쟁점 토지 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.14. ○○산업단지내의 토지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 672.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 305,000천원에 취득하여 2003.11.14. 1,015백만원에 양도하고, 2004.1.26. 양도소득세 예정신고시 기준시가로 신고한데 대하여, 처분청은 2005년 8월 조사하고 청구인이 개별공시지가를 잘못 적용함으로써 취득가액 46,402천원이 과다계상 되었다 하여 2003년 귀속 양도소득세 12,770천원을 경정고지 하였다.

○○지방국세청장은 2007년 6월 처분청에 대한 종합감사시 청구인 일가의 부동산 거래행위 등으로 보아 청구인을 부동산매매업으로 과세하도록 처분지시를 하였는 바, 처분청은 쟁점토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당한 것으로 보아 2007.7.19. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 358,535,700원을 경정고지 하였다 청구인은 이에 불복하여 2007.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2000.1.1.부터 2004.2.26(쟁점토지 소재지가 토지투기지역 으로 지정된 날).까지 쟁점토지와 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 462.6㎡의 분양권을 취득하여 양도한 것을 제외하고는 부동산을 거래한 사실이 없어 부동산 거래의 계속성과 반복성이 없고, 쟁점토지 취득당시 부동산매매업과 전혀 관련이 없는 사업을 운영하고 있었으며, 쟁점토지의 양도차익 실현은 청구인이 쟁점토지 취득 후 ○○등 외생변수로 인하여 지가가 급등하였음 에도 청구인이 부동산매매업을 운영한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 청구인 세대원들의 부동산 거래내용을 분석한 바, 실수요 목적 없이 판매를 목적으로 토지를 취득하고 그 토지위에 근린상가를 신축하여 양도하였고, 지가가 급등한 시점인 2002년～2004년 사이에 ○○건설예정지 주변의 택지를 집중적으로 취득하여 단기에 양도하는 등 단기차익을 노리고 매매를 한 형태 등으로 보아 부동산투기의 전형적인 형태이며, 배우자와 모친 명의의 부동산 거래도 청구인의 부동산매매업을 은폐하기 위하여 명의를 분산한 것 등으로 보일 뿐 아니라, 부동산중개법인인 ○○부동산중개주식회사를 특수 관계인을 통하여 실질적으로 운영하는 등 청구인이 부동산매매업을 영위하고 있음이 확인되므로 이 건 처분은 정당하다.
• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당한다 하여 이 건을 처분한데 대하여, 청구인은 부동산매매업을 운영한 사실이 없다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1994.11.16.～2006.11.10.기간동안 아래 표와 같이 9건의 부동산을 취득하고, 8건의 부동산을 양도한 것으로 나타나는 바, (표1 생략) 위의 부동산 중 1․2번 부동산은 청구인이 운영한 ○○○(○○집)의 시설로 사용하다가 양도하였으므로 실수요라고 할 수 있으나, 쟁점토지는 실수요 목적 없이 취득후 1년만에 단기 양도하였고, 4번의 부동산은 8개 필지를 합필한 후 건물을 신축하여 양도한 것으로 나타나는 등 1․2번을 제외한 나머지 7건의 부동산이 실수요 라는 증빙을 제시하지 못하고 있다. (나) 청구인의 사업이력을 보면, 청구인은 1997.11.27.～2003.3.10.기간 동안 주식회사 ○○개발의 대표이사로 재직하였고, 1999.12.15.부터 현재까지 대표이사로 재직하고 있는 ○○주식회사도 건축물신축판매업을 영위하고 있으며, 2006.4.19.설립된 △△주식회사의 주식을 청구인이 대표이사로 있는 ◉○주식회사와 청구인의 배우자인 ○○○이 각 28%씩 총 56%의 지분을 소유하고 있는 것으로 나타난다. (다) 한편, 청구인의 妻인 ○○○은 1999년 9월～2006년 4월 기간동안 4건의 부동산을 취득하여 3건의 부동산을 양도하였고. (표2 생략) (다) 청구인의 母인 ○○○은 1999년 9월～2006.10월 기간동안 4건의 부동산을 취득하여 3건의 부동산을 양도한 것으로 나타난다. (표3 생략) (라) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다{대법99두5412(2001.4.24), 같은뜻임}.

(2) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면, 청구인은 '96.3.26. 이후 다수의 부동산을 취득하여 양도하는 과정에서 개발행위(대지를 합필)를 하고 근린상가를 건축하여 양도하였고, 쟁점토지 취득목적이 실수요 라는 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라, 청구인 가족일가의 부동산 거래규모와 양태 및 청구인의 사업이력 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점토지 양도행위가 부동산매매업에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.