지급이자의 필요경비 산입 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 아파트분양 계약에 따라 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.4.26 양도하고 실지거래가액으로 하여 양도가액 500,000,000원, 취득가액 333,100,000원, 기타 필요경비 30,037천원으로 양도소득세 60,462,970원을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 중 쟁점아파트 취득시 발생한 중도금 대출이자 10,477천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 부인하고 2006.9.7 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 5,238,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.21 이의신청을 거쳐 2007.1.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 연불취득조건으로 계약하였으며 약정에 의하여 계약금을 납부하고 중도금을 대출받아 회사로 입금하였으며 대출이자를 회사가 납부하고 잔금납부 정산시 분양회사와 소득세법 제97조 제1항 및 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 의 규정에 이거 거래가액이 확정되어 쟁점금액인 대출금이자를 정산하였는데도 중도금 대출이자를 필요경비 부인함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이자후불제 대출은 매수자가 분양사와 대출계약을 하는 것이 아니라 은행과 직접 대출계약하고 이자만 분양사가 대신 지급하고 있다가 입주시에 매수자가 분양사에게 일시에 지급하는 이자지급방법이므로 쟁점금액은 단순한 금융비용에 불과하여 필요경비에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트는 취득과 관련하여 발생한 금융기관차입금에 대한 지급이자를 양도소득의 필요경비로 인정할 것인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 개정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아파트 분양계약에 따라 취득한 쟁점아파트를 2006.4.26 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 양도가액 500,000,000원, 취득가액 333,100,000원, 기타 필요경비 30,037천원으로 하였으며, 기타 필요경비 중에는 쟁점아파트를 취득하기 위하여 2004년 3월부터 ○○은행에서 대출받은 1억 6,650만원에 대한 지급이자 10,477천원(쟁점금액)이 포함되어 있음이 과세자료로 나타난다.

(2) 청구인과 쟁점아파트 분양회사와 체결한 분양계약서에 의하면, 총공급가액 333,100,000원, 제1조 제3항 “개인별로 금융기관에 신청하여 대출받은 계약금 및 중도금은 계약금 및 중도금 납부일자에 ○○은행 계좌로 입금되어야 하며 납부일의 경과시는 연체이자를 부담한다”, 제1조 제4항 “수분양자가 공급대금의 일부를 시공사가 보증하고 알선한 금융기관 융자금으로 충당할 경우, 수분양자는 융자에 필요한 제반서류 및 비용을 시공사 또는 금융기관이 별도 지정하는 일시 및 장소에 제출 ․ 납부하여야 하며 그 대출이 실행되는 것을 조건으로 하여 동 대출 해당금액이 공급대금의 일부로 충당되는 것으로 한다”고 기재되어 있는 바, 수분양자가 지급한 대출이자금액을 쟁점아파트의 공급가액에 포함한다는 내용은 확인되지 아니한다.

(3) 판단컨대, 청구인은 쟁점아파트의 취득에 소요된 금융기관으로부터의 차입금에 대한 이자 10,477천원이 소득세법상 필요경비에 해당되는 것이므로 취득가액에 산입하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 전시한 관련법령에서 살펴본 바와 같이 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호에 규정된 것들로서 주택취득자금에 대한 이자비용은 필요경비로 적시하지 아니하고 있는 바, 이를 취득가액에 산입하거나 기타필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분에는 잘못이 없다고 판단된다(국심2000서 2453, 2001.5.12 같은 뜻임).

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.