명의신탁에 의해 소유권이전등기를 경료하였다가 양도시 미등기양도자산에 해당여부

2007.3.5. ○○세무서장이 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득 세 88,953,460원의 부과처분은 청구인이 부동산(●● 광역시 △구 ▲▲동 432번 지 □□□□빌딩 지하 × 호 및 ××호, ×××호, ××××호의 대지권 525.07㎡ 및 건물 1,451.96㎡) 의 지분 1/2을 미등기 양도자산에서 제외하 여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ●● 광역시 △구 ▲▲동 432번지 □□□□빌딩 지하 × 호 및 ××호, ×××호, ××××호의 대지권 525.07㎡ 및 건물 1,451.96㎡(이하 “쟁점부동 산”이라 한다)를 청 구인과 ◎◎◎이 공동으로 취득하기로 하고 ◎◎◎ 1인의 경매신청 으로 2000.4.19. ●●지방법원으로부터 720,010,000원에 경 락받아 ◎◎◎ 단독으로 소유권 이전등기하였다가, 2002.2.8. 쟁점부동산을 ◇◇◇에 게 소유권이전하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 2006년 11월 현지확인조사를 실시한 결과, 청구인이 2001.4.17. ◎◎◎의 쟁점부동산 지분 1/2을 1억원에 인수하였고, ◇◇◇ 이 쟁점부동산에 설정된 근저당 채권액 1,205,667,000원(이하 “쟁점양도가 액”이라 한다)을 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 양수하였다 하여 동 금액을 양도가액으로 하고 취득가액을 820,100,000원(쟁점부동산의 경락가액 720,010,000원＋ ◎◎◎에게 지급한 1억원)으로 보았으며, 청구 인이 쟁점부동산의 명의를 청구인 으로 소유권이전등기를 아니한 채 양 도하였다 하여 미등기 양도자산의 세 율을 적용하여 2007.3.5. 청구인 에게 2002년 귀속 양도소득세 398,794,340원 을 결정고지(이후에 ◎◎◎ 의 과세적부심사에서 인정된 필요경비 금액을 청구인의 취득가액에서 차감하여 총결정세액을 474,409,945원으로 경정)하였다. 청구인은 2007.5.17. 이의신청을 제기하여 일부 금액을 필요경비 로 인정받 았으나 이에 불복하여 2007.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 2000.4.19. 쟁점부동산을 낙찰받은 후 ◆◆에서 ◎◎◎ 명의로 6억 4,000만원을 대출받아 쟁점부동산의 취득자금으로 사용하였고, 2000.7.6. 청구인 명의로 대출금의 채무계약을 인수하였으며, 2001.4.17. 청구인 명의 로 1억 6,000만원을 추가로 대출받아 청구인과 ◎◎◎의 경매입찰 보증금 및 쟁점부동산의 등기비용․운영비 등으로 사용(◎◎◎ 의 쟁점부동산 지분 1/2을 인수하지 않았다는 주장임)한 금액을 보충하였고, 2001.8.10. (주)▽▽전자의 대표이사 ■■■이 청구인과 ◎◎◎ 에게 쟁점부동산의 담보제공을 요청함에 따라 이를 승낙하여 (주)▽▽ 전자가 12억원을 대출받아 청구인 명의의 대출금 8억원을 상환하고 나머지 4억원을 (주)▽▽전자가 사용하였던 것인 바, 처분청은 (주)▽▽전자가 대출받은 12억원을 매수자 ◇◇◇이 2002.2.8. 승계하는 조건으로 쟁점부동산을 소유권이전등기하였다 하 여 양도가액을 1,205,667,000원12억원을 제외한 5,667,000원은 청 구인의 대 출액 8억원에 대한 이자로 (주)▽▽전자 명의로 납부함〕으로 보았으 나, 쟁점부동산에 대한 청구인의 담보채무는 8억원에 불과하고 ◇◇◇은 청구인의 채무 8억원만을 인수하는 조건이었으므로 8억원을 초과하는 금액을 양도가액으로 본 이 건 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산은 청구인과 ◎◎◎이 공동으로 취득하였으나 경매신 청을 ◎◎◎ 단독명의로 함으로써 소유자를 ◎◎◎ 1인으로 등기한 것이고, 청구인이 ◎◎◎의 지분을 인수한 사실도 없는데도 처분청은 청구인이 ◎◎◎으로부터 쟁점부동산지분을 인수하여 미등기상태로 양도한 것으로 보아 세율 60%를 적용한 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 ◎◎◎과 공동으로 쟁점부동산을 취득하여 ◎◎◎ 단독 명의로 소유권이전하였으나 차후에 ◎◎◎이 본인의 지분을 빼달라고 하 여 투자지분을 정산하였고, 양수인 ◇◇◇의 진술에 의하면 쟁점양도가액의 대출금을 부담하는 조건으로 추가 양도대금 지급없이 쟁점부동산을 양도하였음이 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 본인의 지분을 ◎◎◎ 명 의 로 등기하였고 ◎◎◎과의 불화로 2001.4.17. ◎◎◎의 지분을 청 산 한 후에도 소유권이전등기를 아니하다가 2002.2.8. ▼▼은행에 담보제 공한 상태에서 담보채무변제조건으로 쟁점부동산을 양도하였으므로 미등기 양도자산으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인을 포함한 2인 공동으로 경락받은 쟁점부동산의 지분 1/2을 청구인이 인수한 사실이 없고 쟁점부동산의 양도 가액을 담보설정한 금액으로 봄은 부당하다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점부동산은 미등기 양도자산이 아니라는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호 의 규 정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한

• 다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의 한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동 산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하 는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감 안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경 우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취 득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경 우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한 다)을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등 기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제 외한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하 여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소 득과세표준 과 세액을 결정한다

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본의 기재내용은 아래와 같다. (가) ◎◎◎ 1인 명의로 2000.4.19. 쟁점부동산을 임의경매로 낙찰받아 소 유권 이전등기를 경료하였으며, ◇◇◇은 2001.11.14. 매매를 원인으로 하여 2002.2.8. 소유권 이전등기를 경료하였다. (나) 2000.4.19. ◎◎◎은 쟁점부동산을 채권최고액 9억원에 근저당권을 설정하였으며, 2000.7.6. 청구인은 ◎◎◎의 근저당권 설정을 인수하였고 2001.4.16. 추가로 채권최고액 2억 8,000만원의 근저당권을 설정 하였으며, 2001.8.10. 청구외 (주)▽▽전자는 채권최고액 17억 5,500만원 의 근저당권을 설정하였다. 한편 2000.4.19.자 ◎◎◎의 근저당권 설정은 2001.8.13. 해지되었으며, 2001.4.16.자 청구인의 근저당권 설정도 2001.8.13. 해지되었다.

(2) 처분청의 조사내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 ◎◎◎과 함께 쟁점부동산의 지분 각 1/2씩을 취득하 기로 하고 ◎◎◎ 1인 명의로 소유권 이전등기하므로써 청구인은 미등기하였고, 청구인과 ◎◎◎은 ◇◇◇의 소개로 알게되어 쟁점부동산을 공동경락받기로 구두약정하여 경매입찰보증금 7,200만원을 각각 3,600만원씩 공동투자하였고 나머지 6억 4,000만원은 2000.4.19. ◎◎◎ 명의로 쟁점부동산을 담보로 대출받아 경락잔금을 지급하였다. (나) 청구인은 2000.7.6. ◎◎◎ 명의의 근저당설정 채무자를 청구인으로 변경하였고 2001.4.7 청구인이 추가로 쟁점부동산을 담보로 1억 6,000만원을 대출받아 그 중 1억원을 ◎◎◎에게 지급함으로써 ◎◎◎의 투자대금을 청산하여 쟁점부동산 전부의 실질 소유는 청구인 단독 소유 가 되었다. (다) 청구인은 2001.8.10 채무자를 (주)▽▽전자로 하여 12억 5,667천원을 대출받도록 쟁점부동산을 담보로 제공하였고, 동 대출금 중 8억 원을 쟁점부동산을 담보로 대출받은 청구인 명의의 채무원금을 상환하였

• 다. (3) 쟁점부동산과 관련하여 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’ 위반 등으로 진정한 사건에 대해 ☆☆☆☆경찰서장이 청구인 등으로부터 징취 한 진술내용과 탈세제보자료에 의해 처분청이 청구인 등에게 문답한 사항 중 주요내용은 아래와 같다. (가) ◎◎◎은 고향후배로 쟁점부동산에 대한 세금문제 등으로 ◎◎◎ 이 지분을 빼달라고 하여 청구인이 ◎◎◎의 투자금과 이득금을 정산하여 주었으나 청구인은 부동산 담보대출 등으로 부동산 가치가 없 어 등기이전을 지연하였고 ◎◎◎은 등기이전을 독촉하였으며, 청구인으로 부터 소유권 이전등기받은 ◇◇◇은 쟁점부동산의 취득대금을 지급한 것 은 없고 쟁점부동산에 대한 근저당 설정대금 12억원을 부담하는 조건으로 등기이전하였으며 약정서나 계약서는 없다고 ◇◇◇은 답변하였다. (나) 청구인이 임의로 ◎◎◎ 단독명의로 경매입찰 신청하였고 경 락 받은 후 공동지분으로 등기할 것을 요구하였으나 청구인이 경락자 명의 로 등기하여야 한다고 하여 ◎◎◎ 단독으로 등기하였으며, 교통유발부담금 등 비용의 발생으로 청구인에게 명의를 이전해 갈 것을 요구하였고 정산차원에서 ◎◎◎ 명의의 대출금을 청구인 명의로 변경한 것이라고 ◎◎◎은 답변하였다(◎◎◎은 청구인과 쟁점부동산에 대한 ◎◎◎의 지분을 정산한 기록이 있다며 수첩사본을 제시). (다) 쟁점부동산을 경락받아 ◎◎◎ 명의로 등기이전하고 청구인 명의로 쟁점부동산에서 사업장을 운영하던 중 ◎◎◎과 불화로 ◎◎◎에 게 투자금 전액을 지급하였으나 계속 적자가 발생하고 담보 등으로 부동산 의 가치가 없어 등기를 넘겨오지 않은 상태에서 ◇◇◇에게 소유권을 이전하였다고 청구인은 답변하였다.

(4) 처분청의 제시자료에 의하면 ◎◎◎은 쟁점부동산의 지분이전(2001.4.7)과 관련하여 2002.1.24. 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 ◎◎◎으로부터 쟁점부동산의 지분 1/2을 취득한 사실이 없고, 양도가액을 (주)▽▽전자가 대출받은 12억 5,667천원으로 할 것이 아니라 청구인의 당초 담보 대출액 8억원으로 하여야 한다고 주장하는 쟁점①에 대하여 살펴보면, 위의 조사내용과 같이 청구인은 사실상 ◎◎◎과 공동으로 쟁점부 동산 경락받은 후 ◎◎◎의 투자금을 정산하고 ◎◎◎의 쟁점부동산에 대한 지분 1/2을 취득한 사실이 청구인의 진술로 확인되는 점, 쟁점부동산의 가치는 청구인 명의로 대출받은 금액에 한정하는 것이 아니라 쟁점 부동산에 설정된 근저당권 가액에 상당하는 것으로서 청구인으로부터 쟁 점부동산을 인수받은 ◇◇◇도 쟁점부동산을 담보로 대출 받은 12억 원을 부담하는 조건으로 소유권 이전등기하였다고 진술한 점 등으로 보 아 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(6) 다음으로 쟁점부동산을 미등기전매하지 않았다는 청구주장에 대 하여 살펴보면, 쟁점부동산의 경락당시 청구인이 취득하였으나 등기명 의자를 ◎◎◎으로 한 지분 1/2의 경우는 “ 미등기양도자산에 대하여 중과세율을 적용하는 취지는 조 세의 포탈과 양도차익만을 노려 잔대금 등 의 지급없이 전 전 매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제하려는데 있으므 로, 명의신탁에 의하여 소유권이전등기를 경료하였다가 양도한 것은 중과세율 적용의 대상인 미등기양도자산에 해당하지 아니한다고 할 것(국심2005전3614, 2005.12.12., 대법원 85누 310, 1985.10.22. 같은 뜻)”으로 명의 신탁자산의 양도에 해당한다 할 것이고, 쟁점부동산을 경락받은 후 청구인 이 ◎◎◎으로부터 취득한 지분 1/2의 경우에는 등기명의자 ◎◎◎으로부터 취득한 이후에도 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료하지 아니한 채 양도하였으므로 미등기전매에 해당한다고 할 것이다. 따라서 청구인의 당초 취득지분 1/2을 명의신탁 자산양도가 아닌 미등기 양도자산으로 본 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결 정한다.