증여받은 재산에 대한 양도 시 취득가액 산정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.4.19. 청구인의 母 강○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 위 지상 건물 101.32㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 증여를 원인으로 소유권이전 등기를 하였고 쟁점건물은 2006.2.10. 주택재개발사업으로 대한주택공사에 수용되어 청구인은 31,716천원의 보상금을 수령하였다.
• 나. 청구인은 쟁점건물이 청구인에게 소유권이전 등기된 것에 대하여 2005.4.25. 기준시가에 의한 증여세를 신고(증여재산가액 4,110천원, 직계존비속 공제 30,000천원, 과세표준 -25,890천원)하였고 처분청은 청구인이 신고한 위 증여세를 2005.12.1. 증여재산가액을 7,497천원으로 하여 청구인의 증여세를 결정하였다.
• 다. 청구인은 2006.2.6. 청구인에게 쟁점건물이 소유권이전 등기된 것은 실지가 증여가 아닌 양도라 하여 강○○이 기준시가에 의한 양도소득세 신고를 하고(양도가액 6,860천원, 취득가액 8,665천원, 양도차익 -2,065천원) 청구인이 보상금을 수령하고 쟁점건물을 대한주택공사에 양도한 것에 대하여는 2006.4.19. 실지거래 가액에 의한 양도소득세 신고를 하였다(양도가액은 보상가액 31,716천원, 취득가액은 30,000천원, 납부세액 0원)
• 라. 처분청은 강○○이 쟁점건물을 소유권이전 등기한 것에 대하여 증여가 아닌 양도로 변경하여 양도소득세를 신고한 것은 강○○의 子 인 청구인의 양도소득세 계산시 취득가액을 더 많게 하기 위하여 양도로 신고한 것으로 보아 청구인의 양도가액은 보상받은 가액으로 하고 취득가액은 기준시가에 의한 증여재산가액 (7,497천원)으로 하여 2007.3.15. 청구인에게 2006년도 양도소득세 10,795,470원을 경정고지 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물을 2005.4.19. 증여받았고 쟁점건물을 보상하기 위하여 감정 평가법인이 평가한 평가기준일은 증여일로부터 3개월이 지난 2005.12.5.이지만, 행정자치부 발표 신축건물 기준가액은 ㎡당 460천원이고 개별공시지가는 ㎡당 427천원으로서 증여일로부터 감정평가기준일까지의 기간 동안 변동이 없는 바, 쟁점 건물의 취득가액 및 양도가액은 31,716천원으로 되어 양도차익이 없으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 감정가액은 쟁점건물의 증여일(2005.4.19.)로부터 3개월이 지난 후인 2005.12.5.의 감정가액이고 ○○지역은 행정중심복합도시 이전계획으로 인하여 증여일로부터 감정평가기준일 기간동안 부동산 가격이 급등한 지역이므로 3개월이 지난 후의 감정가액을 증여당시의 시가로 보기 어려운 바, 기준시가에 의한 증여 재산가액을 이 건 양도가액에 대응하는 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액을 증여재산가액(기준시가에 의함)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1.~3호 (생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용 ․ 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.4.30. 이○○ ․ 이○○ ․ 이○○와 공동으로 쟁점부동산을 증여 받았고, 2005.12.28. 청구인과 이○○ ․ 이○○는 각자의 지분을 이○○에게 양도 하였으며, 청구인은 2006.2.28. 기준시가로 양도소득을 산정하여 과세미달 신고한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청 조사공무원의 2006.7. 양도소득세 현지확인복명서 등에 따르면 청구인은 1세대 3주택자이고, 처분청은 청구인의 2006.6.22. 확인서에 기재된 쟁점부동산의 청구인 소유지분의 양도가액 45,100천원에서 쟁점토지의 청구인 지분에 대한 공시가격 6,280천원을 차감한 31,975천원을 쟁점주택의 실거래 양도가액으로 하고, 쟁점토지에 대하여는 공시가격 6,280천원을 양도가액으로 하여 이 건 과세한 사실이 확인된다.

(3) 청구인의 2006.6.22. 확인서에 따르면 청구인은 쟁점부동산의 청구인 지분을 이○○에게 양도하고 양도대금은 이○○로부터 2005.3.4. 차용한 45,100천원으로 갈음하였다고 되어 있으며, 그 근거로 2005.3.4. 이○○가 청구인의 국민은행 --**- 계좌에 45,100천원을 타행입금한 금융거래 내역을 제시하였다.

(4) 청구인은 2006.7.6. 처분청에 제출한 소명자료에서 청구인이 2006.6.22. 작성한 확인서는 착오에 의한 것으로서 쟁점부동산은 2005.12.27. 매매대금 65,000천원 (청구인 지분 21,667천원)에 매매계약서를 작성하여 2005.12.28. 소유권이전을 경료한 것이고, 확인서에 기재된 쟁점부동산 양도대금 45,100천원은 청구인의 남편 박○○이 2004.7.30. 이○○(남편 김○○)에게 빌려준 40,000천원을 회수한 것을 모르고 한 것이며, 이를 차감하면 양도대금 수령액은 5,100천원으로 아직까지 양도 대금 잔액 16,567천원(21,667천원-5,100천원)을 지급받지 못한 것이라고 주장하면서 박○○이 2004.7.30. 김○○의 ○○은행 000-00-0000000계좌에 40,000천원을 입금한 금융거래 내역을 제시하였으나, 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산의 매매 대금 21,667천원은 채무액 21,300천원(2006.11.27. 이○○ 거래사실확인서)과 대체한 것이며, 차액 367천원은 이자라고 주장하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 조사 이후 부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 65,00천원이고 청구인 지분에 대한 양도가액은 21,667천원 이라고 주장하나, 청구인이 당초 쟁점부동산의 청구인 지분에 대한 양도가액을 45,100천원으로 확인한 바 있고, 2006.7.6. 소명자료와 심판청구의 진술내용이 서로 맞지 아니하며, 위 부동산매매계약서를 진실된 것으로 볼 만한 다른 증빙이 없어 당초 청구인이 확인한 가액 45,100천원을 쟁점부동산의 청구인 지분에 대한 양도가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.