실지취득가액이 얼마인지 여부

○○○세무서장이 2007. 04. 17. 청구인에게 한 2006년도 양도소득세 25,586,810원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 2003. 8. 21. 박○○로부터 ○○남도 ○○군 ○면 ○○리 ○○○ 전 1,121㎡, 같은 리 ○○-○ 전 9㎡, 같은 리 ○○○-○ 전 63㎡, 같은 리 ○○○ 전 974㎡, 같은 리 ○○○-○ 전 455㎡, 같은 리 ○○○-○○ 전 6㎡, 합계 2,628㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2006. 8. 24. 쟁점토지를 한국토지공사에게 369,572,980원에 양도하였고, 2006. 12. 15. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 취득가액을 환산취득가액인 43,981,959원으로 산정하였고, 양도소득금액 292,393,753원에 대한 산출세액 92,661,751원에 대하여 쟁점토지의 양도소득이 농지대토로 인하여 발생한 소득이라 하여 100% 감면신청을 하였다. 처분청은 청구인이 2006. 7. 5. ○○남도 ○○군 ○면 ○○리 ○○○-○ 답 2,565㎡ (이하 “쟁점외토지”라 한다)를 양도한 후 2006. 7. 31. 쟁점외토지에 대한 양도 소득세 신고시 양도소득금액을 99,791,838원으로 신고하면서 산출세액 2 3,325,061원에 대하여도 쟁점외 토지의 양도소득이 농지대토로 인하여 발생한 소득이라 하여 100% 감면 신청한 사실을 발견하여, 2007. 4. 17. 청구인에게 쟁점토지 양도소득금액 292,393,753원과 쟁점외토지 양도소득금액 99,791,838원을 합산한 392,185,591원을 2006년 귀속 양도소득금액으로 하여 재계산한 산출세액 128,561,813원에서 농지대토로 인한 감면세액 한도액 1억원을 초과한 28,586,813원 을 경정고지하였다. 청구인은 2007. 6. 5. 쟁점토지의 실지취득가액이 238,800,000원이라고 이의신청을 하였고, 처분청은 2007. 7. 11. 쟁점토지의 실지취득가액을 70,000,000원으로 경정하여 양도소득세 8,200,100원을 환급결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 10. 2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 부동산 거래는 거래수수료 등의 이유로 공인된 중개인이 아닌 지인을 통하여 성립할 수 있고, 행정도시 발표를 앞두고 쟁점토지를 포함한 인근 토지에 대한 부동산거래가 크게 활성화되어 공인중개사가 아니라 지인을 통하여 많은 거래가 이루어진 것이므로 청구인 또한 지인을 통하여 쟁점토지를 취득한 것이며, 청구인이 쟁점토지를 실제로 238,800,000원에 취득한 사실이 매매계약서 ․ 거래사실확인서 및 금융거래내역에 의하여 확인되므로 이를 취득가액으로 인정해야 한다.

(2) (예비적청구) 법령에서 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액이 인정되는 부분만을 취득가액으로 하는 것이 아니라 매매사례가액 ․ 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하도록 하고 있으므로, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시와 비슷한 시기에 개인간에 직접 거래된 매매사례가액(평균 평당 260,000원 수준)과 청구인이 쟁점토지 취득당시 대출을 위하여 받은 감정평가액(157,680천원)이 있으므로 이를 취득가액으로 인정하든지, 신행정수도 건설계획으로 쟁점토지를 비롯한 인근 토지가 신행정수도예정지로 지정되어 한국토지공사에 수용될 때 수용 가액이 대부분 일치하여 인근 토지 매매사례는 쟁점토지와 상당한 연관성이 있다고 판단되므로 당해 토지 매매사례가액을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 산정해야 한다. 또한, 토지의 개별공시지가는 전국 토지의 실질가액을 절대적으로 반영한다고 볼 수 없고, 쟁점토지의 잔금을 지급할 목적으로 대출을 실행하기 위하여 쟁점토지를 담보로 제공할 때 누구나 신뢰할 수 있는 기관인 ○○감정원이 감정한 평가액이 쟁점토지의 취득가액으로 적정하다고 판단된다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시하는 취득시 매매계약서는 계약일자와 중개인이 없이 작성되어 있고, 매매계약서와 거래사실확인서는 양도자와 청구인이 쌍방합의에 의하여 이의신청시 제출하기 위한 목적으로 작성한 서류로 보여 신뢰할 수 없으며, 청구인이 제시한 양도자 박○○의 남편 송○○의 확인서는 매매대금 전액에 구체적인 사실이 아니라 계약금 20,000천원에 대한 내용이고, 잔금중 임○○의 계좌에서 지급하였다는 40,000천원도 당초 매매계약서상 대금지급일자(2003. 8. 21)와 다른 2003. 8. 12. 이며, 차후 임○○에게 어떻게 대금을 변제하였는지에 대하여 증빙도 없으므로, 쟁점토지의 취득가액이 객관적으로 불분명하고 양도인에게 실제 지급한 사실이 확인된 70,000천원을 취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 제출한 매매사례는 쟁점토지 소재지(○○군 ○면 ○○리)의 인근 토지가 아닌 ○○군 ○○면 ○○리, ○○리 및 ○면 ○○리 소재 토지의 거래계약허가증으로 쟁점토지 취득가액과의 동일성 또는 유사성이 있는 매매사례가액으로 인정할 수 없고, 인근 토지중 실지거래가액으로 신고한 내용을 확인한 바, 평균 단가가 ㎡ 당 42천원으로 청구인이 제시한 매매계약서상 ㎡ 당 91천원과는 2배이상 차이가 발생하여 당해 계약서는 실제 매매계약서로 보이지 아니하며, 청구인이 제출한 감정가액은 2003. 8. 14. ○○감정원 ○○지점에서 감정평가하였으나 개별공시지가와 6.7배 차이가 있을 뿐만 아니라 소득세법 제176조의2 제3항 제2호 에서 규정하는 2개이상의 감정평가법인이 평가한 신뢰성 있는 감정가액의 평균액으로 인정할 수 없으므로 청구인이 주장하는 매매사례가액 또는 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수는 없다.

• 가. 쟁 점

(1) (주위적 청구) 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서와 거래사실확인서상 매매대금 이 아니라 금융거래자료상 양도자에게 지급한 사실이 확인되는 금액으로만 산정하여 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

(2) (예비적 청구) 청구인이 제시한 인근 토지 매매사례가액 또는 대출을 받기 위 하여

○○ 감정원이 감정한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

• 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정된 것

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

• 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정된 것

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항 제6호 및 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

• 2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정된 것

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 x 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조의 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이 내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(4) 조세특례제한법 제70조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세․감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상 필요에 의하여 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (5) 조세특례제한법시행령 제67조 【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】

① 법 제70조제1항에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

③ 법 제70조제1항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것
• 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

④ 제3항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지를 취득한 후 3년 이내에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다. (5) 조세특례제한법 제133조 【양도소득세감면의 종합한도】

① 개인이 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조 또는 법률 제6538호 부칙 제29조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

② 제1항의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액 중 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 "농지감면한도액"이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다. 이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 주위적 청구에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점토지를 238,800천원에 취득하였다는 주장을 하면서 근거서류로 쟁점토지 취득시 매매계약서와 쟁점토지 전 소유자인 박○○(이하 “박○○”라 한다)의 거래사실확인서 및 청구인의 출금영수증 등 금융거래내역 및 청구인이 2004. 2. 27. 양도한 ○○남도 ○○군 ○면 ○○리 ○○○-○ 매매계약서사본 등의 대금 증빙을 제시하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

1. 청구인이 쟁점토지 취득시 매매계약서(사본)에는 계약일자는 없이 계약금 20,000천원이고, 중도금 130,000천원을 지급하기로 하며, 2003. 8. 21. 잔금 88,800천원을 지급하기로 되어 있다. 쟁점토지를 중개한 공인중개사는 없는 것으로 되어 있으나 청구인은 이에 대하여 지인을 통하여 거래하였다는 주장이다. 박○○는 2003. 7. 5. 쟁점토지를 청구인에게 238,800천원에 양도하였다는 거래사실확인서(2007. 4. 23)를 제출하였다.

2. 다음으로 청구인이 제시하는 취득 대금 증빙에 대하여 본다.

• 가) 계약금 20,000천원에 대한 증빙을 보면, 2003. 6. 19. 청구인의 농협 계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에서 20,000천원이 수표 2매로 출금된 것으로 나타나고, 박○○의 남편 송○○은 쟁점토지 양도대금은 238,800천원이고, 계약금 2천만원을 청구인으로부터 수표로 지급받아 1천만원은 송○○이 채무상환 목적으로 김○○에게 지급하였으며, 나머지 1천만원도 타인에게 지급하였다는 확인서를 제출하였다.
• 나) 중도금 130,000천원에 대한 증빙을 본다.

2003. 7. 18. 청구인 배우자(황○○)의 오빠인 황○○의 농협계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에서 출금된 수표 15,000천원(1천만원 수표 1매, 1백만원 수표 5매)과, 2003. 7. 18. 황○○의 조차인 황○○의 농협계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에서 출금된 15,000천원(1천만원 수표 1매, 1백만원 수표 5매)를 증거로 제시하였는바, 상기 수표들이 박○○에게 지급되었다는 증빙과 추후 황○○ 및 황○○에게 어떻게 상환하였는지에 대한 증빙은 제시하지 않았다. 또한, 청구인은 2003. 7. 19. 자신이 소유하였던 ○○남도 ○○군 ○면 ○○리 ○○○-○ 토지 양도대금 120,330천원 중 잔금 100,000천원에서 일부를 박○○에게 지급하였다고 주장하면서, 상기 토지 매매계약서 및 거래사실확인서를 증거로 제시하였는바, 동 계약서에는 2003. 5. 29. 계약금 20,000천원을 지급받고, 2007. 7. 19. 잔금 100,330천원을 지급받기로 되어 있고, 매수인 임○○의 거래사실확인서(2007. 5. 31)에는 2004. 2. 27. 이 매수일자로 되어 있으며, 2003. 5. 29. 청구인 소유 상기 토지를 120,330천원에 배우자 정○○을 대리인으로 하여 매매계약을 체결하고 2003. 7. 19. 잔금을 지불하기로 하였으나 소유권 이전등기일을 늦춰 줄 것을 요청하여 330천원을 제외한 120,000천원을 지급하고 2004. 2. 27. 잔금을 지급하여 소유권 이전 등기한 사실이 있다고 되어 있다.

• 다) 잔금 88,000천원에 대한 증빙을 보면, 2003. 8. 11. 청구인과 사돈관계인 임○○의 농협계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에서 40,000천원이 수표로 출금되어 2003. 8. 12. 박○○의 국민은행 가장동지점 계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에 입금된 것으로 나타나고, 추후 청구인은 임○○에게 어떻게 상환하였는지에 대한 증빙은 없다. 2003. 8. 21. 청구인은 ○○농협조합으로부터 110,000천원을 대출받아 출금하여 2003. 8. 21. 70,000천원을 박○○에게 송금된 것으로 나타나고, 처분청은 이의신청시 동 70,000천원을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 인정하였다. 청구인은 잔금 88,800천원을 지급하기로 한 계약과 달리 110,000천원을 지급한 것에 대하여 중도금 미지급분을 정산한 것이라는 주장이다. (나) 청구인이 쟁점토지 매매사례가액으로 제시한 토지거래계약 허가증들의 내용은 다음과 같다. (단위:천원) 지 번 허가일 면적 예정금액 ㎡ 당 예정금액 공시지가

○○면 ○○리 ○○ 2003.3.25. 전 1,002㎡ 70,000 70 20

○○면 ○○리 ○○ 2003.6.30. 답 310㎡ 31,620 102 11

○○면 ○○리 ○○ 2003.7.29. 전 1,371㎡ 99,000 72 13

○○면 ○○리 ○○ 2003.9.3. 답 3,815㎡ 445,000 117 12 (다) 국세청 T I S상 쟁점토지 인근 토지에 대한 실지거래가액 신고내역은 다음과 같다. (단위:천원) 지 번 지목 면적(㎡) 계약일자 취득일자 실지 취득가액 ㎡ 당 예정금액 공시지가

○○면 ○○리 ○○ 답 562 2003.6.12. 2003.7.18 20,000 70 20

○○면 ○○리 ○○ 답 2,959 2003.9.20. 2003.10.20 152,150 102 11

○○면 ○○리 ○○ 답 1,468 2003.10.1. 2003.10.1 37,700 72 13 (라) 2003. 8. 21. 청구인이 쟁점토지를 담보로 제공하고 ○○농협으로부터 대출을 받기 위하여 ○○감정원 ○○지점이 ○○농협조합장에게 회신(○○713-112)한 내용에는 2003. 8. 12. 쟁점토지 감정가액이 157,680천원(㎡당 60,000원)으로 나타난다. (마) 살피건데, 청구인이 쟁점토지를 238,800천원에 취득하였다는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으나, 쟁점토지 양도자의 확인서 ․ 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 인정한 금액이 잔금중 일부로서 계약금 및 중도금에 대하여는 대금지급사실을 인정하지 않은 점 ․ 쟁점토지가 신행정수도 개발과 관련하여 인근 토지 매매사례가액과 근접한 가액으로 거래되었을 것으로 보이는 점 ․ 청구인이 쟁점토지 취득시 대출받기 위하여 감정한 가액이 157백만원인 점 등을 종합적으로 감안할 때, 청구인이 쟁점토지를 238,800천원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 있다고 보여진다. 따라서, 쟁점토지의 취득가액을 238,800천원으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 예비적 청구는 심리할 실익이 없으므로 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.