 정도 거래되었고 투자자들이 몰려들어 인근 주변 땅값은 ○○정공(주)에서 매수한 가격보다 상회한 것으로 알고 있다는 내용으로서 2007.5.28 작성한 것이다.

(2) 이상의 사실관계에 기초하여 처분청이 쟁점계약서상의 취득가액을 실지취득가액을 확정하고 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지를 청구인에게 양도한 최○○의 양도소득세 신고내용을 처분청에 조회한 바에 의하면, 최○○은 쟁점토지를 1년미만 단기보유(1997.2.1 취득, 1997.10.20 양도)하고 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액을 50,000천원, 양도가액을 55,000천원으로 신고한 것으로 나타나고 있어 쟁점계약서상의 내용과 동일하게 양도가액을 신고한 것으로 확인된다. (나) 쟁점계약서는 검인계약서로서 중개인의 입회가 없고 동 계약서 내용이 타자체와 필기가 혼재되어 동일필체로 작성되어 있는 점에 비추어 볼 때, 쟁점계약서가 당시 통상적으로 행하여졌던 등기용 검인계약서로 보이기는 하나, 쟁점토지의 양도자인 최○○이 쟁점계약서상의 양도가액을 실지양도가액으로 신고한 사실이 확인된 반면, 현재까지 최○○이 본인이 신고한 양도가액과 실지양도가액이 다르다는 사실을 인정한 바가 없고, 쟁점토지의 취득과 관련하여 실지취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 실지매매계약서나 금융자료 등의 제시가 없어 청구인이 제시한 제증빙만으로는 쟁점계약서의 내용을 부인하기는 어렵다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 거래상대방이 신고한 양도가액과 동일내용의 쟁점계약서를 실지매매계약서로 보아 동 계약서상의 거래금액을 실지취득가액으로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.