분할양도한 토지의 취득가액 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.9.27. 청구외 허○○으로부터 ○○광역시 ○○구 ○○동 산00-9번지 임야 2,404㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 150백 만원에 취득하였고, 2003.10.30. 이 중 992㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 같은 산00-10번지로 분할하고, 나머지 토 지인 산00-9번지 1,412㎡ 중 941.34㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 2003.11.14. 청구 외 정○○과 김○○에게 각 470.67㎡를 199,268천원 및 198,000천원에 각각 양 도하고 무신고하였다.
• 나. 처분청은

① 토지의 양도가액은 조사확인된 양도가액 397,268천원으로 결정하고, 취득가액은 거래사실확인서에 의해 확인된 분할전 취득가액 150백만원을 전체 취득면적 중 양도면적(941.34 ㎡)이 차지하는 비율로 곱하여 계산한 58,735,857원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세 148,092,100원을 결정 고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.21. 이의신청을 거쳐 2007.5.22. 심판청구를 제 기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 취득한 후 이 중 쟁점②토지를 분할하고, 나머지 토지 중 쟁점①토지를 양도한 것인 바, 취득시 면적과 양도시 면적이 일치하지 않아 쟁점토지에 대한 정확한 취득가액을 알 수 없는 것이므로, 쟁점①토지의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목에 의거 공시지가에 의한 환산가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 주장대로 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 할 경우 쟁점①토지의 경우 취득당시 및 양도당시 기준시가가 63,352,182원으로 동일하여 양도차익이 0원이 되 고, 국세심판원 선결정례(국심 2001중2658, 2002.4.19.)에서도 취득가액을 전체 취득 면적에서 양도면적이 차지하는 비율로 안분하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한 것 으로 판단한 바 있으므로, 이 건 결정고지처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지를 분할양도하는 경우 당초 토지의 취득가액을 분할지번별 토지면적에 따라 안분하여 계산한 금액으로 산정한 것이 부당한지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액 은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가 액"이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가 액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래 가액 (제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득 가액도 기준시가에 의한

• 다. ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한
• 다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실 과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양 도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한
• 다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지 거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령(2003.11.20. 대통령령 제18127호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득 일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호 의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액 내역은 아래 표와 같으며, 쟁점토지의 양도가액 및 분할양도전 당초 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 취득 분할 양도 무신고에 따른 과세 양도가액(실가) 취득가액(실가) 일자 지번 면적 (㎡) 일자 지번 면적(㎡) 일자 금액 (천원) 청구인주장 (원) 처분청 안분계산 (원)

2002. 9.27. 산 00-9 2,404

2003. 11.14.

① 산00-9 470.67 03.11.14 199,268 397,268,000 58,735,857 470.67 03.11.14 198,000 쟁점② 산00-10 992 06.3.6 490,000 232,232,394 61,896,839 산00-9 235.33 06.10.26 228,000 70,711,520 29,367,304 산00-9 235.33 06.10.26 계 2,404 1,115,268 700,211,914 150,000,000

(2) 다만, 쟁점토지 중 쟁점

② 토지를 분할하고, 쟁점

① 토지를 양도한 것에 대하여 처 분청은 분할전 취득가액인 150백만원을 전체 취득면적에 대한 분할후 양도면적의 비율로 안분계산하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 부과한 것이다.

(3) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합해 보면, 양도소득의 필요경비 계산시 취득 가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 대통령령이 정하는 환산가액에 의하는 것으로서, 이 건 쟁점토지의 당초 취득가액과 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 전체 취득면 적에서 양도면적이 차지하는 비율로 안분하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2001중2658, 2002.4.19. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.