쟁점부동산의 임대차내용을 확인할 수 없으므로 취득가액을 국세통합전산망의 임대차내용인 월 임차료를 기준으로 취득가액을 환산한 처분은 정당함
쟁점부동산의 임대차내용을 확인할 수 없으므로 취득가액을 국세통합전산망의 임대차내용인 월 임차료를 기준으로 취득가액을 환산한 처분은 정당함
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1998.5.3. 00도 00시 00동 473-1 00상가동 제101호 및 제102호 대지 32.5㎡ 및 건물 81.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 배우자(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 상속받아 2004. 4. 29. 양도하고 양도가액은 실지거래가액(76,000천원)으로 취득가액은 환산 취득가액(72,201천원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 상속당시의 기준시가(22,155천원)를 취득가액으로 하여 2006.9.5. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 8,662,330원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 상속당시 쟁점부동산이 임대보증금 40,000천원, 월임대료 1,400천원에 임대차계약이 체결된 재산이므로 임대료 등에 의하여 평가한 가액 133,333천원을 취득가액으로 보아야 한다고 하여 2006.10.13. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 쟁점부동산이 임대보증금없이 월임대료 500천원에 임대차계약이 체결된 재산으로 보아 취득가액을 33,333천원으로 하여 2006.12.6. 청구인의 양도소득세 8,662,330원을 6,216,420원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.13. 이의신청을 거쳐 2007.1.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은 지방에 위치한 아파트 단지내의 상가로서 1992.10.23. 피상속인이 140,000천원에 취득하였으며, 1998년 5월 청구인인 상속받을 당시 임대보증금 40,000천원에 월임대료 1,400천원으로 임대중에 있었으므로 상속세법 제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가한 가액 133,333천원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
(2) 설령 위 청구가 받아들여지지 않더라도 사회통념상 보증금 없는 임대차계약이 없는 것이므로, 처분청이 이의신청결정에서 인정한 월임대료 500천원에 추가하여 임대보증금 40,000천원은 인정하여야 한다.
(1) 피상속인 및 청구인은 쟁점부동산에 대하여 임대사업자등록을 한 사실이 없고 임대차내용을 확인할 수 있는 증빙이 없으며, 국세통합전산망에 수록된 쟁점부동산에 대한 임대차계약내용은 보증금없이 월임대료 500천원으로 확인되고, 이를 기준으로 평가한 가액인 33,333천원이 기준시가로 평가한 22,155천원보다 많으므로 취득당시 실지거래가액은 33,333천원으로 적용하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점부동산의 임차인 000의 1996.8.3. 개업당시 국세통합전산망에 있는 사업자기본사항조회상 임대차내역을 보면 임대보증금 없이 월임대료 500천원으로 되어 있으나, 상속당시인 1998년 5월에 임대보증금 40,000천원, 월임대료 1,400천원으로 상승하였다는 것은 통상적인 상거래 관행에 비추어 신빙성이 없다.
1. 지가동시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 제60조 【평가의 원칙등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】⑦ 법 제61조제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (6) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2 【임대가액의 계산】영 제50조제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.
(1) 청구인은 1998.5.3. 피상속인으로부터 쟁점부동산을 상속받아 2004.4.29. 양도하였으며 양도소득세 신고시 양도가액은 실지거래가액 76,000천원으로 취득가액은 환산취득가액 72,201천원으로 하여 양도차익을 계산하였고, 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 상속당시의 기준시가 22,155천원을 취득가액으로 하여 2006.9.5. 청구인에게 양도소득세 8,662,330원을 부과한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인은 이에 불복하여 쟁점부동산은 상속당시 임대보증금 40,000천원, 월임대료 1,400천원에 임대차계약이 체결된 재산이고 임대료를 기준으로 평가한 가액 133,333천원이 기준시가 22,155천원보다 크므로 쟁점부동산의 취득가액은 133,333천원으로 하여야 한다고 이의신청을 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산이 임대보증금없이 월임대료 500천원에 임대차계약이 체결되었던 사실을 인정하고 취득가액을 33,333천원으로 하여 2006.12.6. 청구인의 양도소득세를 6,216,420원으로 감액 경정한 사실이 이의신청결정서 등 심리자료에 나타난다.
(3) 청구인은 상속당시 쟁점부동산이 임대보증금 40,000천원, 월임대료 1,400천원에 임대차계약이 체결된 재산이라고 하면서 임차인 000의 사실확인서를 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 청구인 및 피상속인은 쟁점부동산에 대하여 임대사업자 등록을 한 사실이 없고, 국세통합전산망에 000은 쟁점부동산에서 1996.8.3.부터 2000.8.2.까지 00공판장이라는 상호로 소매업을 영위하였으며 사업장인 쟁점부동산을 임대보증금 없이 월임대료 500천원에 임차한 것으로 신고한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 위 임대차계약내용이 사실이라는 증빙으로 000의 사실확인서를 제출하고 있으나 이는 사인간에 임의작성이 가능한 것이고, 임대차계약내용을 객관적으로 입증할 수 있는 임대차계약서, 임대보증금 및 임대료 수령증빙 등이 제출되지 아니하고 있어 청구인이 주장하는 임대차계약내용을 사실로 인정하기는 곤란하다고 판단된다.
(4) 한편, 청구인은 위 청구가 받아들여지지 않더라도 사회통념상 임대보증금 없는 임대차계약이 없는 것이므로 처분청이 이의신청결정에서 인정한 월임대료 500천원에 추가하여 임대보증금 40,000천원은 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(5) 따라서 처분청이 쟁점부동산을 임대보증금없이 월임대료 500천원에 임대차계약이 체결된 재산으로 보고 월임대료를 기준으로 평가한 가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.