신고한 실가가 사실과 다를경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정하여야 하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○동 83-96번지외 2필지의 토지 568㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.5.15. 취득하여 2003.6.27. 양도하고, 2003.7.31. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 42,500천원, 취득가액을 32,500천원으로 하여 양도소득세 579,420원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양수자인 청구외 홍○○로부터 청구인의 실지 양도가액이 136,000천원임을 확인하여 2007.10.8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 34,573,540원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지 소재지가 투기지역으로 지정된 사실 등이 없으므로 쟁점토지의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하여야 하나, 청구인의 착오로 실지거래가액으로 잘못 신고한 것이므로 쟁점토지의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 다시 계산하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우라 하다라도, 쟁점토지의 실지 취득가액은 청구인이 당초 신고한 32,500천원이 아니라 94,500천원이므로 쟁점토지의 양도차익은 이를 근거로 다시 계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1)청구인이 당초 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 허위임이 밝혀졌으므로 소득세법 제114조 제4항 단서의 규정에 의하여 처분청이 쟁점토지의 양수자로부터 확인한 가액 136,000천원을 실지 양도가액으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 계산한 처분은 정당하다. (2)청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 당초 신고한 32,500천원이 아니라 94,500천원이라고 주장하면서 부동산 중개업자인 청구외 김○○과 청구인이 쟁점토지의 실지 소유자였다고 주장하는 부동산개발업자 청구외 강○○의 확인서 및 엉구인의 통장거래내역을 제출하였으나, 청구인이 강○○의 계좌에 입금한 금액이 쟁점토지의 취득대가인지 여부가 불분명하고, 쟁점토지의 인근토지의 1㎡당 단가가 81,673원으로 나타나는데 비하여 청구인이 실지 취득가액으로 주장하는 매매가액의 ㎡당 단가는 166,373원으로 신빙성이 없으므로 청구인이 당초 신고한 검인계약서상의 매매가액 32,500천원을 실지 취득가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 신고한 실지거래가액이 사실과 다르게 확인될 경우(2003년 귀속분)에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정하여야 하는지 여부

(2) 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 (2003.12.30.법률제7006호로 개정되기이전)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다 1.~3.(생략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31>

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 (2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것)

② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지는 청구외 주○○․변○○가 1989.10.28. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산 50-1번지 임야 8,286㎡를 취득하여, 2002.3.6. 같은 곳 83-86번지로 지번변경하고, 2002.5.22. 같은 곳 83-86번지외 16필지로 분할함과 동시에 지목을 대지․도로․임야 등으로 변경하여 그 중 일부인 쟁점토지로 청구인에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서 등에 의하면, 청구인은 위 토지의 필지분할 및 지목변경일 이전인 2002.5.15. 주○○․변○○와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 (매매대금은 일시불로 지급하기로 함), 필지분할 및 지목변경일 이후인 2002.6.29. 소유권 이전등기를 접수한 것으로 확인되며, 필지분할 및 지목변경후 쟁점토지의 내역은 아래<표1>고 같다. <표1> 쟁점토지(3필지)의 내역 구 분 소재지 지목 면적(㎡) 토지1

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 83-96 대지 466 토지2

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 83-98 도로 93 토지3

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 83-103 임야 9 합 계 568

(3) 청구인은 2003.6.27. 쟁점토지를 청구외 홍○○에게 양도하고, 2003.7.31. 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하면서 그 근거로 취득 및 양도당시 ○○도 ○○시장이 검인한 검인계약서를 첨부하였고, 처분청은 쟁점토지의 양수자 홍○○로부터 청구인과 실지거래한 매매가액이 136,000천원임을 확인하고, 이를 청구인의 실지 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 청구외 홍○○는 2004.3.29. 쟁점토지를 청구외 김●●에게 양도하고, 2004.4.8. 양도소득세 신고를 하면서 쟁점토지의 실지 취득가액을 136,000천원으로 기재한 양도소득금액계산명세서와 청구인으로부터 쟁점토지를 취득할 당시의 실지매매계약서(작성일 2003.5.14., 잔금지급일 2003.6.27)를 근거로 첨부하였고, 동 매매계약서에는 매매대금은 136,800천원으로 기재되어 있으나, 특약사항으로 ‘매매대금 중 80만원을 공제하여 주기로 한다’는 내용이 기재되어 있으며, 매매인(청구인)과 매수인(홍○○) 및 부동산 중개업자(○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 83-49 ○○공인중개사 양○○)의 서명날인이 되어 있다.

(4) 쟁점1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지 양도당시(2002.5.15) 쟁점토지 소재지(○○도 ○○시)는 주택외 투기지역으로 지정된 바 없고, 쟁점토지가 소득세법 제96조제1항제4호 의 취득후 1년 이내에 양도한 부동산에 해당되지 아니하며, 쟁점토지는 거래단위별 기준기가에 의한 양도차익이 1억원미만이므로 소득세법 제96조제1항제5호 의 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에 해당하지 아니하므로 쟁점토지의 양도차익은 기준기가에 의하여 다시 계산하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것) 제96조제1항제6호 및 제97조의 규정에 의하면 부동산의 양도차익은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 하엿고, 같은 법 제114조제4항 단서의 규정에 의하면, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호가목 단서의 규정에 의하여 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액들 경정하도록 하였는 바, 기준시가 과세대상인 양도자산에 대하여 납세의무자가 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 경우로서 신고한 가액이 사실과 다르게 확인된 때에는ㄴ 기준시ㅏ에 의하여 과세할 수 없고, 처분청이 확인한 가액을 실지 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 할 것이다. (다) 또한, 청구인은 기준시가 과세대상인 쟁점토지에 대하여 착오로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 잘못 신고하였다고 주장하나 그 근거라료는 제시하지 못하고 있다. 따라서, 쟁점토지의 양도차익을 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 다시 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(5) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다 (가) 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우에는 아래와 같은 이유로 실지 취득가액도 청구인이 당초 신고한 32,500천원이 아닌 94,500천원ㅇ,로 하여야 한다고 주장하고 있다.

1. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산50-1번지 임야 8,286㎡는 당초 청구외 주○○․변○○의 소유였으나, 부동산 개발업자 강○○이 실지 취득하여 택지로 개발한 후, 그 중 쟁점토지를 3.3㎡당 55만원에 청구인에게 분양한 것이며, 이 과정에서 분양자(양도인) 명의는 당초 토지 소유자인 주○○․변○○의 명의를 그대로 사용하였고, 분양 및 분양대금 관리업무는 부동산 중개업자인 김○○이 담당하였다.

2. 청구인은 이러한 사실을 정확하게 알지 못한 상태에서 쟁점토지의 취득대금을 모두 부동산 중개업자인 김○○에게 주었는데, 김○○이 이를 강○○의 통장에 입금한 사실이 확인되엇다.

3. 따라서, 청구인의 통장에서 출금되어 강○○의 통장에 입금된 아래 <표2>의 94,500천원을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 인정하여야 한다. <표2> 실지 취득가액 지급내역(청구인 주장) 구 분 지급일자 금액(원) 대금 지급 방법 계약금 2001.7. 9,500,000 현금(계약시 지급, 계약일 2001년 7월말경) 중도금 2001.8.24. 12,500,000 수표(청구인 통장에서 인출, 강○○ 통장에 입금) “ 2002.3.14. 60,000,000 잔 금 2002.5. 12,500,000 현금(소유권이전시 지급, 등기접수일 2001.5.29) 합 계 94,500,000 (나) 청구인이 제출한 증빙자료의 내용은 아래와 같다.

1. 청구인이 제추란 강○○의 확인서(2007.11.)에는 ‘강○○은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산 50-1번지 임야 8,286㎡와 같은 곳 산 50-6번지 임야 7,219㎡를 전 소유자 주○○․변○○로부터 2001.7.21. 매입하여 산 50-1번지는 토지 소유주의 명의로, 산 50-6번지는 강○○ 본인 며의로 주택부지로 개발하여 분양한 사실이 있는데, 분양당시 중개업자 김○○이 강○○ 명의의 예금통장(농협)을 이용하여 부냥ㅇ업무는 물론 은행 입․출금업무 일체를 관리하엿고, 분할된 필지 중 쟁점토지를 청구인에게 매매대금 94,500천원에 분양하기로 2001년 7월말경 매매계약을 체결하여 계약금 명목으로 9,500천원을 받았으며, 그 후 토목공사 비용이 모자라 청구인으로부터 중도금 명목으로 12,500천원을 받았고, 2002.3.14. 중도금 및 잔금 일부로 60,000천원을 받았으며, 나머지 잔금 12,500천원은 소유권 이전당시 받았다’는 취지의 내용이 기재되어 있다.

2. 청구인이 제출한 김○○의 확인서(2007.10.25)에는 ‘쟁점토지는 주○○․변○○ 2인의 공동소유였던 것을 강○○이 매수하여 택지로개발한 토지로써 지난 2001년 7월말경 청구인에게 3.3㎡당 550,000원(1㎡당 166,373원임)씩 총 매매대금 94,500천원에 매매를 중개한 사실이 있다’는 내용이 기재되어 있다.

3. 청구인이 제출한 청구인과 강○○의 계좌 입․출금내역에 의하면, 청구인의 계좌(하나은행 000-000000-00000)에서 2001.8.24. 12,500천원, 2002.3.14. 60000천원 합계 72,500천원이 출금된 내역이 나타나고, 강○○의 계좌(000-00-000000)에 2001.8.24. 12,500천원, 2002.3.14 60,000천원 합계 72,500천원이 입금된 내역이 나타난다. (다) 청구인이 제출한 자료에 대한 처분청의 의견은 아래와 같다.

1. 강○○은 쟁점토지의 매매당사자(양도인: 주○○․변○○, 양수인: 청구인)가 아니므로 청구인의 통장에서 출금된 금액과 강○○의 통장에 입금된 금액이 일부 일치한다 하더라도 이를 쟁점토지의 매매대금이라고 보기 어렵다.

2. 강○○이 쟁점토지의 실제 양도자라는 주장에 대한 근거자료로 청구인이 제시한 인근토지의 매매계약서(2001.7.21)에 의하면, 강○○은 주○○․변○○로부터 쟁점토지 인근의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산50-6번지 임야 7,219㎡를 1㎡당 81,673원(총매매대금 589,600천원)에 매입한 것으로 나타나는 바, 비슷한 거래시기(2001년 7월말)에 청구인이 강○○으로부터 기준시가가 1㎡당 56,800원에 불과한 쟁점토지 568㎡를 1㎡당 166,373원(총 매매대금 94,500천원)에 매입하였다는 것은 납득하기 어렵다. (라) 살피건대, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 2002.5.14 ○○도 ○○시장으로부터 검인을 받은 검인계약서로 계약내용 등이 실제와 다르다는 특별한 사정이 없는 한 매매당사자 사이의 계약내용대로 작성되엇다고 볼 수 밖에 없을 것으로 판단되고, 검인계약서가 실제 계약내용과 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바(국심 2006중777, 2006.5.16.외 다수 같은 뜻임), 청구인이 증빙으로 제출한 확인서, 계좌 입출금 내역만으로 청구인이 쟁점토지를 강○○으로부터 매입하였다고 인정하기 어렵고, 청구인은 매매 관련 서류상 쟁점토지의 양도자였던 주○○․변○○ 또는 쟁점토지의 실지 소유자라고 주장하는 강○○과의 실지매매계약서 원본 등을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 자료만으로 쟁점토지의 실지 취득가액이 94,500천원이라고 인정하기는 어려움이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65제제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.