양도소득의 필요경비 계산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 및 ○○도 ○○시 ○○동 등에서 부동산중개ㆍ매매업을 영위하는 사업자로, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00블럭 00번지 이주택지 248.0㎡에 대한 분양권(이하 󰡒쟁점분양권󰡓이라 한다)을 2001.8.13. 취득하여 2002.3.6. 양도하고, 무신고함에 따라 2005.11.10. 처분청에서 쟁점분양권의 양도가액을 165,000천원, 취득가액을 153,750천원으로 결정하였으나, ○○세무서에서 쟁점분양권을 청구인에게 양도한 김○○에 대하여 세무조사한 결과 청구인이 쟁점분양권을 122,000천원에 취득한 사실을 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보함에 따라 처분청은 쟁점분양권의 취득가액을 122,000천원으로 하여 2006.7.18. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 19,331,780원을 고지한다는 과세예고통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.3. 과세전적부심사를 제기하여 처분청은 쟁점분양권의 양도가액을 165,000천원, 취득가액을 135,094천원으로 하여 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세를 11,568,280원으로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 과세전적부심사결과 당초 처분청에서 결정한 취득가액 153.750천원에서 중개수수료 3,750천원을 차감하고 계약서 작성시 취득가액 150,000천원에서 분양미납잔금 14,905천원을 차감하여 취득가액은 135,094천원으로 결정하였는 바, 쟁점분양권의 양도가액 165,000천원에서도 양도시의 중개수수료 8,000천원 및 분양미납잔금 14,905천원 합계 22,905천원을 공제하여 쟁점분양권의 양도가액을 142,094천원으로 경정하여야 한다. 쟁점분양권을 김○○로부터 취득시 매매계약서에 분양미납잔금은 향후 매수인이 상환하기로 하고 이를 공제하고 잔금정산한다는 특약이 있으며 청구인으로부터 쟁점분양권을 취득한 안○○은 이를 다시 문○○에게 양도하고 문○○이 분양토지 미납잔금을 납부하였음이 수자원공사의 분양대금납부확인서에서 확인된다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점분양권의 중개수수료 8,000천원에 대한 증빙으로 김○○이 2002.3.6. 발행한 영수증을 제출하였으나 이 영수증만으로는 김○○이 중개인이라는 사실을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 중개수수료의 지급사실이 객관적으로 입증되지 아니한다. 수자원공사 분양미납잔금에 대하여 김○○와 작성된 계약서상에는 향후 매수인이 상환하기로 하고 이 금액을 공제하고 잔금정산한다고 되어 있으나, 청구인이 양도시 작성한 양도계약서는 제출되지 않아 동 양도계약서에 분양미납잔금에 관한 특약사항이 있는지 여부를 확인할 수 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 양도시 지급하였다고 주장하는 중개수수료와 쟁점분양권의 최종 소유자가 납부한 분양미납금을 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 ″양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것″이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권의 양도가액 165,000천원에서 양도시의 중개수수료 8,000천원 및 분양미납잔금 14,9025천원 합계 22,905천원을 공제하여 그 가액을 142,095천원으로 경정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 쟁점분양권의 양도가액을 165,000천원, 취득가액을 135,094천원으로 하여 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세를 11,568,280원으로 경정고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2001.7.11. 쟁점분양권을 150,000천원에 김○○로부터 매수하기로 하고. 계약금 10,000천원은 계약당일, 중도금 30,000천원은 2001.7.27., 잔금 110,00천원은 2001.8.13. 지급하기로 하는 계약을 체결하고, 특약으로 󰡒매매잔금 중 수자원공사 분양미납잔금에 해당하는 금액은 향후 매수인이 상환하기로 하고 이 금액을 공제하고 잔금정산한다.󰡓고 정하였음이 부동산매매계약서 사본에 나타나나, 2002.3.6. 청구인이 쟁점분양권을 안○○에게 양도한 매매계약서를 제출하지 못하고 있어 계약서상 양도가액이 얼마인지와 동 계약서상에도 분양미납잔금에 대한 특별약정이 있는지 여부가 확인되지 아니한다. (다) 청구인이 쟁점분양권을 2002.3.6. 양도하면서 중개인 김○○에게 중개수수료 8,000천원을 지급한 증빙으로 영수증 사본을 제출하고 있으나 김○○의 인적사항이나 부동산중개업등록을 한 중개인인지 여부가 확인되지 아니한다. (라) 따라서, 청구인은 쟁점분양권의 양도가액에서 중개수수료 및 분양미납잔금을 공제하여 결정하여야 한다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 바, 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.